Ông Lê Văn Tùng, Tổng giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết năm 2012 doanh nghiệp ông bắt đầu phát triển các dự án bất động sản nhỏ dưới dạng phân lô bán nền tại TP.HCM.

Thành công tới từ các dự án này đã tạo đà cho doanh nghiệp ông Tùng hướng tới việc mua quỹ đất phát triển các dự án chung cư. Vậy là năm 2017 doanh nghiệp ông Tùng sở hữu trong tay 2 quỹ đất ở quận 9 nay là TP.Thủ Đức và một quỹ đất tại huyện Bình Chánh với mực đích xây dựng chung cư bán.

Thế nhưng, tới nay pháp lý đã dần hoàn thiện thì ông Tùng lại gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng, bởi ông Tùng cho biết việc đi vay tiền phát triển dự án bất động sản giờ đây khá khó khăn.

Ông Tùng cho biết, khi đi vay phải có tài sản đảm bảo là đương nhiên, nhưng điều kiện vay vốn, việc rà soát lại mục đích sử dụng vốn rất kỹ. Nếu trước đây, khách hàng quen và có mối quan hệ vay vốn nhiều năm với ngân hàng thì sẽ được lãnh đạo ngân hàng hỗ trợ cho vay. Thế nhưng giờ đây, các ngân hàng soi kỹ từng chi tiết của dự án và không hỗ trợ cho vay dù là đối tác vay lâu năm.

“Trước đây chỉ cần đất nông nghiệp sạch là có thể cho vay, nhưng nay phải có giấy phép xây dựng mới cho vay. Nhưng để có giấy phép xây dựng thì doanh nghiệp phải có dòng tiền làm thủ tục pháp lý như đóng tiền xử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… và dòng tiền làm điều này là rất lớn mà doanh nghiệp cần phải vay ngân hàng mới có thể thực hiện được”, ông Tùng nói.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Trần Anh Group cho biết thời gian gần đây các ngân hàng đã bắt đầu siết cho vay, nhất là lĩnh vực bất động sản. Nếu các ngành nghề khác vay lãi suất 7 - 10%, thì các doanh nghiệp bất động sản phải trả lãi suất lên đến 12%.

Không những thế, điều kiện để được vay vốn cũng khó khăn, chặt chẽ hơn rất nhiều so với trước khi yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực, dùng vốn đúng mục đích, có phương án kinh doanh trả nợ khả thi, nếu bán hàng không được ngân hàng sẽ không cho vay. Không những vậy, hạn mức cho vay đối với bất động sản cũng giảm.

Nếu trước đây cho vay được khoảng 70% giá trị tài sản, thì nay cho vay khoảng 50%. Nếu dự án khi đã ký hợp đồng bán cho khách hàng thì ngân hàng không cho vay nữa, trong khi trước đây vẫn có thể cho vay.

“Dự án muốn vay vướng nhiều thứ, rất khó tiếp cận vốn. Xây xong phần móng đúng theo quy định của pháp luật, cần ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà thì phải có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn vay không hề dễ dàng. Hiện gần như 100% doanh nghiệp phải vay vốn ngân hàng nhưng với việc tiếp cận vốn vay khó khăn như vậy, doanh nghiệp sẽ không có nhiều cơ hội vay vốn để phát triển dự án, phát triển doanh nghiệp”, ông Vinh nói.

Trả lời báo chí về việc siết cho vay với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng. Tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn so với năm 2021.

Cụ thể, theo ông Tú thì Ngân hàng Nhà nước sẽ siết chặt tín dụng bất động sản có tính chất đầu cơ, có thể tiến hành thanh, kiểm tra hoạt động cấp tín dụng cho một số dự án, doanh nghiệp bất động sản.

Còn dòng vốn tín dụng năm 2022, theo ông Đào Minh Tú, sẽ không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng; tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nhưng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng. Ngành ngân hàng sẽ hướng dòng vốn vào hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng trưởng tín dụng sẽ linh hoạt hơn để hỗ trợ nền kinh tế, cùng với gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng ưu tiên vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực phục hồi kinh tế.

Bước vào năm 2022, hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản công bố lợi nhuận kinh doanh năm 2021, trong đó đa phần kinh doanh của các doanh nghiệp đều giảm.

Đơn cử như Công ty CP Đầu tư Nam Long, một doanh nghiệp bất động sản lớn, có dự án mở bán năm 2021 và hiếm hoi báo cáo có lãi nhưng lợi nhuận sau thuế công ty chỉ đạt 361 tỷ đồng, giảm 42% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hay Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt có doanh thu cả năm 2021 là 3.620 tỷ đồng, giảm 7,4% so với năm 2020 và cũng chỉ hoàn thành 77% kế hoạch năm. Lợi nhuận sau thuế thu về đạt hơn 1.860 tỷ đồng, tăng trưởng 52,4% so với 2020 nhưng cũng chỉ vừa vặn hoàn thành chỉ tiêu lợi nhuận.

Hay như Công ty cổ phần DRH Holdings đặt kỳ vọng tổng doanh thu đạt 870 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế là 90 tỷ đồng cho năm 2021. Tuy nhiên, thực tế lại khá phũ phàng. Luỹ kế cả năm, DRH chỉ có 48 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 38% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt gần 14 tỷ đồng, giảm 72,5% so với năm 2020. Trong đó, riêng quý IV/2021, doanh thu thuần của DRH đã đạt 39 tỷ đồng. Như vậy, công ty chỉ hoàn thành vỏn vẹn 5,5% mục tiêu về doanh thu và 18% mục tiêu về lợi nhuận đặt ra trong năm 2021…

Không chỉ những doanh nghiệp lên sàn báo lỗ, nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa lên sàn cũng cho thấy sự kinh doanh “bết bát” của mình khi mà nhiều năm không có dự án mới mở bán. Đơn cử như Công ty Đất Xanh Miền Nam, Phúc Khang Corp, Him Lam Land, Thủ Đức House, Phú Long, TTC Land…

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng nhìn vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM trong năm 2021, có thể thấy một mối lo lớn cho doanh nghiệp đó là áp lực về đồng tiền và khả năng trả nợ vay vì hầu như 100% các doanh nghiệp đều đang có khoản vay nợ. Trong trạng thái bình thường khi dòng tiền ổn định thì khả năng trả nợ vay được đảm bảo. Tuy nhiên trong tình huống hiện nay khi doanh thu và đồng tiền sụt giảm nghiêm trọng thì áp lực tài chính lên các chủ đầu tư là vô cùng lớn và rủi ro cao.

"Chết trên đống tài sản là tình huống dễ dàng xảy ra trong giai đoạn này nếu không có giải pháp hỗ trợ từ phía ngân hàng và các bên liên quan. Ngoài ra, nguồn lực dự phòng cho các hoạt động phục hồi bị cạn kiệt. Sau gần 2 năm dịch bệnh, nguồn lực dự phòng của các doanh nghiệp đang cạn dần và đến thời điểm khi dịch bệnh qua đi, việc tái đầu tư để khôi phục các hoạt động đầu tư và bán hàng là thách thức lớn đang đặt ra", bà Hương nói.

Cũng theo bà Hương thì hiện nay một số doanh nghiệp thậm chí “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu và trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn, bởi nếu không trả đúng thời gian thì sẽ được ngân hàng chuyển thành khoản nợ xấu.

Việc phân loại thành nợ xấu sẽ càng khiến doanh nghiệp khó khăn hơn do không thể tiếp cận được các khoản vay mới. Trong khi đó, khối doanh nghiệp bất động sản dường như dần kiệt sức. Nhiều đơn vị không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và giữ chân người lao động và có nguy cơ bị phá sản. Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản, chưa bán được sản phẩm, tăng giá trị tồn kho, nên một số doanh nghiệp bất động sản có thể bị “chết trên đống tài sản” của chính mình…

(Còn tiếp)