Là một doanh nghiệp nhiều năm phát triển dòng sản phẩm nhà ở thương mại và đối tượng khách hàng hướng tới là người lao động có thu nhập thấp và tầm trung, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) cho rằng, giá nhà tăng quá nhanh, quá cao là nguyên nhân chính dẫn tới việc người lao động không thể thực hiện giấy mơ mua nhà của mình tại TP.HCM.

“Các doanh nghiệp bị gồng quá nhiều chi phí như tiền sử dựng đất, tiền vật liệu xây dựng… nên họ buộc phải bán giá cao. Và một phần nữa đó là việc khan hiếm dự án, khan kiếm quỹ đất tạo ra sự tăng giá, sốt ảo. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp bớt đi lợi nhuận, nghĩ về việc mua nhà của khách hàng là người lao động thì sẽ giúp họ có giấc mơ nhà ở nhiều hơn”, ông Phúc nói.

Về câu chuyện quỹ đất nào và cách nào để TP.HCM phát triển được nhà ở giá rẻ cho người lao động, ông Phúc cho biết, ở TP.HCM thực sự đang có khá nhiều quỹ đất, giá như TP hiểu hơn nhu cầu nhà ở của người dân thì những quỹ đất này sẽ không phải bỏng hoang như hiện nay. Cũng theo ông Phúc, TP phát triển như hiện nay, công lớn nhất đến từ những người dân từ các tỉnh thành khác về đây học tập rồi ở lại lập nghiệp, họ đóng thuế, góp chất xám cho TP phát triển.

Ông Phúc cũng cho rằng, ở TP.HCM hiện nay nên chia các phân khu, rồi lập quy hoạch xây dựng đô thị lớn tại phân khu này, kinh phí thì có thể kêu gọi doanh nghiệp mua trái phiếu TP, rồi lấy tiền đó đền bù giải tỏa. Sau đó doanh nghiệp nào mua trái phiếu nhiều thì cho họ vào tham gia phát triển dự án, với kế hoạch này, bảo đảm doanh nghiệp nào cũng muốn tham gia, và chả mấy mà TP.HCM có thể giải quyết được câu chuyện thiếu nhà ở cho người dân nghiêm trọng và giá nhà cũng không tăng chóng mặt như hiện nay.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản Đại Phúc cho rằng, thách thức đầu tiên là vấn đề về quỹ đất khi quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM đang là bài toán cực kỳ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Trên thị trường, đã từng có những dự án nhà ở thương mại chỉ 10 triệu đồng/m2, nhưng các dự án này thường khá xa trung tâm thành phố, hoặc thiếu thốn hạ tầng tiện ích nên rất khó hình thành cộng đồng dân cư.

Cũng theo bà Hương, chính vì phải phát triển các tiện ích dự án nên các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán bởi thủ tục hoàn thiện một dự án bất động sản hiện nay kéo dài, dẫn đến gia tăng chi phí tài chính.

“Khung lợi nhuận thấp buộc các chủ đầu tư phải nghĩ ra nhiều cách để bán giá cao hơn, bởi nếu lợi nhuận mỏng mà gặp thị trường yếu thì nguy hiểm, hoạt động kinh doanh không hiệu quả cho chính các doanh nghiệp", bà Hương nói và bổ sung: u hướng tăng giá trong thời gian gần đây còn liên quan đến yếu tố chất lượng, thẩm mỹ và tiện ích của các dự án bất động sản phải thay đổi để thu hút khách hàng bởi nhu cầu của người tiêu dùng hiện đã rất khác, kể cả các phân khúc nhà ở bình dân cũng phải có đủ các dịch vụ, tiện ích sinh sống và giải trí cơ bản.

Theo bà Hương, để phát triển các tiện ích này thì tiền chi phí sẽ phải tăng, giá nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội cũng vì vậy mà tăng theo tăng gánh nặng cho người lao động khi mua nhà. Chính vì vậy, cần có một cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp để giảm giá nhà xuống cho người lao động có thể thực hiện giấc mơ mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người lao động, đặc biệt với đối tượng công nhân mua, thuê đang rất lớn. Ví dụ trong 280.000 công nhân ở 17 khu chế xuất, khu công nghiệp trên địa bàn, chỉ 8% được sống trong nhà lưu trú bài bản, còn lại phải thuê bên ngoài, trong đó có trên 60% thuê các nhà trọ, phòng trọ. Ví dụ như tại Công ty Pouyen ở Bình Tân (TP.HCM), 80% trong tổng số 80.000-110.000 công nhân của họ phải đi thuê trọ ở Bến Lức, Long An.

Đi ngược với nhu cầu cấp bách của người lao động và cả xã hội sau đại dịch COVID-19, phía doanh nghiệp thừa nhận, không nhiều nhà đầu tư mặn mà với phân khúc này. Lý do là trong kinh doanh, điều đầu tiên mong muốn của doanh nghiệp, cổ đông là lợi nhuận. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận ở một dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại.

Như vậy, nếu tham gia một dự án nhà ở xã hội, giả sử thời gian thực hiện 5 năm, doanh nghiệp sẽ mất đi cơ hội kinh doanh với các dự án nhà ở thương mại khác có lợi hơn rất nhiều.

Ngoài vấn đề lợi nhuận, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, một điểm nghẽn rất lớn với các doanh nghiệp thực sự muốn làm nhà xã hội là thủ tục pháp lý rất phức tạp, từ khi bắt đầu đến khi kết thúc.

"Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy xin làm dự án kiểu này lâu và khó hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Có dự án xin 3 năm vẫn chưa xong", ông Nghĩa nói. Nguyên nhân là hiện chưa có khung tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình riêng cho loại hình nhà này. Tất cả vẫn đang "dùng chung" với nhà ở thương mại, dẫn đến thủ tục như nhau.

Chưa kể, khi xây dựng xong, doanh nghiệp cũng bị hậu kiểm rất chặt và kỹ, thậm chí hơn cả nhà ở thương mại. Theo ông Nghĩa, với những đơn vị sử dụng đất công, tài chính công thì bị kiểm toán cũng bình thường. Nhưng với các doanh nghiệp tự bỏ tiền ra để bồi thường đất, đầu tư tiền của làm nhà ở xã hội nhưng bị kiểm toán làm khó rất nhiều nên khiến doanh nghiệp nản lòng.

"Bắt đầu làm đã vướng, làm xong thì nản không muốn thực hiện các dự án kế tiếp nên đấy chính là lý do chúng ta liên tục không đạt chỉ tiêu về nhà ở xã hội", ông Nghĩa kết luận.

Sau khi dịch COVID-19 bùng phát mạnh mẽ, người lao động bỏ TP.HCM về quê thì lãnh đạo TP.HCM đã nhìn ra vấn đề rằng việc người lao động không ở lại làm việc ở các nhà máy tại TP.HCM vì họ thiếu nhà để ở, để gắn bó lâu dài nên TP.HCM đã quyết tâm xây những dự án nhà ở giá rẻ cho người lao động.

Cụ thể, ngày 30/9 vừa qua, tại hội nghị công bố nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040 và tầm nhìn đến 2060, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân thuê và thuê mua. Theo ông Bình, đại dịch COVID-19 vừa qua đã bộc lộ nhiều vấn đề trong quản lý đô thị của TP, trong đó có chuyện lo nhà ở cho người lao động. Ví dụ như quận 7 có 100.000 nhà trọ cho công nhân thuê, có phòng trọ chỉ rộng 20 - 30m2 nhưng đến 5 - 6 người ở.

Ngay sau buổi hội nghị này, tại buổi tiếp xúc cử tri giữa tháng 10/2021, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cho biết tới năm 2025 TP.HCM sẽ xây dựng 1 triệu căn nhà giá rẻ cho cho công nhân và lao động nhập cư để giữ chân công nhân, người lao động ở lại thành phố làm việc.

Ngoài ra, chủ tịch UBND TP.HCM cũng kêu gọi các doanh nghiệp địa ốc chung tay cùng thành phố phát triển nhà ở giá rẻ cho người lao động.

Tuy nhiên, với lời kêu gọi này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng để doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở giá rẻ thì Bộ Xây dựng cần có một số cơ chế chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuê đất… Ví dụ, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi cho dự án nhà ở thương mại giá thấp sẽ được giảm 30-50% so với tiền sử dụng đất phải nộp.

Hiện, dự án nhà ở xã hội được giảm thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thu nhập doanh nghiệp, Nghị định 100 còn cho phép dự án nhà ở xã hội chỉ cho thuê được giảm 70% VAT, giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo đó, người đứng đầu HoREA kiến nghị dự án nhà ở thương mại giá thấp cũng được hưởng các ưu đãi tương tự, với tỷ lệ có thể thấp hơn nhà ở xã hội và cũng được hưởng lãi suất ưu đãi cho vay…

Chỉ ra những bất cập làm thiếu hụt nhà ở xã hội dù lãnh đạo các tỉnh, thành luôn hô hào doanh nghiệp tham gia phát triển nhà phân khúc này nhưng doanh nghiệp hững hờ, ông Châu cho rằng Nghị định 49 (ban hành năm 2021) quy định không đúng với Luật Nhà ở, đó là cho phép các dự án quy mô 2ha trở lên phải làm nhà ở xã hội trong dự án, dự án dưới 2ha không phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội nhưng phải đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ 2ha, điều này là bất cập.

Ông Trần Văn Hạnh, công nhân tại khu Chế xuất Linh Trung TP. Thủ Đức cho biết, khi nhận tin TP.HCM sẽ xây 1 triệu ngôi nhà giá rẻ cho người lao động, ông rất mừng và hy vọng gia đình mình sẽ may mắn mua được căn nhà giá rẻ vì dù làm việc ở khu chế xuất hơn 10 năm, nhưng hiện cả gia đình 5 người vẫn đang phải ở trọ. Tuy nhiên, ông Hạnh cũng lo sợ rằng, việc xây dựng nhà ở giá rẻ sẽ kéo dài bởi chưa rõ cụ thể kế hoạch phát triển của thành phố cho 1 triệu ngôi nhà giá rẻ này thế nào, khi mua nhà có phải xét duyệt gì hay không, có gói hỗ trợ gì không và liệu có tình trạng nhà ở giá rẻ lại chỉ người giàu mới có tiền mua hay không…

Nói về kế hoạch xây nhà giá rẻ cho công nhân, trao đổi với phóng viên, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, giai đoạn 2021-2025, TP.HCM dự kiến xây dựng 50 triệu m2 sàn, với 366.00 căn. Trong đó, có 30.000 căn nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp trên địa bàn.

Ngoài ra, trong thời gian đợi xây dựng nhà ở thu nhập thấp cho người lao động, người lao động vẫn cần phải có nhà ở đàng hoàng để an tâm làm việc. Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành hướng dẫn cho hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê để ở. Cụ thể, Sở Xây dựng đã đề xuất UBND TP.HCM có những cơ chế, chính sách hỗ trợ cho các chủ nhà trọ cũng như công nhân thuê trọ để có nơi ở tốt hơn. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng đã tham mưu cho UBND TP.HCM lên kế hoạch và cụ thể thành phố đã hoàn tất các thủ tục khi Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn, tạo điều kiện thông thoáng hơn về cơ chế, chính sách cho nhà đầu tư tham gia xây các dự án nhà ở giá rẻ cho người lao động.