Thời gian qua, Chính phủ rất quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của nhóm người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp... Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án Xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Tại Thông báo số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 kết luận hội nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng cũng chỉ đạo Bộ Xây dựng rà soát các vướng mắc và đề xuất giải pháp lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, gồm quy định phải có quy hoạch chi tiết mới thực hiện đấu thầu.

"Cắt giảm" điều kiện đấu thầu dự án nhà ở xã hội

Như vậy, việc "giảm tải" yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết mới được đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã được Thủ tướng Chính phủ nêu rõ (yêu cầu "đặc thù" này quy định tại Điều 3 Thông tư số 09/2021/TT-BXD hướng dẫn các Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, số 49/2021/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội).

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, ngày 28/4/2023, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2023/TT-BXD sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư số 09/2021/TT-BXD, trong đó yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết được sửa đổi, bổ sung như sau: "d. Có quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt thì phải thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực có yêu cầu phải lập quy hoạch phân khu, hoặc đã được phê duyệt quy hoạch chung đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu. Đồng thời, khu đất dự kiến thực hiện dự án nhà ở phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực để quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu liên quan về kết nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật".

Như vậy, Thông tư 03 đã mở rộng, bổ sung các trường hợp dự án nhà ở xã hội có thể được tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi chưa có quy hoạch chi tiết (QHCT) được phê duyệt. Theo đó, các khu đất chưa có QHCT, mới chỉ có quy hoạch phân khu (QHPK) hoặc quy hoạch chung cũng có thể tổ chức đấu thầu, với điều kiện phải xác định được các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu kết nối hạ tầng.

Ý nghĩa của quy định này là cần xác định được các chỉ tiêu quy hoạch của dự án (ví dụ: số tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số lượng sản phẩm nhà ở...) để có tiêu chí lập hồ sơ mời thầu, xác định được yêu cầu năng lực kinh nghiệm, năng lực tài chính của nhà đầu tư; đồng thời phải có phương án kết nối hạ tầng để đảm bảo dự án triển khai có thể đấu nối giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước thải, thu gom rác thải..., đảm bảo đời sống cư dân.

3 câu hỏi từ Thông tư 03

Tuy nhiên, kỹ thuật lập pháp của Thông tư 03 cũng làm phát sinh vướng mắc mới. Thứ nhất, khi chưa có QHCT thì có thể chưa xác định được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt QHCT để cơ quan này quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu liên quan về kết nối hạ tầng.

Lý do bởi Điều 44 Luật Quy hoạch đô thị quy định thẩm quyền phê duyệt QHCT có thể thuộc UBND cấp tỉnh (đối với các khu vực liên quan địa giới hành chính của hai quận, huyện, khu vực có ý nghĩa quan trọng, khu vực trong đô thị mới) hoặc UBND cấp huyện (đối với các khu vực còn lại không thuộc thẩm quyền cấp tỉnh).

Quy định tại Điều 44 Luật Quy hoạch đô thị là rất mở, đặc biệt khái niệm "khu vực có ý nghĩa quan trọng" rất định tính nên thực tế triển khai ở các địa phương là khác nhau. Một số địa phương (ví dụ tỉnh Khánh Hòa) có văn bản, quyết định của UBND cấp tỉnh quy định cụ thể khu vực, quy mô đồ án QHCT nào do UBND cấp tỉnh phê duyệt, còn lại phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt QHCT. Với các địa phương này thì không có vướng mắc về xác định thẩm quyền.

Tuy nhiên đa số các địa phương chưa ban hành quyết định của UBND cấp tỉnh quy định khu vực, quy mô đồ án QHCT được phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt. Trường hợp này, tùy theo nhu cầu đầu tư và tùy từng đồ án mà UBND cấp tỉnh có thể giao nhiệm vụ cho UBND cấp huyện tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt QHCT hoặc UBND cấp tỉnh trực tiếp phê duyệt QHCT.

Với các địa phương thuộc trường hợp thứ hai nêu trên thì không xác định được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt QHCT (là UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện) để cơ quan này chịu trách nhiệm quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu liên quan về kết nối hạ tầng. Thông tư 03 bởi vậy sẽ gây vướng mắc dạng "con gà - quả trứng".

Thứ hai, giả định đã xác định được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt QHCT (là UBND tỉnh hoặc phân cấp cho UBND huyện). Theo quy định mới của Thông tư 03 thì cơ quan này phải quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu kết nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Vậy việc quy định các chỉ tiêu quy hoạch và các yêu cầu kết nối hạ tầng được thực hiện theo trình tự, thủ tục nào, do văn bản quy phạm pháp luật nào quy định, và thể thức như thế nào (ban hành dưới dạng một quyết định hành chính của UBND hay một công văn/văn bản hành chính thông thường)?

Về mặt nguyên tắc, cơ quan nhà nước khi thực hiện, giải quyết thủ tục hành chính phải dựa trên hành lang pháp lý chặt chẽ, trong đó quy định về trình tự, thủ tục, thời gian giải quyết, thể thức văn bản. Trước Thông tư 03 thì pháp luật chưa có quy định về việc cơ quan nhà nước ban hành văn bản để quy định các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu kết nối hạ tầng.

Thứ ba, giả định ở câu hỏi trên đã xác định được cơ quan có trách nhiệm quy định các chỉ tiêu quy hoạch và các yêu cầu kết nối hạ tầng; đồng thời làm rõ hình thức văn bản (ví dụ là dưới dạng một văn bản hành chính để thông báo) thì một vấn đề quan trọng đặt ra là hiệu lực pháp lý của văn bản ấy như thế nào?

Tại khu vực dự án nhà ở xã hội chưa có QHCT mà chỉ có QHPK, sau này cơ quan nhà nước hoặc tổ chức được giao đầu tư lập đồ án QHCT khu vực lân cận thì có cần bổ sung/cập nhật các chỉ tiêu lô đất dự án nhà ở xã hội vào hay không?

Theo Điều 29, 30 Luật Quy hoạch đô thị, đồ án QHPK xác định chức năng sử dụng, chỉ tiêu sử dụng đất cho từng khu đất; đồ án QHCT xác định chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất. Trường hợp QHPK có một khu đất 10ha có chức năng sử dụng là để thực hiện dự án nhà ở; UBND cấp huyện đã có văn bản quy định các chỉ tiêu quy hoạch và các yêu cầu kết nối hạ tầng cho lô đất 2ha để đấu thầu dự án nhà ở xã hội thì sau này, khi lập QHCT dự án nhà ở thương mại tại khu vực 8ha còn lại có cập nhật chỉ tiêu của 2ha đất dự án nhà ở xã hội hay không?

Quy trình lập quy hoạch đô thị bắt buộc phải lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư có liên quan. Vậy nếu cập nhật chỉ tiêu của 2ha đất dự án nhà ở xã hội vào chung đồ án QHCT 10ha thì đơn vị nào chịu trách nhiệm lấy ý kiến khi có đến 2 chủ đầu tư (chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội 2ha và chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại 8ha)?

Việc yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải cùng tham gia lấy ý kiến là không hợp lý (do doanh nghiệp này đã được lựa chọn làm chủ đầu tư hợp pháp). Nhưng việc yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải lấy ý kiến cho cả dự án không thuộc phạm vi được giao đầu tư cũng không khả thi.

Một vướng mắc khác cũng có thể nảy sinh là trường hợp lấy ý kiến cộng đồng dân cư về đồ án QHCT mà người dân xung quanh không đồng ý với dự án nhà ở xã hội. Trường hợp này, dự án nhà ở xã hội bị đặt vào thế "tiến thoái lưỡng nan".

Như vậy Thông tư số 03/2023/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 15/6/2023) vẫn chưa hoàn toàn tháo gỡ được khâu đấu thầu dự án nhà ở xã hội để góp phần hiện thực hóa đề án Xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Chỉ nên yêu cầu có quy hoạch phân khu

Hiện nay theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết về lựa chọn nhà đầu tư (sửa đổi bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) thì điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất theo hình thức đấu thầu là: "Phù hợp với quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000".

Như vậy pháp luật hiện hành quy định chỉ cần có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000 là đủ điều kiện tổ chức đấu thầu và quy định này đang áp dụng rộng rãi, hiệu quả cho dự án khu đô thị, nhà ở thương mại. Để đơn giản hóa thủ tục và xuất phát từ tính chất "tầng bậc" quy hoạch, tôi cho rằng dự án nhà ở xã hội cũng chỉ cần có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000 là đủ điều kiện đấu thầu.

Một cách tổng quát, Thông tư của Bộ Xây dựng hướng dẫn đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội không cần đề ra quy định riêng, đặc thù mà chỉ cần dẫn chiếu theo Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP). Đây là nội dung tôi đã kiến nghị trong quá trình Bộ Xây dựng lấy ý kiến trước khi ban hành Thông tư số 03/2023/TT-BXD.

Bài liên quan

Doanh nghiệp Quảng Ngãi không 'hứng thú' với dự án nhà ở xã hội

Xử phạt 2 người đăng thông tin sai sự thật liên quan mua bán nhà ở xã hội tại Quảng Ninh

Nhà ở xã hội - ước mơ an cư vẫn là bài toán khó với công nhân

Cần Thơ triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội