[Emagazine] Nhà giá rẻ 'tuyệt chủng', nhà cao cấp 'bùng nổ'

Anh Nguyễn Văn Tám (33 tuổi) quê ở Quảng Ngãi, quyết định Nam tiến lập nghiệp đã được hơn 7 năm nhưng hiện tại anh cùng vợ và con gái 4 tuổi vẫn phải đang phải ở trọ. Đều là dân tỉnh lẻ nên hai vợ chồng luôn khao khát có một tổ ấm an cư ở thành phố.

Anh Tám làm việc tại một xưởng sản xuất và gia công cửa nhôm kính, còn vợ anh làm giáo viên mầm non gần nhà. Mỗi tháng, thu nhập của hai vợ chồng rơi vào khoảng 20 triệu đồng. Bình quân hàng tháng, hai vợ chồng để ra được 4 - 5 triệu đồng. Phần còn lại để chi trả các khoản chi phí sinh hoạt. Trong đó, chiếm phần lớn là chi phí thuê trọ (5 triệu đồng/tháng) và tiền ăn uống.

Sau nhiều năm nỗ lực làm việc và tích góp, cộng với số tiền gia đình hai bên cho làm vốn khi kết hôn, vợ chồng anh Tám dành dụm được số tiền khoảng 700 triệu đồng. Anh dự tính sẽ vay thêm ngân hàng để mua một căn hộ ở ngoại ô thành phố.

Tuy nhiên, đến khi tìm hiểu mua nhà vợ chồng anh Tám mới giật mình những năm gần đây, giá nhà tại TP.HCM chỉ tăng mà không giảm. Những căn hộ có giá vừa túi tiền của hai vợ chồng anh Tám gần như không còn. Căn hộ rẻ nhất cũng có giá từ 3 - 4 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng của hai vợ chồng.

''Nếu như là 1,5 - 2 tỷ đồng thì vợ chồng tôi còn nghĩ đến việc vay ngân hàng để mua. Nhưng giờ căn rẻ nhất cũng hơn 3 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng mua nhà, mỗi tháng tiền lãi không cũng rất nặng. Chúng tôi còn nhiều khoản phải chi tiêu, chắc chắn không thể gánh nổi tiền lãi. Chuyện mua nhà thành phố đành tạm gác lại vậy,'' anh Tám ngậm ngùi nói.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận 12.696 căn mới, gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 88% tổng nguồn cung, tương đương 11.212 căn, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng A chiếm gần 78% cả về nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Mặt bằng giá ghi nhận tăng 8 - 15% so với cùng kỳ năm 2021, trung bình 62,4 triệu đồng/m2. Dự báo căn hộ hạng A sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, nửa năm qua, Sở đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai cho 8.937 căn hộ chung cư.

Trong đó, có đến 7.577 căn nằm trong phân khúc cao cấp, chiếm hơn 80%; còn lại 20% là căn hộ trung cấp. Sở cho biết thêm, kể từ năm 2021 đến nay, căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn biến mất trên thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân đã xuất hiện nhiều năm nay. Từ năm 2017 đến nay, nhà ở cao cấp ngày càng áp đảo nhà ở bình dân.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng, năm 2017, địa bàn TP.HCM có 10.987 căn hộ cao cấp, chiếm 25,5% nguồn cung. Năm 2018 có 8.502 căn, chiếm 30%. Năm 2019 có 15.479 căn, chiếm 67%. Đến năm 2021, nhà cao cấp đã chiếm 72% nguồn cung. Nửa đầu 2022, phân khúc này đã tăng vọt chiếm hơn 80% tổng nguồn cung thị trường.

Đáng chú ý, trong khi thị trường TP.HCM luôn trong tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ (dưới 2 tỷ đồng/căn), thì những dự án biệt thự, nhà liền thổ giá từ chục, trăm đến đến vài trăm tỷ đồng lại trong tình trạng dư thừa, thậm chí có không ít dự án biệt thự bị bỏ hoang do không có người mua.

HoREA cho rằng, vấn đề này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở của TP.HCM cho người có thu nhập trung bình - thấp, vốn chiếm đa số trong cơ cấu cư dân tại thành phố.

Có nhiều nguyên nhân đẩy nhà ở phân khúc giá rẻ, nhà ở xã hội đến bờ vực ''tuyệt chủng''.

Thứ nhất, thiếu hụt quỹ đất là một nguyên nhân khiến kế hoạch phát triển nhà ở nhà ở giá rẻ ''vỡ vụn'', dẫn đến nguồn cung khan hiếm nghiêm trọng.

Nguồn cung quỹ đất cho đầu tư phát triển nhà ở bình dân trong thời gian qua vẫn rất ''nhỏ giọt'', gần như không thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở phân khúc này.

Nhiều dự án nhà ở giá rẻ được quy hoạch nhưng không được triển khai đầu tư xây dựng; hoặc có dự án đã hoàn thiện nhưng chất lượng kém nên không có người ở, chủ đầu tư lại xin chuyển sang nhà ở thương mại.

Thứ hai, pháp lý vướng mắc khiến doanh nghiệp ''nản lòng'' trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Nổi bật nhất vẫn là thủ tục rườm rà, từ khâu xin giấy phép, hậu kiểm, duyệt giá bán đến khi bắt tay vào triển khai phải mất ít nhất là vài năm. Trong khi các chủ đầu tư vẫn có thể đầu tư bất động sản vào phân khúc cao hơn với thời gian giải quyết hồ sơ nhanh hơn.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, một dự án nhà ở thương mại mất khoảng 5 năm để hoàn thiện, 3 năm lo pháp lý, 2 năm thi công.

Trong khi đó, khi làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp 5 năm vẫn chưa xong thủ tục vì quá phức tạp, còn bị làm khó đủ đường. Do đó, dù các doanh nghiệp rất muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nhưng đành nản lòng.

Ông Nghĩa khẳng định, doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về thủ tục pháp lý thì mỗi năm có thể làm ra khoảng 1.000 căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2.

Thứ ba, biên lợi nhuận nhà ở giá rẻ là 10%, nhà ở xã hội cho thuê là 15% là không quá hấp dẫn khi chủ đầu tư phải đánh đổi thời gian và dòng tiền cho những hạng mục đầu tư khác.

Với thời hạn nhiều năm để triển khai và hoàn thiện một dự án, lợi nhuận trên nếu chia ra mỗi năm sẽ không thể giúp doanh nghiệp sinh lợi nhuận. Thậm chí, với tình trạng lạm phát tăng cao, tiềm năng thu hồi vốn và lợi nhuận từ nhà giá rẻ không mấy khả quan.

Thứ tư, tỷ lệ lấp đầy kém ảnh hưởng lớn đến tỷ suất sinh lời của dự án. Một nghịch lý đang diễn ra tại các khu công nghiệp, khu chế xuất là người lao động nghèo vẫn thiếu nhà ở giá rẻ trong khi dự án nhà ở xã hội, nhà ở bình dân vẫn tồn kho với mức giá mỗi lúc một tăng.

Chủ một doanh nghiệp cho biết, có nhiều lý do khiến công nhân không mặn mà với phân khúc nhà ở giá rẻ. Một trong số đó là do trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán thành công, thuê mua, người mua nhà chỉ được bán lại cho Nhà nước chứ không được bán trên thị trường.

Hơn nữa, theo Luật nhà ở 2014, người thu nhập thấp nếu muốn vay hỗ trợ mua nhà xã hội cần đáp ứng nhiều điều kiện rắc rối: chưa có nhà ở, có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại đô thị trên 1 năm, không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập, thu nhập người vay phải thấp hơn 9 triệu/tháng.

Những quy định gây nhiều khó khăn cho người lao động trong việc tiếp cận nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Hoặc, đã mua nhưng trong trường hợp cần tiền, người mua nhà lại không biết xoay sở thế nào. Đây là nguyên nhân khiến hàng nghìn căn hộ giá rẻ mở bán “ế ẩm”, thậm chí có dự án thông báo đến 4 - 5 lần nhưng người mua vẫn ''biệt tăm''.

Sau đại dịch Covid-19, TP.HCM là địa phương chịu nhiều tổn thất về nguồn nhân lực. Hàng loạt doanh nghiệp ''khóc ròng'' khi người lao động nhập lũ lượt bỏ về quê do không thể ''an cư'' tại thành phố.

Để giải quyết vấn đề này, TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2025 phát triển 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (khoảng 35.000 căn). Đến năm 2030, số căn nhà ở xã hội lên 58.000 căn với 4,08 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, tính khả thi của mục tiêu này còn nằm trong dấu hỏi vì thực tế cho thấy, trong 5 năm gần đây số nhà ở xã hội được xây dựng tại TP.HCM chưa đạt 20.000 căn.

Để giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ, các cơ quan chức năng cần có những chính sách có tính đột phá nhằm khuyến khích các doanh nghiệp và chủ đầu tư tham gia vào phân khúc bất động sản này. Trong đó, việc trao quyền tự chủ cho các doanh nghiệp trong việc lựa chọn quỹ đất, chủ động đầu tư kinh doanh và chủ động về chi phí, lợi nhuận là điều rất cần thiết.

Tuy nhiên, về tầm nhìn dài hạn, câu chuyện xây dựng và phát triển nhà ở xã hội tốt nhất vẫn dựa trên nguồn lực là ngân sách Nhà nước, không thể phụ thuộc hoàn toàn vào các tổ chức, doanh nghiệp tư nhân.

Về ''bài toán'' lợi nhuận, doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ phải tính đến biên lợi nhuận từ khá đến khả quan. Do khi bắt tay làm nhà ở xã hội, rất khó để bán giá thấp mà vẫn đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Do đó, Nhà nước phải là đơn vị chủ trì, và có hướng dẫn cụ thể để có thể huy động nguồn lực từ các doanh nghiệp, đảm bảo được công bằng trong việc phân phối nhà ở đến người dân, phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách đúng nghĩa.

Ngoài ra, cần lập quy hoạch các khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ hạ tầng kỹ thuật kết nối các khu đô thị này với khu vực trung tâm, khu công nghiệp, hình thành các tuyến giao thông công cộng… chính là động lực thúc đẩy sự quyết tâm cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát triển nhà ở xã hội một cách chuyên nghiệp hơn. Hơn nữa, cần tạo quỹ đất từ 3.000 - 5.000ha để làm nhà ở xã hội, diện tích từ 50 - 300ha/khu đô thị.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần tạo một ''mảnh đất màu mỡ'' bằng các nghị định, thông tư, chỉ thị phù hợp với các luật hiện hành mà không cần đợi thông qua luật mới. Cấp thiết nhất lúc này là các chính sách cần rõ ràng, thông thoáng để giúp doanh nghiệp thuận lợi tiếp cận đất đai, triển khai xây dựng.

Các doanh nghiệp cũng kiến nghị Chính phủ và chính quyền địa phương cũng cần có chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, và hoàn lại tiền bằng hình thức khấu trừ tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà nước, giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư, từ đó giảm giá nhà.

Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần yêu cầu các ngân hàng thương mại xếp loại các doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở xã hội vào nhóm ngành là rủi ro thấp, được ưu tiên vay vốn lãi suất thấp. Đồng thời, tạo điều kiện để người lao động thu nhập trung bình, thấp tiếp cận được tín dụng ưu đãi để mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, các dự án tại các khu vực còn chỉ tiêu dân số mới được phê duyệt. Đây cũng là một nguyên nhân khiến doanh nghiệp chậm triển khai nhà giá rẻ.

Ông Châu đề xuất phương án ''bình thông nhau'', thay vì áp chỉ tiêu khu vực quận huyện như cũ, người dân đóng bảo hiểm xã hội, làm việc trên địa bàn TP.HCM đều có quyền mua nhà ở xã hội trên không phân biệt quận, huyện.