Cần có quy định chặt chẽ hơn

Theo Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, về phía nhà nước, một số quy định liên quan việc cấp sổ đỏ hiện nay, nhà nước cần xem xét, bổ sung để bảo đảm quyền lợi người mua. Lãnh đạo TP.HCM cần quyết liệt hơn trong việc rà soát, tổng hợp các dự án gặp vướng mắc về cấp sổ đỏ, từ đó phối hợp các bộ ngành (Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường) đề xuất những giải pháp cụ thể, hợp lý nhằm hỗ trợ chủ đầu tư và đặc biệt là người mua nhà.

Bài liên quan

Bất cập trong cấp sổ đỏ tại TP.HCM - Bài 1: Cư dân ‘mòn mỏi’ chờ sổ đỏ

Bất cập trong cấp sổ đỏ tại TP.HCM - Bài 2: Dân dài cổ chờ, chính quyền chưa vội

Bên cạnh đó, TS. Lê Bá Chí Nhân cũng cho rằng, chính quyền các địa phương nên áp dụng những công nghệ, khoa học - kỹ thuật hiện đại, công nghệ 4.0 trong việc quản lý, giải quyết các thủ pháp lý sẽ quy trình thực hiện cấp sổ đỏ được nhanh hơn, thuận tiện hơn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư.

“Đối với các dự án, vấn đề pháp lý rất quan trọng, do đó, người dân, khách hàng cần tham khảo kỹ hồ sơ pháp lý của dự án với sự tham vấn của chuyên gia, luật sư. Ðồng thời, cần tỉnh táo lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực, uy tín để không bị rơi vào hoàn cảnh trớ trêu, mua nhà xong mà không được cấp quyền sử dụng và sở hữu nhà ở”, TS. Lê Bá Chí Nhân nói.

Tương tự, LS. Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng, trong quá trình thực hiện dự án cần có sự kiểm tra chặt chẽ, các thủ tục pháp lý cần bịt kín các lỗ hổng không để xảy ra tình trạng lách luật, đi đêm ở một số chủ đầu tư, đến khi phát hiện ra sự việc mới tháo gỡ sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy khác làm ảnh hưởng đến nhiều phía, đặc biệt là cư dân.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vướng mắc lớn nhất trong việc cấp sổ đỏ trong thời gian vừa qua là tiền sử dụng đất, đặc biệt là mới đây, Hội đồng Thẩm định giá đất đã có đề xuất với UBND TP.HCM phương thức tính tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Do đó, nếu áp dụng được hệ số điều chỉnh giá đất này thì công việc tính tiền sử dụng đất hiện nay vốn đang phải tốn 3-5 năm, thậm chí lâu hơn sẽ chỉ còn 10-15 ngày làm việc.

Ngoài ra, ông Châu cũng cho biết, HoREA đã đề nghị với Chính phủ giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất phù hợp với điều kiện của địa phương và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đẩy nhanh việc cấp sổ cho người dân

Để giải quyết vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM, mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình đã chỉ đạo Sở TN&MT khẩn trương chủ động phối hợp với các sở, ngành, đơn vị liên quan rà soát, xác định và hướng dẫn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở có nghĩa vụ bổ sung tài chính để làm cơ sở thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà trong dự án phát triển nhà ở theo quy định pháp luật.

Đối với các dự án phát triển nhà ở có phạm vi xây dựng, UBND thành phố giao Sở Xây dựng chủ động phối hợp với Sở TN&MT và các sở, ngành, đơn vị liên quan rà soát và xử lý dứt điểm vi phạm theo đúng quy định pháp luật để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Trước đó, tại hội nghị về đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết, hiện thành phố có hơn 63.000 căn chưa được cấp giấy chứng nhận.

Trong đó, có 37.421 căn hộ, nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận của những dự án đã có văn bản thẩm định cấp giấy chứng nhận (29.423 căn chưa nộp hồ sơ; 7.998 căn đã nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố, nhưng người mua đang thực hiện thuế hoặc hồ sơ đang rà soát).

Còn khoảng 25.579 căn nhà ở tại những dự án người mua nhà đã nhận nhà đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, nhưng chưa có văn bản thẩm định cấp giấy chứng nhận theo quy định. Nguyên nhân là do vướng mắc nguồn gốc đất, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung, cơ quan nhà nước đang thanh tra, kiểm tra, vi phạm trong xây dựng...

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, từ nay đến tháng 12/2023, Sở TN&MT sẽ chủ trì phối hợp với các sở, ngành và chủ đầu tư dự án để giải quyết cấp sổ hồng cho 37.421 căn.

Đồng thời, tập trung tháo gỡ những dự án còn vướng mắc như có vi phạm xây dựng; những dự án phải rà soát, xác định nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung do dự án có thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch... và vướng mắc cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản mới (shophouse, officetel), cũng như chủ động cùng với Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố để đẩy nhanh công tác thẩm định, trình UBND thành phố phê duyệt nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với các dự án nhà ở.

Trong khi đó, để đẩy mạnh công tác cấp sổ hồng, phía HoREA cũng đề nghị một số giải pháp tháo các nút thắt trong công tác này.

Thứ nhất, đối với trường hợp chủ đầu tư dự án có sai phạm về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, về thế chấp tài sản, nhưng căn hộ mà khách hàng mua vẫn phù hợp với quy hoạch, thiết kế, thì tách riêng phần sai phạm của chủ đầu tư để xử lý theo quy định của pháp luật và UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo ưu tiên giải quyết cấp sổ đỏ trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì khách hàng là bên ngay tình, vô can, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.

Thứ hai, đối với trường hợp chủ đầu tư dự án có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có), thì đây là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với cơ quan nhà nước, không liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của khách hàng mua nhà, thì đề nghị tách ra xử lý riêng và UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo ưu tiên giải quyết cấp sổ đỏ trước cho khách hàng.

Thứ ba, UBND TP.HCM chỉ đạo Sở TN&MT, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã tạm nộp tiền sử dụng đất theo quy định và xử lý việc chậm nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp này sau.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị trao đổi, thảo luận với Sở TN&MT về việc cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư. Trước hết, là xử lý các trường hợp dự án nhà chung cư đã được UBND TP.HCM “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Bài liên quan

Bất cập trong cấp sổ đỏ tại TP.HCM - Bài 1: Cư dân ‘mòn mỏi’ chờ sổ đỏ

Bất cập trong cấp sổ đỏ tại TP.HCM - Bài 2: Dân dài cổ chờ, chính quyền chưa vội

Nhiều bất cập trong việc cấp 'sổ đỏ' cho cư dân tại TP.HCM

Những vướng mắc và bất cập của Luật Đầu tư 2020 về dự án nhà ở thương mại