Thị trường condotel vào thế 'khó chồng khó'

Tuy nhiên, những bất cập trong việc giải quyết các vướng mắc về pháp lý, cùng với đó là tác động của dịch COVID-19 cũng khiến cho thị trường này đứng trước nhiều khó khăn, thách thức.

Điểm tích cực

Trước việc Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở (căn hộ du lịch Condotel, biệt thự du lịch), nhiều chuyên gia cũng như nhà đầu tư cho rằng đây là tín hiệu tích cực giúp thị trường khởi sắc.

Việc đầu tư condotel sẽ có lợi cho nền kinh tế và thị trường bất động sản vì tiết kiệm đất đai, đồng thời tạo động lực cho sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan như xây dựng, dịch vụ và đặc biệt là du lịch –lĩnh vực đang được định hướng phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Về lợi ích, sự bổ sung mạnh mẽ cơ sở lưu trú cao cấp, thúc đẩy du lịch, tạo thêm nhiều việc làm, thu hút nguồn ngoại tệ, tăng nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất và giúp khai thác tiềm năng sẵn có của quốc gia và quảng bá hình ảnh đất nước ra thế giới.

Đối với các nhà đầu tư, thì condotel là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào condotel đến từ nguồn vốn xã hội, tức là đi từ nhu cầu thực tế và bền vững, ít rủi ro, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế.

Với nhà đầu tư thứ cấp, condotel vừa giúp họ được sở hữu tài sản vừa mang lại thu nhập ổn định từ khai thác cho thuê mà không phải tự quản lý tài sản, tự kinh doanh.

Nhận định về vấn đề trên, Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng thành viên công ty Luật Hừng Đông cho rằng, theo hướng tích cực sẽ có hai vấn đề khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel, thứ nhất, việc cấp giấy chứng nhận sẽ giúp minh bạch thị trường, những nhà đầu tư làm ăn theo kiểu chộp giật trong thời gian qua có thể vỡ trận, bởi một căn hộ đã bán cho rất nhiều người, việc làm này là lừa đảo.

Thứ hai, trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại và những ảnh hưởng tiêu cực từ một số dự án tương tự dự án Cocobay, thị trường cần một cú hích và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng sẽ tạo cú hích cho nhà đầu tư thứ cấp có niềm tin tốt lên đối với thị trường bất động sản nói chung.

Giải thích rõ hơn về condotel Luật sư Nguyễn Danh Huế cho biết, để nói về condotel, thì tất cả các văn bản quy phạm pháp luật, các nhà đầu tư ngay trong công văn 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, phải thừa nhận rằng condotel là phòng khách sạn, được xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư và để kinh doanh du lịch. Nếu đã là căn hộ kinh doanh du lịch thì đất đai phải thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Tất cả những tranh chấp trước nay cho condotel một phần là ở việc nhà đầu tư thứ cấp hay chủ đầu tư không bán được hàng do có sự mập mờ, không rõ ràng. Bởi vì luật không có quy định nào về đất ở mà không hình thành đơn vị ở. Như vậy, sẽ có một số bài toán cần phải giải quyết và cái quan trọng nhất là đúng mục đích, pháp lý phải rõ ràng, tạo ra những chủ đầu tư có uy tín.

Đánh giá về công văn 703, Luật sư Huế cho rằng, nội dung không có gì mới, thực chất văn bản 703 chỉ mang tính chất hướng dẫn nội bộ cho các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, nội dung công văn này đều dựa theo pháp lý của các luật hiện hành. Thực tế về bản chất condotel là căn hộ du lịch nên theo đánh giá của giới luật sư dù có hay không có giấy chứng nhận thì bản chất không thay đổi.

Khó chồng khó

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường condotel đang phải đối mặt với 2 thách thức lớn, thứ nhất, cùng với sự xuất hiện và cạnh tranh gay gắt của các dự án trong phân khúc này, những cam kết về lợi nhuận ngày càng được các nhà phát triển địa ốc đưa ra thường xuyên hơn, với những con số hấp dẫn hơn.

Và thực tế sau 2-3 năm đi vào vận hành, bên cạnh các chủ đầu tư đang chật vật để duy trì việc chi trả cam kết lợi nhuận thì ở một số dự án đã xảy ra tình trạng “vỡ trận” như dự án Cocobay Đà Nẵng trước đây.

Thứ hai, hiện pháp luật chưa có quy định cụ thể về tên gọi tiếng Việt của condotel trong hệ thống pháp luật (chỉ có Luật Du lịch có quy định về căn hộ du lịch), các pháp luật khác chưa có quy định về các loại hình công trình này, chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn căn hộ.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các công trình này gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất. Quy định về quản lý vận hành condotel còn thiếu đồng bộ khi chưa có quy định cụ thể.

Nói về vấn đề này, Luật sư Đàm Bảo Hoàng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, theo điều 126 luật đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đối với những loại đất thương mại, du lịch là 50 năm và những khu vực đặc biệt, có điều kiện khó khăn là 70 năm, đây là những lợi ích dành riêng cho thương mại, du lịch.

“Tuy nhiên, khi cấp giấy chứng nhận cho condotel chỉ có thể ghi sử dụng có thời hạn, nếu ghi ổn định lâu dài như đất ở là không đúng và sai luật. Bản thân các chủ dự án được giao đất, thuê đất cũng có thời hạn để làm condotel, nhưng không thể cấp cho người mua giấy chứng nhận sử dụng lâu dài đây chính là mâu thuẫn”, Luật sư Đàm Bảo Hoàng dẫn chứng.

Một điểm khó khăn khác được Luật sư Hoàng đề cập đến là Luật, bởi vì hiện nay Việt Nam chưa có văn bản quy định nào về việc hướng dẫn trình tự thủ tục, đền bù, thu hồi đối với dạng đất lai (đất sử dụng cho condotel). Đây cũng chính là vấn đề mấu chốt, bởi vì không có văn bản quy định nên các cơ quan chức năng không có cách giải quyết.

Bên cạnh những khó khăn nói trên, thì dịch COVID-19 cũng là một trong những yếu tố làm ảnh hưởng đến thị trường condotel.

Trong báo cáo tác động của dịch COVID-19, công ty chứng khoán ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) đánh giá ngành bất động sản nghỉ dưỡng chịu nhiều tác động tiêu cực hơn so với các phân khúc còn lại.

“Dịch vụ du lịch và lưu trú bị ảnh hưởng trực tiếp, sẽ gián tiếp ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu cho thuê bất động sản du lịch và condotel trong ngắn hạn,” BSC cho hay.

Bên cạnh đó, các nhà phân tích của BSC cũng cho rằng các doanh nghiệp triển khai nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng trong ngắn hạn sẽ càng khó khăn hơn trong việc mở bán dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thu tiền so với kế hoạch mở bán trước đó.