Masterise Homes là Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes được thành lập 05/11/2019 với số vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng, loại hình công ty TNHH một thành viên do Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền là chủ sở hữu. Đến cuối năm 2020, Masterise Homes tiếp tục có nhiều lần đăng ký thay đổi ngành nghề và vốn điều lệ. Các dự án được Masterise Homes đưa vào chương trình “Home for Home” như: Masteri Waterfront (Tây Mỗ Đại Mỗ, Nam Từ Niêm), Masteri West Heights’ Masteri Centre Point…

Theo chương trình “Home for Home” của Masterise Homes thì phương thức thanh toán gồm: đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà; thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới. Khi khách hàng nhận căn hộ mới thì phải thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại).

Bài liên quan

Chủ tịch HoREA đánh giá cao bất động sản hàng hiệu của Masterise Homes và Marriott International

Với chương trình này có thể phù hợp với một số người nhưng cũng có thể không phù hợp nên cần xem xét kỹ và lưu ý trong giao dịch. Để đơn giản vấn đề, loại trừ yếu tố không biết trước về tiến trình xây dựng, pháp lý dự án, giả thiết, chủ đầu tư dự án thực hiện một cách hoàn hảo đúng cam kết là hoàn thành xây dựng dự án và đúng thời hạn đưa ra.

Thứ nhất, về bản chất giao dịch

Việc nói “Nhà đổi nhà”, là lời quảng cáo đưa ra nên khác xa với thực tế, chính xác về giao dịch này thì hoàn toàn không phải vậy, dẫn đến là làm nhiều người hiểu nhầm. Theo ý nghĩa tiếng Việt của từ ngữ “nhà đổi nhà” là giao dịch của hai chủ thể, họ trao đổi nhà cho nhau và có thể kèm thêm một khoản chênh lệch, có thể hiểu như việc dồn điền đổi thửa của người nông dân đã thực hiện được quy định tại Luật Đất đai. Với việc nhà đổi nhà thì pháp luật không quy định nên họ chỉ có thể thực hiện bằng hai giao dịch, anh bán nhà của anh cho tôi và tôi cũng bán nhà của tôi cho anh, tuy nhiên, đấy là việc trao đổi khi các căn nhà đã có, đang tồn tại. Còn với căn hộ chưa hoàn thành và chưa được đưa vào sử dụng thì hoàn toàn không có việc đổi nhà, không thể đổi lấy một thứ chưa tồn tại, đây chỉ là nhận một căn hộ được cam kết sẽ được xây và hoàn thành trong thì tương lai.

Như vậy, không có việc nhà đổi nhà, đây chỉ là việc người đang sở hữu nhà, đang có sổ thì nay đi thế chấp ngân hàng để vay tiền mua căn hộ của một dự án đang xây dựng, chờ đợi sẽ được giao ở thì tương lai. Hoạt động thế chấp nhà để vay tiền này không có gì mới và rất nhiều người thực hiện trong năm qua, thế chấp căn nhà đang ở để lấy vốn đầu tư vào bất động sản kiếm lời.

Thứ hai, về chủ đầu tư dự án

Chương trình này đưa ra bởi Công ty môi giới, không phải là chủ đầu tư dự án, nên cần xem xét kỹ các thông tin của bên môi giới đưa ra. Cho dù bên môi giới là công ty con của chủ đầu tư thì đều là các pháp nhân độc lập theo Bộ luật Dân sự và Luật Doanh nghiệp, thực tế không thiếu trường hợp công ty mẹ bán luôn công ty con. Do đó, Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai sẽ phải ký với chủ đầu tư của dự án và phải có Thông báo của Sở Xây dựng về sản phẩm đủ điều kiện đưa ra giao dịch, có ngân hàng bảo lãnh về nghĩa vụ của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà đúng thời hạn. Không vì các chương trình ưu đãi mà quên luôn vấn đề đầu tiên và duy nhất bảo vệ khách hàng về dự án đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Mặt khác, khách hàng cần phải có văn bản thỏa thuận ký kết bởi chủ đầu tư của dự án sẽ trả khoản lãi vay trong thời gian 2 năm đầu cho ngân hàng và chịu luôn khoản thuế thu nhập cá nhân (5% theo Khoản 3 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC) do khách hàng được hưởng thu nhập từ việc hỗ trợ trả lãi vay này.

Đối với các chính sách của ngân hàng thì phải có thông tin và làm việc trực tiếp với ngân hàng, khách hàng không nên dựa vào lời quảng cáo có cánh của bên môi giới bất động sản. Thực tế các hợp đồng cho vay với khách hàng được áp dụng theo lãi suất cho vay thả nổi, do ngân hàng đưa ra áp dụng từng thời điểm. Thực tế, đã có nhiều khách hàng phải chịu lãi suất cao hơn khi tham gia các chương trình liên kết so với họ tự độc lập thực hiện vay với ngân hàng.

Thứ ba, về lợi ích không phải trả lãi ngân hàng

Về chương trình hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian 2 năm đầu khi ký hợp đồng mua bán, thực tế đây là việc nhiều chủ đầu tư đưa ra trong thời gian qua đối với việc bán nhà ở thông qua việc trả lãi thay người mua hoặc chính sách chiết khấu giảm giá bán khi thanh toán.

Tuy nhiên, việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai phải theo tiến độ dự án nên với dự án chỉ trong quá trình xây dựng phần móng nhà chung cư đã bị áp nghĩa vụ thanh toán 100% gái trị căn hộ (gồm cả 5% giá trị khi nhận sổ) thì đây chỉ là ưu đãi đưa ra được tính, được vẽ làm thành các con số trên các nghĩa vụ không có thật của người mua.

Điều đó, làm cho người mua nhầm tưởng được hưởng các ưu đãi thông qua việc chủ đầu tư thực hiện thay nghĩa vụ (nghĩa vụ trả lãi vay) nhưng kỳ thực người mua không có các nghĩa vụ thanh toán sai quy định Luật Kinh doanh Bất động sản này. Có thể ví như việc, tự ý gán thêm trách nhiệm trái luật để sau đó lại kể công với khách hàng.

Thứ tư, định giá

Ngân hàng cho vay để mua nhà, với thông lệ cho vay 70% giá trị trên giá trị mà bên công ty thẩm định định giá, giá trị thẩm định này theo các phương pháp quy định nhưng thông thường không sát với giá thị trường. Do đó, về lý thuết, nếu muốn thế chấp căn nhà đang ở để mua căn hộ đang xây dựng thì chỉ đúng khi căn nhà đang ở có giá trị cao hơn ít nhất 30% căn hộ đang xây.

Nếu tính về thay đổi đổi môi trường sống thì phải xét đến từng trường hợp cụ thể, không hẳn căn nhà mình đang ở không bằng nơi căn hộ của dự án đang xây. Nếu xét về giá trị, nếu không có bổ sung tiền tự có để mua căn hộ hoặc phương án đảm bảo tiền vay thì rõ ràng, đây là phương án đổi nhà có giá trị lớn lấy căn hộ đang xây có giá trị thấp hơn, tuy nhiên, các giá trị so sánh này theo các xác định giá khác nhau nên cũng chỉ là việc so sánh trên những con số hiện có, không phải là giá trị thị trường có thể trao đổi.

Thứ năm, về thế chấp tài sản đảm bảo khoản vay

Với các dự án khi đủ điều kiện giao dịch thì khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán căn hộ và khách hàng có thể dùng hợp đồng mua bán căn hộ này đi thế chấp ngân hàng, với số tiền đã góp ban đầu và tiến độ thanh toán trải dài trong nhiều tháng thì khách hàng chủ động hơn và nhiều phương án khi giải quyết dòng tiền của mình. Điều lợi thế nhất mà khách hàng có được là không thế chấp căn nhà đang ở, do không bị thế chấp nên việc giao dịch khi bán cũng nhanh chóng, giá bán cao hơn và không phải phiền thủ tục giải chấp căn nhà này.

Với phương án “Nhà đổi nhà”, nếu giá trị căn nhà đang ở thấp hơn 70% giá trị căn hộ đang mua, nếu không có khoản đảm bảo với khoản tiền vay ngân hàng, có thể khách hàng phải rơi vào tình trạng phải thế chấp 2 tài sản (nhà đang ở, căn hộ đang xây) để giữ căn hộ đang xây dở dang, đây là một điểm trừ khi trong đầu tư đưa quá nhiều mối liên kết vào thì sẽ chịu nhiều tác động hơn, mất lợi thế và thêm các mối rủi ro cho chính mình khi “đổi nhà đang ở để chờ nhà đang xây”.

Trên đây, chỉ là những ý kiến và quan điểm để trao đổi giúp người dân và chủ đầu tư xem xét kỹ hơn để thông tin và hiểu rõ ràng hơn về vấn đề quan tâm, trên thực tế nếu triển khai sẽ có những vấn đề khác cần xém xét kỹ thêm.

Bài liên quan

Chủ tịch HoREA đánh giá cao bất động sản hàng hiệu của Masterise Homes và Marriott International

Masterise Homes đánh thức tiềm năng các khu đất vàng tại Hà Nội và TP.HCM

Masterise Homes ra mắt Grand Marina Gallery với tổng giá trị đầu tư 400 tỷ

Masterise Homes đem Grand Marina Saigon ra thế giới