[Gặp gỡ thứ Tư] TS. Cấn Văn Lực: Tiếp tục nghiên cứu cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam

Theo số liệu của tổ chức Global Wellness Institute (GWI) tổng kinh tế Wellness toàn cầu năm 2020 đạt khoảng 4.400 tỷ USD và dự kiến đạt đến 7.000 tỷ USD vào năm 2025. Trong đó, riêng lĩnh vực du lịch chăm sóc sức khoẻ - (Wellness Tourism) toàn cầu đạt 617 tỷ USD năm 2017 và 720 tỷ USD năm 2019, dự kiến tăng lên 816,5 tỷ USD năm 2022 và lên đến 1.127,6 tỷ USD vào năm 2025 với mức tăng trưởng trung bình có thể lên đến 20,9%/năm.

Luật Du lịch (2017) của Việt Nam đã quy định dịch vụ chăm sóc sức khỏe cho khách du lịch là những loại hình dịch vụ do các tổ chức, cá nhân trên cơ sở khai thác giá trị y học cổ truyền, y học hiện đại cung cấp dịch vụ y tế, chăm sóc sức khỏe nhằm phục vụ nhu cầu về nâng cao sức khỏe, thể chất tinh thần của khách du lịch. Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ y tế, chăm sóc sức khỏe, chăm sóc sắc đẹp trên cơ sở khai thác giá trị y học cổ truyền, y học hiện đại. Tuy nhiên, loại hình này của Việt Nam còn chưa được khẳng định trên bản đồ du lịch chăm sóc sức khoẻ của thế giới. Các sản phẩm du lịch chăm sóc sức khỏe ở Việt Nam nhìn chung còn ít, chưa đa dạng, chưa tương xứng với tiềm năng.

Nguồn vốn có thể coi là một nút thắt cho đầu tư phát triển bất động sản, du lịch chăm sóc sức khỏe. Đặc biệt trong bối cảnh hiện tại, huy động vốn càng trở nên khó khăn hơn khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp ngưng trệ, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh. Để tìm lời giải cho câu hỏi nguồn vốn nào cho bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản chăm sóc sức khoẻ, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV.

Xin ông cho biết hiện nay lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khoẻ nói riêng đang huy động vốn từ các kênh nào?

TS. Cấn Văn Lực: Nguồn vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đến chủ yếu từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp; ngoài ra còn có các kênh cổ phiếu, FDI, quỹ đầu tư, M&A, vốn tự có của doanh nghiệp… Trong đó, số liệu cho riêng BĐS chăm sóc sức khỏe không được công bố cụ thể, song có thể thấy thị trường BĐS đang hình thành xu hướng đầu tư vào mảng BĐS chăm sóc sức khỏe.

Theo công bố của ngân hàng Nhà nước (NHNN) vào tháng 10/2022, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối tháng 8/2022 đạt gần 2,4 triệu tỷ đồng và chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế. Đây là mức tỷ trọng cao nhất từ năm 2019 đến nay.

Riêng trong năm 2022, tín dụng BĐS trong 8 tháng đầu năm vẫn tăng khá nhanh (15,7%), cao hơn sovới mức tăng trưởng tín dụng chung (9,91%). Trong đó, tín dụng BĐS tập trung chủ yếu cho vay mua nhà ở, với mức tăng hơn 20,1%; còn tín dụng đầu tư - kinh doanh BĐS tăng 7,35%.

So với một số quốc gia, tỷ trọng tín dụng bất động sản/tổng dư nợ tín dụng tại Việt Nam thấp hơn đáng kể so với các nước (tại Mỹ - 29%, Trung Quốc 27% hay Malaysia 28%…) nhưng đang có dấu hiệu rủi ro trong bối cảnh thị trường khá trầm lắng trong năm 2022. Vì vậy, NHNN tiếp tục chấn chỉnh, kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS, nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở những phân khúc lớn như BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn, những dự án có tính chất đầu cơ, thậm chí là có tính chất lũng đoạn giá…

Về thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), TPDN đang dần trở thành kênh cung vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doah nghiệp BĐS, giảm bớt áp lực vốn trung - dài hạn đối với các ngân hàng thương mại và hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn sản xuất, kinh doanh.

Theo Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng quy mô phát hành TPDN ước đạt 259 nghìn tỷ đồng, giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm 2021 (trong đó, phát hành ra công chúng giảm 9%, phát hành riêng lẻ giảm 45%). Trong số đó, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành gần 215 nghìn tỷ đồng năm 2021 và gần 50 nghìn tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022 (xếp thứ 2 về khối lượng, sau các tổ chức tín dụng), với lãi suất trung bình là 10,35%/năm (theo VBMA); chiếm tỷ trọng 20,4% trong số các doanh nghiệp phát hành TPDN trên thị trường, chỉ sau các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2022 đã xảy ra một số sự việc liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Tập đoàn Vạn Thịnh Phát trong hoạt động phát hành trái phiếu, hệ lụy là với nền tảng nhà đầu tư chưa chuyên nghiệp như hiện nay, có thể sẽ gây ra hành động theo tâm lý đám đông, tâm lý e ngại khiến doanh nghiệp BĐS phát hành khó khăn về dòng tiền, khó huy động vốn ít nhất trong tương lai gần.

Ngoài ra cũng còn những nguồn vốn khác như hình thức huy động vốn mới từ các quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ; nguồn vốn đầu tư FDI; nguồn vốn từ hoạt động M&A từ đối tác nước ngoài; kiều hối; vốn tự có...

Dự kiến, tổng lượng vốn vào thị trường BĐS từ các nguồn vốn khác nhau năm 2022 đạt khoảng 800-850 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 27,6% tổng lượng vốn đầu tư toàn xã hội.

Quy mô vốn tín dụng dành cho thị trường BĐS của Việt Nam so với các nước còn nhỏ. Thực tế dòng vốn cho BĐS, trong đó có BĐS nghỉ dưỡng đang rất khó khăn. Vậy giải pháp thời gian tới là gì để khơi thông nguồn vốn chảy vào lĩnh vực tương lai và tiềm năng này?

TS. Cấn Văn Lực: Tôi cũng muốn có một số kiến nghị về nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, trong đó có bất động sản chăm sóc sức khỏe.

Trước tiên, đối với Quốc Hội, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, tổ chức tài chính cần sớm hoàn thiện quy hoạch, trong đó có quy hoạch đất đai và BĐS (trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe…).

Cần đẩy nhanh quá trình sửa đổi các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi…); đồng thời Chính phủ xem xét, chỉ đạo sớm xây dựng hướng dẫn, khung pháp lý quản lý và phát triển các mô hình quỹ đầu tư BĐS, đầu tư trên nền tảng số, gọi vốn cộng đồng, mua chung bất động sản.

Quan điểm của tôi là cần tiếp tục nghiên cứu để cho phép người nước ngoài được mua, được sở hữu nhà ở, các loại hình BĐS tại Việt nam trong đó có BĐS nghỉ dưỡng, được nhận tài sản thế chấp, để để có thể cung ứng vốn cho nền kinh tế. Điều này phải nhất quán và hoàn toàn khả thi, đảm bảo có lợi cho các bên và đặc biệt là an toàn.

Chính phủ chỉ đạo nghiêm túc thực hiện Nghị quyết số 86/NQ-CP ngày 11/7/2022 về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững; Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 16/09/2022 về các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng và bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế trong tình hình mới; Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ... Theo đó, Bộ Xây dựng chủ trì phân nhóm BĐS để quản lý, phối hợp điều tiết vốn, đầu tư và quản lý phù hợp.

Tiếp tục triển khai hiệu quả Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội năm 2022-2023, trong đó có các giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS nhà ở: Gói hỗ trợ lãi suất 2% qua ngân hàng thương mại (40.000 tỷ đồng), trong đó có đối tượng doanh nghiệp bất động sản tham gia cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân…) và cho vay ưu đãi qua ngân hàng Chính sách xã hội (15.000 tỷ đồng) đối với cá nhân, người mua nhà (đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp, công nhân, người lao động), phấn đấu đạt 70-80% tổng giá trị hỗ trợ đến cuối năm 2023; xây dựng chính sách cụ thể hỗ trợ, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân); xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp và phân bổ thu nhập hợp lý, hạn chế đầu cơ…

Phát triển nền tảng nhà đầu tư chứng khoán đa dạng, chuyên nghiệp; cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt như: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS.... Cải thiện chất lượng nhà đầu tư cá nhân thông qua tăng cường giáo dục tài chính cho người dân, minh bạch thông tin, thiết kế sản phẩm phù hợp tùy vào khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư...

Cuối cùng, cơ quan quản lý quan tâm kiểm soát rủi ro hệ thống tài chính (liên thông ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm - BĐS).Theo đó, cần có đầu mối theo dõi, giám sát và tăng cường phối hợp chính sách. Muốn vậy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống tài chính - BĐS và cơ chế phối hợp, kiểm soát rủi ro phù hợp là cần thiết.

Các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng cần phải làm gì?

TS. Cấn Văn Lực: Đối với doanh nghiệp BĐS cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động và sử dụng vốn: các doanh nghiệp uy tín, có nhu cầu tăng vốn nên xây dựng phương thức, lựa chọn thời điểm phù hợp với kế hoạch sử dụng vốn minh bạch, khả năng trả nợ…; các doanh nghiệp có lộ trình áp dụng xếp hạng tín nhiệm phù hợp, chú trọng áp dụng các chuẩn mực kế toán, chuẩn mực quản trị doanh nghiệp theo thông lệ; tăng cường thu hút vốn đầu tư chiến lược, vốn nước ngoài nhằm nâng cao năng lực, hiệu quả kinh doanh, uy tín của doanh nghiệp BĐS.

Tăng cường tái cơ cấu, đa dạng hóa và nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, chú trọng quản lý rủi ro tài chính, dòng tiền, lãi suất và tỷ giá: Tái cơ cấu để tiết giảm chi phí, có nguồn lực đáp ứng nhu cầu dòng tiền, thanh khoản hiện nay, tập trung vào những lĩnh vực có thế mạnh; đa dạng hóa nguồn vốn để tránh lệ thuộc vào 1-2 nguồn vốn duy nhất, cũng là để giảm thiểu rủi ro; luôn gắn huy động vốn (nhất là vốn trung, dài hạn) với mục đích sử dụng vốn cụ thể; quan tâm quản lý rủi ro tài chính, dòng tiền, lãi suất và tỷ giá (có thể thông qua tổ chức tài chính trung gian, chuyên nghiệp).

Các doanh nghiệp BĐS cần tập trung xây dựng các dự án bất động sản chăm sóc sức khỏe với sản phẩm độc đáo, phù hợp; với phương án huy động vốn, sử dụng vốn khả thi, hiệu quả; với chất lượng dịch vụ tốt, được quản lý bởi thương hiệu có danh tiếng. Nhờ vậy, loại hình BĐS này mới thu hút được khách một cách bền vững, tạo ra dòng tiền ổn định để thuyết phục các nhà đầu tư...

Về cơ bản vốn cho BĐS nói chung và BĐS chăm sóc sức khỏe nói riêng, không nên dựa vào vốn ngân hàng nhiều mà nên tìm các kênh như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư. Bản thân nhà đầu tư tư nhân sẵn sàng bỏ vốn vào dưới dạng quỹ tín thác BĐS.

Xin cảm ơn ông!

Bài liên quan

CEO Nodex Asia: Ngành bất động sản nghỉ dưỡng thiếu nhân lực có chuyên môn và kỹ năng tốt

'Phát triển bất động sản kết hợp nghỉ dưỡng là xu hướng tất yếu'

Bất động sản đô thị đã đưa vào vận hành - kênh 'chọn mặt gửi vàng' của nhà đầu tư

Nhiều sàn giao dịch bất động sản 'ôm hàng, làm giá, gây sốt ảo'