Bất cập trong cấp sổ đỏ tại TP.HCM - Bài 2: Dân dài cổ chờ, chính quyền chưa vội

Vướng đủ thứ

Trao đổi với Nhadautu.vn, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, việc chậm cấp sổ đỏ hiện nay, có rất nhiều nguyên nhân như dự án thực hiện sai giấy phép xây dựng, vướng đất công, quyền sử dụng đất, dự án chưa được nghiệm thu… Tuy nhiên, vấn đề quan trọng vẫn là quy trình giải quyết các thủ tục pháp lý chưa thật sự chặt chẽ.

Bài liên quan

Bất cập trong cấp sổ đỏ tại TP.HCM - Bài 1: Cư dân ‘mòn mỏi’ chờ sổ đỏ

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, hiện nay, có tình trạng dự án dù được cấp phép xây dựng nhưng sau một thời gian lại gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, khiến dự án chậm tiến độ. Hay thậm chí có dự án đã bàn giao nhà cho cư dân nhưng lại chậm cấp sổ đỏ vì dính sai phạm…

"Thực trạng này đã gây ra nhiều thiệt hại đối với chủ đầu tư, nhà nước lẫn người dân. Do đó, trong quá trình thực hiện dự án cần có sự kiểm tra chặt chẽ, thủ tục pháp lý cần bịt kín các lỗ hổng, tránh để xảy ra tình trạng lách luật, "đi đêm" ở một số chủ đầu tư. Đến khi phát hiện ra sự việc mới tháo gỡ, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy làm ảnh hưởng đến nhiều phía, đặc biệt là quyền lợi của cư dân”, Luật sư Phượng nói.

Cũng theo Luật sư Trần Đức Phượng, trong quá trình xử lý các sai phạm của chủ đầu tư, đặc biệt các dự án đã bàn giao có cư dân vào ở, nhà nước cần giải quyết hài hòa, đảm bảo quyền lợi giữa các bên, tránh gây ra những thiệt hại không đáng có.

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, việc chậm cấp sổ đỏ cho cư dân hiện nay bất cập không chỉ nằm ở chủ đầu tư mà còn ở cả phía chính quyền. Trong đó, phần lớn lỗi vẫn là ở chủ đầu tư, gây ra nhiều bức xúc trong suốt thời gian qua.

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, nhiều chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai nhà ở (chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính,...) nhưng đã tự ý xây dựng và bán xong nhà ở. Một số khác đã thế chấp tài sản là chính dự án đó tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua, do đó gặp vướng mắc trong việc giải chấp đối với phía ngân hàng, dẫn đến không đủ hồ sơ, điều kiện để xin cấp sổ đỏ.

Có thể thấy, việc chậm cấp sổ đỏ có nhiều yếu tố tác động về cả mặt khách quan lẫn chủ quan từ phía chính quyền và chủ đầu tư, nhưng đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất lại là người dân.

TS. Lê Bá Chí Nhân - Chuyên gia kinh tế

“Mặt khác, nhiều dự án xây dựng chung cư có những yếu tố trái pháp luật như: Vi phạm quy hoạch, xây dựng vượt diện tích so với giấy phép, tranh chấp về sở hữu chung, riêng, thay đổi công năng, vi phạm về phòng cháy chữa cháy... Ðồng thời, chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công đúng theo thiết kế phê duyệt, cũng như chậm thực hiện các thủ tục xin cấp sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, TS. Lê Bá Chí Nhân nói.

Về trách nhiệm của chính quyền địa phương, vị chuyên gia này cho rằng, quy trình cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư hiện nay bị kéo dài thời gian, gây ra nhiều xáo trộn trong việc xử lý lại các hồ sơ, thủ tục pháp lý. Bên cạnh đó, một bất cập từ phía Sở TN&MT, Sở Xây dựng là trong quá trình rà soát, kiểm tra các dự án vẫn còn có nhiều thiếu sót dẫn đến nhiều chủ đầu tư đã lách luật làm sai quy hoạch.

Chế tài chưa đủ mạnh

Mặc dù tình trạng chậm cấp sổ đỏ diễn ra tại nhiều chung cư không chỉ trên địa bàn TP.HCM mà còn ở nhiều khu vực khác, nhưng các biện pháp xử lý vẫn chưa đủ sức răn đe; chưa kể, nhiều quy trình, thủ tục còn rườm rà đã gây ra nhiều vướng mắc.

Đề cập đến việc các chế tài hiện nay áp dụng xử lý cho việc chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ, đơn cử như Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, trong đó có nêu: Nếu chủ đầu tư nhà chung cư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân có thể bị phạt lên tới 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, mức phạt này chưa đủ sức răn đe, bởi còn phụ thuộc vào người xử phạt có thực hiện đúng theo các quy định hay không. Tức hiệu lực thực thi của các quy định này có thật sự hiệu quả.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, mức xử phạt về chậm cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người dân đã được quy định khá rõ, nhưng mới chỉ dừng ở mức độ phạt hành chính và các dự án chung cư, quy mô lên tới hàng trăm căn hộ thì cho dù mức phạt tới hàng tỷ đồng cũng chỉ là rất nhỏ đối với nhiều chủ đầu tư, chưa đủ sức răn đe.

“Do đó, đối với những chủ đầu tư cố tình chây ỳ trách nhiệm làm sổ đỏ cho người dân, các cơ quan quản lý cần có chế tài mạnh mẽ hơn, thậm chí không dừng ở mức độ xử phạt hành chính mà cần chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để xử lý hình sự. Về lâu dài, một số quy định liên quan việc cấp sổ đỏ cũng cần được xem xét, bổ sung để bảo đảm quyền lợi người mua”, Luật sư Trần Đức Phượng nói.

Thực tế hiện nay cho thấy, việc giải quyết công tác tính tiền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại vẫn còn nhiều bất cập. Tại các văn bản gửi cơ quan chức năng cụ thể là UBND TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã nhiều lần đề cập đến vấn đề này.

HoREA cho rằng, việc chậm cấp sổ đỏ nguyên nhân chính là do Sở TN&MT và Sở Tài chính chưa “chốt” được tiền sử dụng đất của dự án. Việc chậm xác định tiền sử dụng đất dự án vừa làm giảm nguồn thu ngân sách thành phố; vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà vì không được cấp sổ đỏ để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Theo đó, HoREA đã đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở TN&MT và Sở Tài chính khẩn trương phối hợp để giải quyết công tác tính tiền sử dụng đất dự án, đồng thời đẩy nhanh công tác cấp sổ đỏ cho người mua nhà, trong đó có 10.020 người nước ngoài đã mua nhà tại thành phố, chiếm 81,2% tổng số người nước ngoài đã mua nhà trong cả nước.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở TN&MT và Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các Sở, ngành, TP. Thủ Đức, các quận, huyện khẩn trương xây dựng “Quy trình, thủ tục, cơ chế áp dụng các phương pháp xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại” phù hợp với thực tiễn, đảm bảo nguyên tắc xác định “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, khắc phục các hạn chế, vướng mắc hiện nay để thực sự rút ngắn được thời gian tính tiền sử dụng đất dự án.

(Còn nữa)

Bài liên quan

Hơn 30.400 hộ dân TP.HCM dài cổ chờ sổ hồng

Thủ tướng chỉ đạo TP.HCM giải quyết vụ hơn 22.000 căn hộ đang bị 'treo' sổ hồng

Chậm cấp 'sổ hồng' nguyên nhân đến từ đâu?

HoREA: Chậm cấp ‘sổ hồng’ cho các dự án xây dựng nhà ở chung cư sẽ làm phát sinh nhiều hệ quả