Việc sửa đổi một loạt các luật được kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, tháo gỡ các “điểm nghẽn” nhằm kiến tạo phát triển, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền.

Nhưng về mặt thực tiễn, đề xuất sửa đổi cụ thể đến từ các bộ ngành - những cơ quan quản lý nhà nước đồng thời được giao chủ trì xây dựng luật chưa kịp thời thể chế đầy đủ tinh thần ấy. Đâu đó trong các dự thảo luật vẫn nặng nề tư duy quản lý gắn liền với "lợi ích bộ, ngành".

Nhân đôi thủ tục

Chúng ta đang sửa đổi hàng loạt các luật quan trọng, có tác động lớn đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, có thể kể đến các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đấu thầu... Các luật ấy chứa đựng rất nhiều quy phạm có tác động lớn đến mọi hoạt động kinh tế - xã hội của đất nước.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là dự thảo mới nhất được trình ra Chính phủ sau khi tiếp thu Nghị quyết phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật của Chính phủ tháng 02/2023.

Theo dự thảo này, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản (BĐS) quan trọng bắt buộc phải công chứng, chứng thực, đồng thời bắt buộc các bên phải giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS; tức là làm nối tiếp 2 thủ tục pháp lý có chồng lấn lên nhau.

Cụ thể Điều 57 dự thảo luật quy định chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất sẽ bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS.

Đồng thời cũng trong dự thảo luật, tại Điều 45 lại quy định các loại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân không phải chủ đầu tư dự án BĐS để kinh doanh... (được coi là giao dịch BĐS của các tổ chức, cá nhân "không chuyên") thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Chỉ trừ hợp đồng mà ít nhất một bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyên nghiệp thì không bắt buộc công chứng.

Như vậy, phương án mới đã điều chỉnh so với bản dự thảo trình Chính phủ tháng 02/2023 (quy định hợp đồng kinh doanh BĐS không bắt buộc phải công chứng nhưng một số loại hợp đồng, chẳng hạn việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư, bắt buộc phải qua sàn giao dịch BĐS).

Hoạt động công chứng là việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng.

Như vậy khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS, công chứng viên sẽ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa BĐS vào giao dịch. Công việc của công chứng viên trùng một phần với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (ngoài chức năng làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch”).

Có lẽ vì sự trùng lặp này mà bản dự thảo cũ đã bỏ đi quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải công chứng khi đã buộc các bên phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS. Nhưng do bị phản đối từ cơ quan quản lý nhà nước về công chứng (Bộ Tư pháp) cũng như Hội Công chứng viên Việt Nam, cơ quan soạn thảo đã sửa theo hướng khôi phục lại quy định về công chứng, chứng thực bắt buộc đối với các giao dịch BĐS theo luật hiện hành (gồm Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).

Việc tăng thêm thủ tục bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn và giữ nguyên thủ tục về công chứng, chứng thực đã "nhân đôi thủ tục", dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện và gia tăng chi phí tuân thủ cho người dân, doanh nghiệp.

Phân quyền không triệt để

Một thủ tục khác cũng dường như đi ngược lại chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền là thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án BĐS (trong tên thủ tục chứa thuật ngữ “cho phép” đã mang nặng tính xin - cho).

Cụ thể theo Điều 42 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS quy định như sau: Trường hợp dự án BĐS do Thủ tướng quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư thì thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng thuộc Thủ tướng nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án; còn trường hợp chuyển nhượng một phần dự án sẽ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định.

Đây là sự sửa đổi mang tính "cải cách" nhưng chưa triệt để (luật hiện hành quy định dự án do Thủ tướng chấp thuận lần đầu thì phải do Thủ tướng cho phép chuyển nhượng cho dù là chỉ chuyển nhượng một phần dự án). Bởi nếu phân cấp, phân quyền triệt để thì cần phân cấp cho UBND cấp tỉnh được cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS.

Khác với việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án lần đầu (cần xem xét, đánh giá năng lực nhà đầu tư, sự phù hợp của dự án với các loại quy hoạch...) thì đến bước này, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án đều phải đáp ứng các điều kiện về năng lực; dự án đã GPMB, hoàn thành nghĩa vụ tài chính... nên không cần thiết Thủ tướng phải xem xét để cho phép chuyển nhượng dự án.

Hơn nữa, mặc dù phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án nhưng dự thảo vẫn yêu cầu phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan. Như vậy vẫn phải thực hiện thủ tục tại các cơ quan trung ương và thời gian giải quyết không rút ngắn là bao.

Một "giấy phép" đi vòng hai cửa

Theo pháp luật hiện hành, đối với dự án BĐS mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy hiện nay chủ đầu tư trong mọi trường hợp chỉ phải thực hiện một thủ tục để chuyển nhượng dự án (nếu đã làm thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư thì thôi thủ tục theo Luật Kinh doanh bất động sản và ngược lại).

Tuy nhiên theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì chủ đầu tư nhiều khi phải làm... cả hai thủ tục mới hoàn thành chuyển nhượng dự án.

Cụ thể, Điều 40 dự thảo luật nêu nguyên tắc chuyển nhượng dự án BĐS là: “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản”. Như vậy, 100% trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS đều phải làm thủ tục theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Cũng tại Điều 40 dự thảo còn quy định: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS là cơ sở để các bên thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Như vậy, trường hợp nhà đầu tư A chuyển nhượng toàn bộ dự án cho nhà đầu tư B thì trước tiên phải thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS. Sau đó, do dự án có thay đổi nhà đầu tư (từ A sang B) nên nhà đầu tư B lại phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo Luật Đầu tư. Tóm lại, 100% trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS phải thực hiện 2 thủ tục theo 2 luật.

Với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì nếu phần dự án chuyển nhượng có diện tích trên 10% dự án ban đầu hoặc trên 30ha thì cũng phải thực hiện 2 thủ tục như trên.

“Tréo ngoe” nhất là dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, khi chuyển nhượng một phần dự án thì thẩm quyền cho phép của UBND cấp tỉnh nhưng sau đó phải điều chỉnh chủ trương đầu tư và thẩm quyền lại thuộc... Thủ tướng.

Việc sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật là nỗ lực của Nhà nước nhằm thể chế hóa văn kiện Đại hội XIII của Đảng: "Xây dựng khung khổ pháp luật, môi trường thuận lợi thúc đẩy phát triển, khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo"; đặc biệt là cụ thể hóa "3 đột phá chiến lược" mà đột phá đầu tiên là: "Hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển, trước hết là thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tập trung ưu tiên hoàn thiện đồng bộ, có chất lượng và tổ chức thực hiện tốt hệ thống luật pháp, cơ chế, chính sách, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh, công bằng cho mọi thành phần kinh tế".

Kết luận số 19-KL/TW ngày 14/10/2021 của Bộ Chính trị về định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội Khóa XV cũng đặt mục tiêu: "Chú trọng hoàn thiện hệ thống pháp luật đầy đủ, đồng bộ, thống nhất, kịp thời, khả thi, ổn định, công khai, minh bạch, có sức cạnh tranh quốc tế; lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp làm trọng tâm".

Như vậy, việc sửa đổi, bổ sung các đạo luật thời gian tới phải hướng đến tính đồng bộ, xâu chuỗi, giải quyết triệt để các điểm mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột giữa các luật; đồng thời phải quán triệt tinh thần lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp làm trung tâm.

Hoạch định chính sách là một "nghệ thuật". Thiết kế từng điều luật sao quản lý vừa đủ, tránh "siết chặt", gây ách tắc thủ tục như bối cảnh hiện nay nhưng cũng không buông lỏng quản lý và kiểm soát được rủi ro. Đó là những điều mà người dân, doanh nghiệp luôn trông chờ.

Bài liên quan

USABC: Dự thảo Luật Viễn thông sửa đổi đang bó buộc nhà đầu tư nước ngoài

Đủ trò lách luật của các kênh YouTube bẩn để kiếm tiền

Sở Tư pháp Đồng Nai cảnh báo tình trạng một số luật sư làm chứng giao dịch đất đai là tiếp tay lừa đảo

Luật Viễn thông sửa đổi làm khó nhà đầu tư ngoại