Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đề xuất các giải pháp chủ yếu để thị trường bất động sản (BĐS) phục hồi và phát triển ổn định, lành mạnh trong tình trạng bình thường mới, chung sống an toàn với dịch COVID-19.

Kinh nghiệm từ quá khứ

HoREA cho biết, trong thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chỉ thị, nghị quyết, đặc biệt là nghị định 41/2020/NĐ-CP “thần tốc” hỗ trợ người dân, doanh nghiệp vượt qua đại dịch nhằm thực hiện mục tiêu “kép”, phục hồi và phát triển kinh tế đất nước năm 2020.

“Hiện nay, “thương hiệu quốc gia Việt Nam”, “thương hiệu Việt” trở thành tài sản phi vật thể quý giá, cùng với việc nước ta trở thành điểm đến sáng giá, có nhiều tiềm năng thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong tiến trình tái cấu trúc lại chuỗi cung ứng toàn cầu, sẽ tạo thêm động lực và lợi thế cho nền kinh tế và cho các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS”, HoREA nhận định.

Tuy nhiện, theo Hiệp hội, thị trường BĐS đã gặp khó khăn, vướng mắc từ hai năm 2018, 2019, với hàng trăm dự án bị ách tắc; nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền bị sụt giảm mạnh; giá nhà tăng; người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở; nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và BĐS bị sụt giảm.

Bên cạnh đó, dịch COVID-19 càng làm trầm trọng thêm các khó khăn của các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà.

Nhìn lại cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, dẫn đến phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, làm cho thị trường BĐS bị đóng băng. Năm 2009, với gói kích cầu đầu tư có giá trị khoảng 1 tỷ USD và điều chỉnh giảm dần lãi suất cơ bản, đã giúp nền kinh tế và thị trường BĐS phục hồi.

Nhưng việc kích cầu đầu tư và phát triển “nóng” lại gây ra “bong bóng” BĐS năm 2010, dẫn đến việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ từ đầu năm 2011, làm cho thị trường BĐS bị đóng băng lần thứ hai.

Năm 2013, với gói kích cầu tiêu dùng 30.000 tỷ đồng, đã hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi và kéo theo sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế.

Qua đó, HoREA cho rằng, từ kinh nghiệm xử lý các cuộc khủng hoảng của thị trường BĐS trong hơn 10 năm qua, có thể thấy thị trường BĐS có khả năng phục hồi rất nhanh. Doanh nghiệp BĐS không xin nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách.  

“Thị trường BĐS như chiếc lò xo bị nén, càng bị nén thì chỉ cần nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế.

Trước hết, các doanh nghiệp BĐS sẽ tập trung vào thị trường nội địa, chuyển hướng mạnh mẽ vào phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, nhất là căn hộ 1-2 phòng ngủ, nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và chuẩn bị sẵn sàng hấp thụ làn sóng đầu tư nước ngoài, trong trạng thái bình thường mới, chung sống an toàn với dịch COVID-19”, Hiệp hội nhận định.

Hàng loạt đề xuất cho thị trường bất động sản

Theo đó, để phục vụ Hội nghị trực tuyến Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp ngày 9/5 tới đây, HoREA đã đề xuất hàng loạt giải pháp như:

Đề nghị tháo gỡ ngay các vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong một số quy định pháp luật và xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen cài thửa đất thuộc nhà nước quản lý.

Trong đó, sớm ban hành “nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”, theo thủ tục rút gọn, gồm: bổ sung hình thức “giao đất” đối với thửa đất do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở; đi đôi với quy định thửa đất do nhà nước quản lý có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nếu không đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Xem xét thông qua “Dự thảo Luật Đầu tư” theo thủ tục rút gọn, trong kỳ họp tháng 5-6/2020, gồm: Quy định “Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành rà soát và hướng dẫn ban hành “Quy trình chuẩn 4 bước” về thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp theo quy định pháp luật hiện hành, để thống nhất thực hiện.

HoREA cho rằng, đối với quy trình, thủ tục hiện nay, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp giấy phép xây dựng, mới được thi công sẽ làm chậm quá trình triển khai thực hiện dự án, làm tăng chi phí đầu tư, doanh nghiệp bị chôn vốn, làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà, mà người mua phải gánh chịu.

"Bởi lẽ, thời gian làm thủ tục tính tiền sử dụng đất phải mất trên dưới 3 năm (hoặc lâu hơn); thời gian thi công mất trên dưới 2 năm mới đến thời điểm đủ điều kiện được huy động vốn. Bên cạnh đó, quy trình này cũng không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vì pháp luật về xây dựng không quy định doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được thi công các công trình của dự án”, HoREA cho hay.

Từ cơ sở trên, Hiệp hội đã đề xuất “quy trình chuẩn 4 bước” gồm: Bước 1: Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”; bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bước 4: Công nhận chủ đầu tư. Cấp giấy phép xây dựng (chủ đầu tư được khởi công xây dựng) và lập thủ tục xác định tiền sử dụng đất, cấp “số đỏ” dự án.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất hàng loạt giải pháp về tài chính và tín dụng, trong đó có vấn đề đáng chú ý là đề nghị không nên siết trái phiếu doanh nghiệp BĐS.

Theo HoREA, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã bổ sung được nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhất là hiện nay đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

“Việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2018/NĐ-CP là rất cần thiết để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành kênh cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp BĐS, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu”, Hiệp hội nhận định.

Cùng với đó là những khó khăn mới phát sinh do dịch COVID-19, nên Hiệp hội đề nghị không nên siết hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm hiện nay, để tạo thêm kênh huy động vốn đầu tư xã hội cho lĩnh vực BĐS.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản quý I/2020: Chưa có biểu hiện trầm lắng hay phát triển nóng

Thị trường bất động sản: Bao giờ sẽ hồi phục?

Những tín hiệu sáng cho bất động sản Việt Nam sau mùa dịch COVID-19

Bóng ma khủng hoảng bất động sản và góc nhìn 10 năm