Tại Hội nghị tín dụng bất động sản, nhiều kiến nghị, đề xuất của doanh nghiệp bất động sản đã được đưa ra trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp tắc nghẽn, dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản.

Để giải đáp các vướng mắc, đề xuất của doanh nghiệp bất động sản, Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú yêu cầu lãnh đạo các NHTM lớn cập thông tin và có thông tin tại Hội nghị. Đặc biệt, sau khi 3 ngân hàng thương mại nhà nước trao đổi ý kiến, Phó thống đốc ưu tiên cho một ngân hàng thương mại hiện có tỷ lệ dư nợ tín dụng bất sản cao nhất hệ thống hiện nay là Techcombank với hơn 70% tín dụng cho lĩnh vực bất động sản trao đổi ý kiến tại Hội nghị.

Trao đổi tại Hội nghị, Phó tổng giám đốc Techcombank cho biết, chiến lược của Techcombank là ngân hàng bán lẻ, mà một trong những nhu cầu đầu tiên, thiết yếu của khách hàng cá nhân là nhà ở. Techcombank xác định đây là một trọng tâm trong lĩnh vực bán lẻ và từ đó mở rộng cho vay các nhu cầu khác liên quan.

Ngoài ra, để đảm bảo kiểm soát rủi ro, dòng tiền hợp lý, Techcombank cũng tài trợ vốn vay cho một số chủ đầu tư bất động sản lớn, có uy tín trên thị trường, các khu đô thị có môi trường sống tốt - đây cũng là một trong những chiến lược quan trọng của Techcombank.

Theo đó, về khách hàng cá nhân, tính đến 31/12/2022, Techcombank cho vay cá nhân mua nhà là 59.000 tỷ đồng (tăng khá mạnh so với 2021) nhằm hỗ trợ 46.000 khách hàng (trung bình cho vay hơn 1 tỷ đồng/1 khách hàng).

Phó Tổng giám đốc Techcombank cho biết, chủ trương của ngân hàng là giữ ổn định, tập trung hỗ trợ dự án có sản phẩm tốt, pháp lý hoàn chỉnh, triển khai bàn giao nhà cho khách hàng sớm.

Tuy nhiên, trong năm 2022, số vốn rót cho các chủ đầu tư bất động sản của Techcombank giảm 10% so với 2021. Điều này xuất phát từ 2 nguyên nhân chủ yếu. Một là một số chủ đầu tư đã nhận được hỗ trợ lớn vào năm 2020-2021, năm 2022 tập trung chủ yếu vào bàn giao nhà cho khách hàng. Thứ 2 là tốc độ xử lý các vấn đề pháp lý tương đối chậm, đặc biệt năm 2022 nên tốc độ giải ngân của ngân hàng cũng chậm lại.

Đại diện Techcombank khẳng định, khẩu vị của Techcombank năm 2022 là đảm bảo chặt chẽ, ổn định, xem xét dự án dựa trên sự thận trọng, tính pháp lý và sản phẩm tập trung ở khu vực được quan tâm.

Các hoạt động cho vay bất động sản, đặc biệt là trung, dài hạn, tốc độ giải ngân đều dựa trên cơ sở nguồn vốn đáp ứng đủ các quy định. Ngoài ra, năm 2022 Techcombank đã huy động nguồn vốn quốc tế để cho vay các dự án trong nước (khoảng 1,8 tỷ USD).

Tuy nhiên, Phó tổng giám đốc Techcombank cho biết, ngân hàng cũng gặp những khó khăn như nhiều ngân hàng đang gặp phải như vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn; khó khăn trong nền kinh tế làm tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn khiến nhu cầu mua nhà giảm rõ rệt. Trong bối cảnh đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản lại tăng mạnh, đột biến.

"Dòng tiền của doanh nghiệp chậm lại trong khi khả năng huy động vốn trên thị trường trái phiếu bế tắc đang dồn gánh nặng lên vai ngân hàng. Theo đó, cần có giải pháp để đẩy nhanh vòng quay của tiền để giảm áp lực dòng tiền, ngân hàng cũng có điều kiện hỗ trợ tốt hơn cho nền kinh tế", Phó Tổng giám đốc Techcombank nói.

Chia sẻ thông tin tại Hội nghị, ông Lưu Trung Thái, Tổng Giám đốc MB cho biết, hiện 8%/tổng dư nợ tín dụng của MB là cho vay kinh doanh bất động sản và gần 20% là cho nhà ở cá nhân. Tỷ trọng này cao hơn trung bình toàn ngành. 

Nhìn nhận từ phía ngân hàng, đại diện MB cho biết, cần nhận thấy rõ rằng, khó khăn hiện nay của doanh nghiệp bất động sản xuất phát từ 3 lý do.

Một là có nhiều tình huống doanh nghiệp bất động sản có tài sản lớn, dự án có giá trị nhưng hiện nay thanh khoản thấp do khi phát hành trái phiếu chọn phương án dễ nhất để làn (kỳ hạn 2 năm) trong khi vòng đời dự án lên tới 5-10 năm.

Thứ 2 là các doanh nghiệp chủ yếu chọn điều kiện cho vay dễ, nên không quản lý được dòng tiền, không ưu tiên tính pháp lý. Dễ ban đầu thành khó về sau.

Thứ 3 là hiện cung bất động sản giảm, đặc biệt TP.HCM, trong khi nhu cầu tăng. Cung đã thấp nhưng 80% lại là dự án căn hộ cao cấp. Bản thân ngân hàng không muốn cho vay vào phân khúc này vì nhu cầu thực tế thấp, không phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Như vậy là cấu trúc ngành bất động sản đang có vấn đề. Có những doanh nghiệp bất động sản rất lớn nhưng cũng vướng phải những vấn đề rất cơ bản về pháp lý.

Tổng giám đốc MB kiến nghị, ngân hàng và doanh nghiệp cần đồng hành để có những bước đi dài hơn. Về lãi suất, ngân hàng có thể cung cấp một mức lãi suất doanh nghiệp chấp nhận được. Tuy nhiên, các doanh nghiệp phải giải quyết được các vấn đề cơ bản như pháp lý.

"70% vướng mắc của các dự án bất động sản là pháp lý, dẫn tới triển khai chậm và khách hàng cũng không muốn gặp phải vấn đề này. Vì vậy, cần có sự phối hợp tháo gỡ từ nhiều đơn vị, bộ ngành, như vậy mới giải quyết được vấn đề của thị trường, doanh nghiệp bất động sản", ông Lưu Trung Thái nói.

Kiểm soát chặt cho vay sân sau

Phát biểu tổng kết, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng yêu cầu các tổ chức tín dụng chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung, BĐS không có nhu cầu thực, kinh doanh có tính chất đầu cơ BĐS, làm giá, lũng đoạn thị trường BĐS. 

Đặc biệt, chi nhánh NHNN các địa phương, các TCTD kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD, cho vay chéo,… cân đối tỷ trọng cấp tín dụng dư nợ BĐS một cách hợp lý, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, tăng cường kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng và sử dụng vốn, nhất là việc cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp, tập đoàn có dự án sân sau. 

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, Thống đốc cho biết, có doanh nghiệp đang thực hiện cùng lúc trên 50 dự án. Như vậy sẽ rất khó khăn khi thị trường có biến động. Vì vậy, khi xây dựng kế hoạch SXKD, doanh nghiệp cần chủ động với cả những rủi ro mang tính hệ thống, lường trước biến động thị trường. Đặc biệt các doanh nghiệp có hệ số đòn bẩy tài chính cao cần hết sức chú trọng quản trị dòng tiền. 

Bài liên quan

Nhiều doanh nghiệp bất động sản TP.HCM 'ôm' đất dự án nhưng không triển khai

Big 4 ngân hàng sẽ đối thoại với doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho từng dự án

Kiểm soát tín dụng bất động sản cao cấp

Tín dụng bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh tăng 16%