Sáng nay (16/4), tại TP.HCM, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn chức Hội thảo "Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021".

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn, cho biết ngày 22/12/2017, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 2076/QĐ-TTg về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 với mục tiêu phát triển vùng TP.HCM trở thành một vùng đô thị lớn phát triển năng động và bền vững, có vai trò, vị thế quan trọng trong khu vực.

Theo Quyết định số 2076/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, tổng diện tích toàn vùng TP.HCM lên tới khảng 30 ngàn km2 được quy hoạch thành 4 tiểu vùng, gồm: Tiểu vùng đô thị Trung tâm (bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai); Tiểu vùng phía Đông (bao gồm: các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu); Tiểu vùng tây Bắc (bao gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc tỉnh Bình Dương); Tiểu cùng phía tây Nam (bao gồm tỉnh Tiền Giang và một phần tỉnh Long An).

Quyết định này của Thủ tướng Chính phủ đã tạo hành lang pháp lý quan trọng nhằm thu hút đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh và thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven. Bên cạnh đó, việc siết chặt quy trình thủ tục cấp phép dự án tại TP.HCM đã khiến nguồn cung dự án mới trên địa bàn TP.HCM sụt giảm đáng kể, càng làm cho thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Anh Tuấn, tình trạng đầu tư ồ ạt phát triển bất động sản tại một số khu vực, trong khi các khu vực khác có tiềm năng lại chưa được chú ý dẫn tới tình trạng mất cân bằng phát triển các đô thị vệ tinh, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phá vỡ quy hoạch chung.

Hệ thống kết cấu hạ tầng của TP.HCM và hạ tầng kết nối các tỉnh trong vùng thiếu đồng bộ, ngày càng quá tải, đang là yếu tố kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng tại các tỉnh trong vùng. Ngoài ra, tình trạng sốt đất do những thông tư chưa rõ ràng về dự án về quy hoạch cũng đang tiềm ẩn rủi ro cao đối với các nhà đầu tư.

Trước thực trạng nói trên, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn cho rằng nhiều câu hỏi lớn đang được đặt ra:

Thứ nhất là, các bộ, ngành và địa phương đã, đang và sẽ làm gì để triển khai thực hiện Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng, nhất là về xây dựng các quy hoạch cụ thể, quy hoạch đất đai, đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh trong vùng, chính sách và giải pháp thu hút nguồn vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng,…?

Thứ hai là, việc triển khai thực hiện quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng sẽ tiếp tục tác động như thế nào tới phát triển thị trường bất động sản các tỉnh trong vùng? Đâu là những yếu tố tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven TP.HCM? Trong các tỉnh vùng ven, những khu vực nào cần được các nhà đầu tư quan tâm phát triển? Những phân khúc bất động sản nào cần được quan tâm đầu tư? Có thể dự báo như thế nào về lộ trình phát triển các đô thị vệ tinh trong vùng? Tác động của việc thực hiện quy hoạch các khu công nghiệp, khu kinh tế đối với qua trình đô thị hóa tại các tỉnh trong vùng?

Thứ ba là, làm gì và làm thế nào để ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo, dự án ma, dự án chưa đủ thủ tục pháp lý đã triển khai và rao bán gây rủi ro lớn đối với các nhà đầu tư?

Thứ tư là, làm gì để phát triển thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven một cách bền vững,…?

"Xuất phát từ mong muốn của các nhà đầu tư, nhằm tìm kiếm lời giải cho các câu hỏi nói trên Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức Hội thảo với chủ đề "Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021"", TS. Nguyễn Anh Tuấn nhấn mạnh.

Hội thảo có sự tham dự của đại diện Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Giao thông vận tải, lãnh đạo một số địa phương trong vùng, các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo Hiệp hội bất động sản TP.HCM và các doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

Ông Nguyễn Anh Tuấn cũng chia sẻ, hội thảo sẽ được tổ chức thành 2 phiên. Trong phiên I với chủ đề: "Tiến độ triển khai Quy hoạch vùng TP.HCM điều chỉnh và tác động đến thị trường bất động sản", các đại biểu sẽ nghe 2 tham luận của đại diện Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài nguyên và Môi trường và sẽ dành 50 phút để thảo luận mở.

Tại phiên II với chủ đề "Triển vọng thị trường bất động sản các tỉnh trong vùng TP.HCM", các đại biểu sẽ nghe 2 tham luận của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng và ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Vietnam và sẽ dành khoảng 60 phút để tập trung thảo luận sâu cũng như các rủi ro, rào cản và giải pháp khắc phục để thị trường phát triển bền vững.

Các tham luận khác của đại diện các bộ, ngành, các chuyên gia và doanh nghiệp đã được đưa vào kỷ yếu hội thảo.

Ban tổ chức hội thảo mong muốn các diễn giả sẽ trình bày cô đọng nội dung chính của tham luận với thời lượng mỗi diễn giả khoảng 15 phút để có nhiều thời gian hơn cho thảo luận mở. Đồng thời, Ban tổ chức mong muốn các đại biểu tham dự sẽ cùng các chuyên gia thảo luận để làm rõ các vấn đề chính yếu cần quan tâm.

Thông tin về cuộc hội thảo này được tường thuật trực tiếp trên Nhadautu.vn và Ban tổ chức cũng mong rằng các báo đài, truyền hình có mặt hôm nay sẽ chuyển tải rộng rãi thông tin của hội thảo đến cộng đồng độc giả trong và ngoài nước.

Nhiều tuyến cao tốc huyết mạch ở TP.HCM gây sốt đất

Tại phiên I với chủ đề: "Tiến độ triển khai Quy hoạch vùng TP.HCM điều chỉnh và tác động đến thị trường bất động sản", TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải (Bộ Giao thông vận tải) trình bày tham luận: "Quy hoạch phát triển giao thông trong liên kết vùng TP.HCM mở rộng, những vấn đề cần lưu ý đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản".

Phát triển TP.HCM thành đô thị đa trung tâm, việc hình thành hệ thống GTVT đồng bộ, hiện đại vẫn tiếp tục được xác định là một trong ba đột phá chiến lược của Văn kiện đại hội Đảng lần thứ XIII. Do vậy, những năm tới việc đầu tư hạ tầng kết nối được đặc biệt chú trọng, đặc biệt đối với khu vực vùng TP.HCM là một trung tâm kinh tế lớn, năng động và nằm tâm điểm của Đông Nam Bộ kết nối với Tây Nam Bộ và thuận lợi trong giao thương quốc tế.

Mặc dù chỉ chiếm 0,6% diện tích cả nước, dân số 9,2 triệu người nhưng có đóng góp lớn nhất cho sự phát triển kinh tế chung của cả nước. Kinh tế thành phố tăng trưởng khá và ổn định qua các năm, GRDP tăng bình quân đạt 8,3%/năm, quy mô GRDP của TP.HCM năm 2020 ước chiếm 22,8% GDP cả nước và khoảng 48,4% GRDP của Vùng. GRDP bình quân đầu người đến năm 2020 ước đạt 6.799 USD (cả nước ước trên 3.000 USD/người). Thu ngân sách năm 2020 chiếm tỷ trọng lớn nhất cả nước (khoảng 27%).

Tuy nhiên, hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông của TP.HCM và hạ tầng kết nối các tỉnh trong vùng đang quá tải, thiếu đồng bộ trong khi nguồn lực đầu tư cho hạ tầng giao thông chỉ đạt được khoảng 25-27% so với nhu cầu theo các quy hoạch đã được phê duyệt. Đây là một trong những nguyên nhân tác động trực tiếp làm chậm tốc độ tăng trưởng kinh tế trong vùng. Trong các chiến lược, quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của cả nước nói chung và ngành GTVT nói riêng, vùng TP.HCM tiếp tục được xác định là đầu tàu kinh tế, là trung tâm công nghiệp, cảng biển, hàng không và logistics lớn của cả nước.

Do đó, việc phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng sẽ tiếp tục được tăng cường, đẩy mạnh để tạo ra sự kết nối đa phương thức, mở ra không gian phát triển kinh tế mới, cơ hội mới, động lực mới cho tăng trưởng kinh tế - xã hội và tạo động lực phát triển Vùng.

Theo kinh nghiệm thế giới, việc phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là động lực phát triển kinh tế xã hội, phân bố lại dân cư và việc làm. Trong đó, phát triển giao thông vận tải là nền tảng, có mối quan hệ mật thiết, tương hỗ với phát triển đô thị, là cơ sở thực hiện quy hoạch đô thị, thu hút dân cư từ đô thị trung tâm ra đô thị vệ tinh, thúc đẩy giá trị bất động sản gia tăng, thu hút nguồn lực xã hội hóa đầu tư phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng giao thông.

Một trong những điểm cốt lõi trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị. Trong đó, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị. Việc phát triển giao thông kết nối tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận hưởng lợi theo hướng bền vững. Đặc biệt, hạ tầng giao thông kết nối đã tạo ra một liên kết vùng không chỉ trong lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, mà thị trường bất động sản hưởng lợi đầu tiên.

Điển hình như năm 2010, khi cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây - Phan Thiết và Xa lộ Hà Nội, và sắp tới là các dự án lớn như CHKQT Long Thành, cầu Cát Lái bắc từ TP.HCM qua huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai khiến thị trường vùng ven đã ngay lập tức phát triển mạnh. Các dự án luôn nằm giáp với địa phận TP.HCM và đặc biệt là dự án bám sát vào hạ tầng giao thông kết nối với TP.HCM. Còn tại Dĩ An (Bình Dương), thị trường bất động sản đã tăng trưởng nhanh chóng khi khu vực này tiếp giáp và kết nối thuận tiện với TP.HCM qua các tuyến đường Phạm Văn Đồng, QL 1.

Tương tự, là cửa ngõ kết nối TP.HCM - Tây Nam Bộ, thị trường bất động sản tại các khu vực giáp TP.HCM trên địa bàn tỉnh Long An cũng đã gia tăng nhanh chóng với việc đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác các tuyến cao tốc TP.HCM - Trung Lương, mở rộng các tuyến Quốc lộ 22, QL1, đường Lê Trọng Tấn, Trường Chinh.

Các thông tin quy hoạch hạ tầng nói chung của các dự án trọng điểm trong vùng TP.HCM, cũng như cả nước đều được công bố công khai trên website và phương tiện thông tin đại chúng. Do đó, các nhà đầu tư nên thận trọng trước thông tin đồn thổi về việc quy hoạch, tạo dư luận để tăng giá đất, gây bất ổn, ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Thực hiện Luật Quy hoạch, các Bộ, ngành đang lập quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng; các địa phương đang thực hiện quy hoạch tỉnh, đây là thời điểm những năm đầu của một kỳ quy hoạch mới, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng đã được đưa ra. Khu vực Vùng TP.HCM điển hình như Thủ Đức, thành phố biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TP.HCM được đề xuất gây tình trạng sốt đất cục bộ tại một số khu vực khiến cho giá đất khó kiểm soát trên thị trường, khiến cho các nhà đầu tư có nguy cơ gặp rủi ro cao.

Ở nước ta, hầu hết những cơn sốt đất gần đây đa phần đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về dự án, quy hoạch. Do đó, trước khi thực hiện đầu tư, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương; pháp lý bất động sản; giá trị sử dụng thực của đất. Tình trạng đầu tư vào phát triển bất động sản tại một số tỉnh, trong khi một số tỉnh lại không có dẫn đến tình trạng chưa phù hợp quy hoạch, các nhà đầu tư cần xem xét kĩ quy hoạch trước khi quyết định đầu tư, đặc biệt là các tỉnh lân cận TP.HCM.

Cấu trúc không gian vùng TP.HCM được quy hoạch gồm tiểu vùng đô thị trung tâm (bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai); tiểu vùng phía Đông (bao gồm các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu); tiểu vùng phía Bắc – Tây Bắc (gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc tỉnh Bình Dương); tiểu vùng phía Tây Nam (bao gồm tỉnh Tiền Giang và một phần tỉnh Long An).

Tuy nhiên, hiện nay đang có sự phát triển đô thị tập trung chủ yếu tại tiểu vùng phía Đông trong khi các tiểu vùng khác có sức hút đầu tư kém hơn, dẫn đến tình trạng mất cân bằng. Do đó, ngoài việc đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông kết nối cần có những chính sách thu hút đầu tư phát triển đồng bộ các khu vực trong Vùng TP.HCM đảm bảo thực hiện đúng theo quy hoạch.

Dồn điền đổi thửa là giải pháp mấu chốt tạo khu đô thị hiện đại tầm cỡ

PGS-TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) trình bày tham luận: "Quy hoạch đất đai đối với phát triển đô thị TP.HCM".

Quy hoạch không gian phát triển TP.HCM cần đảm bảo kết nối để tạo ra sự phát triển cân bằng. Quy hoạch các trung tâm đô thị và đô thị vệ tinh theo nguyên tắc thị trường, bắt đầu từ việc hình thành các trung tâm thương mại sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Tiếp theo là khu vực văn phòng, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh trong đô thị; đất nhà ở tập thể, chung cư và cuối cùng là đất nhà ở đơn lập theo mô hình hướng tâm, nhiều lớp hình thành vùng đô thị trung tâm, với vùng đô thị vệ tinh và các hạt nhân là khu vực kinh doanh, thương mại nằm ở lõi trung tâm đô thị.

Đặc biệt lưu ý tới việc bảo vệ và phát triển hệ thống hồ điều hòa và thảm xanh đô thị, đồng thời bảo tồn và phát triển môi trường rừng, thảm sinh vật học tự nhiên, hệ thống lưu vực sông, hồ tự nhiên, và bảo vệ môi trường biển. Trong quy hoạch sử dụng đất, cần quy hoạch những khu đất để hấp thụ nước, cây xanh và khu vực ngập cần phải có biện pháp ngăn nước, đặc biệt đối với khu vực trũng phía Nam và khu Tây Nam TP.HCM.

Khi thực hiện quy hoạch và đầu tư hạ tầng cần đặc biệt chú ý tới vấn đề giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch. Việc tạo quỹ đất sạch để cho các nhà đầu tư có thể triển khai đầu tư dự án, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất xây dựng trung tâm phát triển quỹ đất ở các địa phương và yêu cầu các địa phương trong quá trình phát triển, đầu tư sẽ ưu tiên hàng đầu tạo quỹ đất sạch. Khi đó, việc tạo quỹ đất sạch như thế nào đã có phân cấp phân quyền, địa phương sẽ thực hiện.

Một trong những giải pháp phát triển đô thị mà chúng tôi đề xuất là việc chỉnh trang đô thị phải thực hiện theo phương pháp dồn điền đổi thửa.

Đây là giải pháp mấu chốt biến khu đô thị ở nước kém phát triển thành khu đô thị hiện đại tầm cỡ như ở các nước hiện đại như Singapore, Nhật Bản. Đô thị phải có mảng xanh, đảm bảo kết nối giao thông thông suốt, đảm bảo các hoạt động của một đô thị.

Phát triển giao thông bền vững và khu đô thị phải thỏa mãn 3 yếu tố

Phần thảo luận mở phiên I do TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn điều hành.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Trước hết câu hỏi dành cho những người lăn lộn thị trường BĐS TP. HCM cũng như câu hỏi đầu tiên dành cho ông Trần Kim Chung, Chủ tịch Tập đoàn CT Group. Với tư cách nhà đầu tư và Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, ông có nhận xét gì về quy hoach giao thông cũng như quy hoạch đất đai hai diễn giả vừa trình bày. Theo ông, các quy hoạch này cần triển khai như nào và vướng mắc lớn nhất mà nhà đầu tư đang quan tâm là gì?

Ông Trần Kim Chung: Chúng tôi là một trong những người lăn lộn trên thị trường bất động sản đã hơn 30 năm. Tôi thấy rằng những bài tham luận vừa rồi rất sâu sắc, khẳng định quy hoạch cũng như đường lối cần thiết để phát triển bất động sản vùng TP.HCM mở rộng.

Đầu tiên nói vấn đề quy hoạch giao thông, tôi cho rằng phải đặt trong không gian phát triển kinh tế vùng, đặc biệt là vùng bền vững. Hiện nay với quy hoạch bát giác kim cương thì câu hỏi đặt ra là chúng ta đang đặt nó trong quy hoạch không gian kinh tế vùng như thế nào? Chúng ta đang phục vụ cho nền kinh tế nào?

Vì chúng ta cần phát triển kinh tế giao thông, tuy nhiên theo tôi định hướng phát triển giao thông bền vững và phát triển khu đô thị phải thỏa mãn 3 yếu tố: Kinh doanh, môi trường và cộng đồng.

Nguồn vốn trung hạn dành cho giao thông cần khoảng 1,2 triệu tỷ

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Trong bài tham luận của ông Lê Đỗ Mười có chỉ ra một vấn đề tôi hết sức quan tâm, đó là thiếu nguồn lực cho phát triển hạ tầng giao thông, tôi muốn hỏi quan điểm của Bộ GTVT trong việc này, việc huy động tư nhân tham gia xây dựng hạ tầng giao thông đang gặp phải khúc mắc gì?

Ông Lê Đỗ Mười: Nguồn lực dành cho giao thông cần rất lớn, mỗi nhà nước đứng ra làm thì rất khó. Nguồn vốn trung hạn (2021-2025) dành cho giao thông cần là khoảng 1,2 triệu tỷ đồng – con số rất lớn. Hành lang pháp lý hiện nay đã có Luật Đầu tư công, Luật PPP, nhưng rất tiếc luật PPP đã bỏ hình thức BT ra khỏi luật khiến chỉ những hình thức như BOT, PPP khó kêu gọi nguồn lực. Hỏi các đại gia dễ dàng nhận được cái lắc đầu khi mời gọi hợp tác PPP.

Chúng ta cần hiểu rằng, giao thông là nhu cầu công cộng, không phải là thu lợi riêng. Vì vậy, nguồn vốn cần được xã hội hoá với nhu cầu lớn. Hiện nay với đường bộ, Bộ GTVT đang còn 12 gói đấu nối từ Lạng Sơn tới mũi Cà Mau, có những tuyến nhiều nhà đầu tư quan tâm và sẽ kêu gọi được theo hình thức PPP, nhà nước giải phòng mặt bằng, còn nhà đầu tư xây dựng.

Hiện nay, các đường vành đai cũng kêu gọi nhà đầu tư tham gia với nhiều hình thức giải pháp phù hợp để cả nhà nước - nhà đầu tư - người dân đều có lợi. Bộ GTVT sẽ ngồi lại với các nhà đầu tư quan tâm dành nguồn lực để lắng nghe và tìm ra các hình thức khác nhau, phù hợp để hợp tác. Bộ GTVT có cơ chế chính sách rộng mở để kêu gọi nhà đầu tư vào những dự án có tính khả thi cao.

Luật không giải đáp được quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Các nhà đầu tư đặt kỳ vọng rất lớn vào Luật PPP, nhưng nghị định Bộ Tài chính vừa ban hành đang rất bị "than phiền" và bất bình đẳng. Chúng ta đã nói rất nhiều về việc huy động vốn nước ngoài về phát triển hạ tầng giao thông nhưng cho đến nay vẫn chưa có nhà đầu tư nào tham gia, xin mời GS-TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch VAFIE cho ý kiến về việc thu hút FDI trong việc phát triển hạ tầng?

GS-TSKH. Nguyễn Mại: Nguy cơ lớn nhất của việc huy động vốn FDI là chậm, mà chậm thì đội vốn. Do đó, điều quan trọng nhất của điều hành hiện nay là khắc phục tình trạng chậm trễ từ cấp phép, triển khai, giải phóng mặt bằng, tính toán chi phí hiệu quả,... để nhà đầu tư thực hiện đúng tiến độ.

Đây là cả câu chuyện dài. Và để thực thi là câu chuyện muôn thuở. FDI đến giờ đã thất bại trong BOT, PPP, và càng thất bại trong việc đầu tư vào các hạ tầng giao thông. Đơn cử, đó là trường hợp nhà đầu tư IL&FS (Ấn Độ) đã bày tỏ sự quan tâm đường bộ cao tốc Hà Nội – Hải Phòng. Cho dù đã thương lượng gần xong, nhưng việc vướng mắc nhiều vấn đề đã khiến dự án không thể bán được.

Nghị định BOT đầu tiên ra đời vào năm 1993, sau đó 5 năm thì Luật PPP ra đời, nhưng cuối cùng cũng không để làm gì, vì không giải đáp được quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư. Nếu chúng ta không có tư duy đổi mới, không nghe các phản biện trái tai, chúng ta không thể sửa những lỗi cơ bản.

Làm thế nào để nhà đầu tư trong và ngoài nước có lợi nhuận thỏa đáng? Câu hỏi này có thể giải đáp bắt đầu từ câu chuyện tỷ lệ lợi tức dự án trong khoảng 12-15%, từ đó sẽ tính ra các chi phí và chia sẻ lợi ích nhà nước, doanh nghiệp - người dân.

Chúng ta lại tính ngược lại lại, tính chi phí, bắt nhà đầu tư làm lợi ích bất kể dù chỉ 7-8%. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia không chỉ giao thông đường bộ, mà còn đường sắt, cảng hàng không. Nếu chúng ta có luật hợp lý hơn, công khai minh bạch hơn, đảm bảo lợi ích chính đáng thì cả nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ muốn góp vốn thực hiện các dự án với nhà nước.

Bỏ sổ hộ khẩu tác động đến thị trường bất động sản

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Về không gian phát triển vùng do đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa trình bày, tôi rất muốn nghe phản biện của ông Vũ Quang Các, nguyên Vụ trưởng Vụ Quản lý Quy hoạch, Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Ông Vũ Quang Các: Không gian phát triển quy hoạch đồng tình với ông Trần Kim Chung, Chủ tịch Tập đoàn CT Group. Quy hoạch vùng TP.HCM mang tính chất phân vùng đô thị, đưa ra các tiểu vùng để phát triển.

Tuy nhiên, vấn đề nó xuất phát từ định hướng phát triển sau đó mới đến tổ chức không gian rồi liên kết vùng. Để giải quyết, quy hoạch vùng được lập như quy hoạch đã đề ra. Ngoài ra, tôi còn thấy một vấn đề là giữa công nghiệp hóa và đô thị hóa.

Thứ nhất là số liệu dân cư 2019 và 2020 đã chứng minh điều này. Tỷ lệ đô thị hóa rất cao ở khu có công nghiệp như ở TP.HCM tăng 1,8 triệu người, dân số đô thị chỉ có 1,3 triệu người.

Quy hoạch không gắn 2 lĩnh vực này với nhau. Vấn đề thứ hai là từ định hướng mới ra quy mô đô thị, nhưng lâu nay đang làm ngược lại, dẫn đến định hướng không gian thiếu chính xác.

Thứ ba là sự thay đổi về chính sách. Luật Cư trú, bỏ sổ hộ khẩu tác động rất lớn ra khu vực vùng ven, tác động đến thị trường bất động sản. Cuối cùng là phát triển công nghệ, chuyển đổi số tác động rất lớn. Ví dụ như thương mại điện tử, tới đây sẽ không còn trung tâm thương mại lớn nữa. Các quốc gia như Mỹ và Singaprore cũng đang nghiên cứu những vấn đề này.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tôi muốn nghe ý kiến từ đại diện các nhà đầu tư, xin mời ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, mời ông bình luận thêm về ý kiến của đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa nêu, xung quanh việc hài hòa lợi ích 3 "nhà": Nhà nước, nhà đầu tư, và người dân.

Ông Ngô Quang Phúc: Hiện nay, vấn đề về vốn không phải là khó khăn của nhà đầu tư mà khó khăn lớn nhất là quỹ đất để thực hiện các dự án bất động sản. Thời gian qua giá đất tăng cao, việc quy hoạch các quỹ đất phù hợp để thực hiện các dự án vẫn còn nhiều bất cập.

Do đó, để hài hòa được vấn đề này nhà nước cần quy hoạch cụ thể từng khu vực, đặc biệt thu hồi đất để tạo ra các quỹ đất lớn sau đó đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thực hiện

Một vấn đề nữa là bất cập từ thủ tục pháp lý, nhà nước cần rút ngắn thời gian giải quyết các thủ tục, tạo cơ hội cho nhà đầu tư có thể thực hiện các dự án nhanh hơn, qua đó, giải quyết được vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở hiện nay.

TP.HCM thí điểm thực hiện đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng hiệu quả đất đai"

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Hôm nay có đại diện Sở TN&MT TP.HCM, qua các ý kiến và kiến nghị vừa trình bày, tôi cũng muốn nghe thêm ý kiến của ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM.

Ông Trần Văn Bảy: Tôi đã lắng nghe rất kỹ các tham luận, về vấn đề này, vừa rồi Sở TN&MT đã được UBND TP.HCM giao chủ trì xây dựng đề án, trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, các nhà đầu tư. TP.HCM đã chính thức phê duyệt đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng hiệu quả đất đai", nội dung chính của đề án này chính là vấn đề đang được đặt ra.

Trong quá trình đầu tư mở rộng các tuyến đường giao thông thì chúng ta mở rộng biên, vấn đề này ở TP.HCM thì không mới, ngay trên địa bàn quận mà chúng tôi phụ trách tại quận 9 thì cũng đã có nhiều qũy đất mà được thành phố có chủ trương như thế nhưng mà vẫn bế tắc.

Bế tắc là bởi chúng ta thiếu một cơ sở pháp lý vững chắc để triên khai thực hiện, nếu như mọi người nghiên cứu kỹ thì không có cơ sở pháp lý thu hồi đất. Chúng tôi tìm ra một điều khoản, nhưng lại là điều khoản chung chung về vấn đề này, nhưng mà nếu ngại thì sẽ không bao giờ biến ý tưởng này thành hiện thực được.

Cho nên đề án này đã nghiên cứu khá kỹ cơ sở thực tiễn và có đề xuất hoàn thiện thể chế. Trên cơ sở được UBND TP.HCM phê duyệt, Sở TN&MT đang lấy ý kiến tham mưu ủy ban để ban hành kế hoạch thực hiện đề án. Tuy nhiên, không thể áp dụng ngay được, cần áp dụng thí điểm. Nếu mọi người tiếp cận được đề án này thì tôi cho rằng sẽ rất thú vị.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tôi cũng hy vọng quan điểm thí điểm như ông Trần Văn Bảy nêu sẽ được triển khai sớm như tinh thần Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đưa ra mới đây.

Chúng tôi cũng nhận được nhiều ý kiến của các nhà đầu tư, quả thực hình thức BT đang rất là vướng mắc, làm sao để tháo gỡ được vấn đề không đơn giản, hy vọng sẽ thời gian tới sẽ có sự phối hợp giữa các bộ ngành để xem xét lại vấn đề này, chính sách phải phù hợp với thực tiễn như tinh thần Thủ tướng đưa ra.

Xin mời ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Thắng Lợi, ông có ý kiến phản biện hay kiến nghị gì cụ thể với các bộ ngành?

Đền bù là ác mộng với nhà đầu tư

Ông Nguyễn Thanh Quyền: Ở góc độ doanh nghiệp và nhà đầu tư, tôi xin vắn tắt 2 ý. Thứ nhất, về quy hoạch vùng mở rộng hay là vùng quy hoạch vệ tinh TP.HCM. Để thành công với chiến lược này, cần tạo ra được 3 yếu tố, đó là: Công việc, môi trường sống, kết nối giao thông. Hiện tại, các khu đô thị vệ tinh ở Bình Dương, Đồng Nai,.. mới giải quyết 1 trong 3 yếu tố.

Do đó, bài toán đô thị nén mới chỉ được giải quyết 1 phần. Có thể thấy, việc di chuyển của những người dân sống gần địa bàn vùng ven về sẽ có nhiều thuận lợi, còn với những cư dân ở khu vực trung tâm sẽ khó khăn nhiêu hơn do kết nối giao thông. Với việc kết nối hạ tầng và kết nối giao thông, trục động lực kết nối địa phương, mỗi địa phương có cách kết nối khác nhau.

Mặt khác, khi đầu tư vào các vùng TP.HCM mở rộng, chúng tôi gặp khó khăn về hành lang pháp lý, đó là đền bù giải tỏa. Với luật hiện này, đền bù là ác mộng với nhà đầu tư. Lấy ví dụ, ở Nhật Bản, Chính phủ sẽ hỗ trợ nếu nhận được 70% ý kiến đồng ý.

Còn ở Hàn Quốc, họ có thể quy hoạch luôn cả khu phố và bố trí tái định cư cho người dân ở khu đó. Với luật đền bù hiện nay, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không có cách tính giá tiền bao gồm phần đền bù sử dụng đất.

Cuối cùng, giá bất động đang xác lập ở mức khá cao. Rất khó để giúp người thu nhập vừa tiếp cận. Ở góc độ nhà đầu tư, một phần cấu thành chi phí đó là công tác pháp lý, đền bù giải tỏa, và đẩy chi phí đầu vào lên. Do đó giá thành đưa ra thị trường không phù hợp.

Phiên II với chủ đề "Triển vọng thị trường bất động sản các tỉnh trong vùng TP.HCM"

7 yếu tố tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục phó Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động (Bộ Xây dựng) trình bày tham luận "Tác động của điều chỉnh Quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng đối với thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven":

7 yếu tố tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven qua việc điều chỉnh quy hoạch.

Thứ nhất là quy hoạch xây dựng, tại TP.HCM và các vùng lân cận như, Bình Dương, long An, Đồng Nai… xác định các tiểu vùng, theo quy hoạch sẽ có 4 tiểu vùng: Đô thị trung tâm (TP.HCM, một số huyện của tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai); tiểu vùng phía Đông (Bà Rịa - Vũng Tàu và phần còn lại phía Đông của tỉnh Đồng Nai); tiểu vùng phía Bắc - Tây Bắc (Bình Phước, tỉnh Tây Ninh và một phần của tỉnh Bình Dương); tiểu vùng phía Tây Nam (gồm tỉnh Tiền Giang và một phần tỉnh Long An).

Thứ hai là sự phát triển của hệ thống giao thông liên kết vùng đó là đường bộ và đường sông. Trong đó, đường bộ, giúp phát triển các dự án bất động sản đô thị và đường sông là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ ba là sự phát triển của một số khu công nghiệp, đặc biệt là Long An, đi cùng với đó là hình thành các khu đô thị để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người lao động, theo đó,các dự án về đất nền hoặc dự án dân cư quy mô vừa và nhỏ thường rất gần các khu công nghiệp.

Thứ tư là hệ thống mạng lưới đô thị các vùng, với việc một số tỉnh được quy hoạch nâng cấp lên thành phố đi cùng đó là các tiện ích từ các dự án hạ tầng được đầu tư đã tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản phát triển, các khu đô thị tại các khu vực này đã được hình thành.

Thứ năm là di chuyển dân cư về đô thị vệ tinh, với việc dân cư ngày càng tăng, trong khi quỹ đất tại khu vực trung tâm đang dần thu hẹp, việc dịch chuyển dân cư về các khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An sẽ giải quyết được vấn đề này.

Thứ sáu là xu hướng nhu cầu, nhu cầu càng cao thì nguồn cung cũng bắt buộc tăng theo, trong đó, bao gồm các nhu cầu về nhà ở của người dân, nhu cầu vốn, quỹ đất của nhà đầu tư,…

Thứ bảy là chính sách khuyến khích của các địa phương, thời gian qua, các địa phương đã sử dụng nhiều chính sách để thu hút nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản như quy hoạch các quỹ đất, đấu giá đất lựa chọn nhà đầu tư, hỗ trợ nguồn vốn đầu tư...

Thị trường bất động sản vùng TP.HCM cũng đối diện nhiều thách thức

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Vietnam trình bày tham luận "Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng 2021":

Khi thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm nguồn cung dẫn đến các khu vực vùng ven tăng lên như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Vũng Tàu. Trước đây, phân khúc ở TP.HCM là căn hộ, 2 năm trở lại đây xu hướng đã thay đổi rất nhiều, cơ cấu nhiều loại hình sản phẩm. Phân khúc đất nền vẫn là sự lựa chọn của nhà đầu tư trên thị trường, mua nhà, mua căn hộ, hay mua đất đền.

Các tỉnh vùng ven có đầy đủ các loại hình bất động sản, một số nơi tiệm cận với giá ở TP.HCM, hơn 30-40 triệu đồng/m2. Làm thế nào để hấp dẫn được người mua thì các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án cần có những yếu tố như: Kinh tế vĩ mô, kinh tế địa phương, mức độ đô thị hóa, hạ tầng giao thông, phân loại đô thị và định hướng nâng cấp đô thị giai đoạn 2021-2030, xu hướng dịch chuyển ra ngoài TP.HCM khi giá vẫn còn hấp dẫn, trong khi ở TP.HCM dưới 2 tỷ rất khó để tìm sản phẩm; sự phát triển các quận huyện ngoại thành; nâng cấp đô thị.

Ngoài ra, thị trường bất động sản vùng TP.HCM cũng đối diện với nhiều thách thức, hạ tầng chưa đồng đều; dự án nhỏ lẻ chưa đảm bảo pháp lý; tình trạng "sốt đất ảo"; tâm lý lướt sóng của nhà đầu tư, mức giá tăng nhanh; nhiều dự án nhỏ lẻ, manh mún thiếu tính đồng bộ và kết nối; M&A giữa các dự án sau nhiều năm thành bãi đất trống...

Phần thảo luận mở của phiên II, TS. Nguyễn Anh Tuấn tiếp tục điều hành.

Bình Dương hiểu yếu tố quan trọng của nhà đầu tư

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Trong các bài tham luận vừa rồi đều đưa ra những đánh giá rất cụ thể, nhận diện lực đẩy cho thị trường với khá đầy đủ các yếu tố. Tổng hợp lại, có thể lạc quan với tương lai của thị trường BĐS vùng TP. HCM, đặc biệt với tiểu vùng trung tâm. Mở đầu phiên thảo luận này, tôi muốn nghe ý kiến đầu tiên từ đại diện lãnh đạo địa phương, xin mời ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương

Ông Võ Hoàng Ngân: Về câu hỏi này anh Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đã có nói là nhấn mạnh được tính chất liên đô thị trong vùng để xác định tọng tâm để định hướng phát triển vùng.

Thứ hai, về địa chất, địa hình ở Bình Dương. Đối với việc này, như chúng ta đã biết nếu đầu tư thì rất thuận lợi cho các nhà đầu tư, tiết kiệm về mặt chi phí xây dựng.

Thứ ba, về hạ tầng, giao thông, trước đây Bình Dương đã thấy được vai trò của mình khi là tỉnh lân cận với TP.HCM và đã chủ động quy hoạch từ rất sớm để phát triển hạ tầng giao thông, đồng thời đầu tư rất hoàn chỉnh, đón đầu lợi thế khi phát triển.

Bên cạnh đó, Bình Dương đã triển khai các chương trình phát triển đô thị và nhà ở. Chính sách thu hút, đón đầu của Bình Dương về phát triển kinh tế xã hội và nhà ở đã được thực hiện từ trước. Trong quá trình diễn biến xã hội đã có khó khăn, lớn nhất là giao thông ùn tắc do Bình Dương nằm ngay đầu TP.HCM nên hàng hóa đổ về đây rất lớn.

Về quan tâm lãnh đạo đến tình đến thu hút đầu tư bất động sản, từ năm 1996 chúng tôi đã có chiến lược, đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật. Tỉnh Bình Dương luôn mời gọi nhà đầu tư. Về chính sách, chủ trương luôn được công khai minh bạch, lãnh đạo thường xuyên gặp gỡ nhà đầu tư, doanh nghiệp. Có thế nói, tỉnh Bình Dương đã có sự quan tâm to lớn và hiểu yếu tố quan trọng của nhà đầu tư đến Bình Dương.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Bình Dương là tỉnh đi đầu trong thu hút FDI, có thể nói là nhiều nhất và nhanh nhất, câu chuyện thay đổi cơ cấu kinh tế của Bình Dương những năm 90 đã làm sửng sốt nhiều chuyên gia. Hy vọng với quy hoạch vùng, Bình Dương sẽ lại có bước phát triển nhảy vọt trong thời gian tới.

Quay lại câu chuyện dân cư, muốn phát triển BĐS phải có dân về, tôi muốn nghe ý kiến các chuyên gia làm cách nào để giãn dân về các đô thị vùng ven. Xin mời ý kiến từ bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Group.

Nhiều dự án bất động sản không thu hút được dân về ở

Bà Nguyễn Hương: Một yếu tố quan trọng của nhà đầu tư khi phát triển dự án khu đô thị, đặc biệt khu đô thị mới là làm sao thu hút dân về ở. Có tình trạng những dự án làm 10-15 năm mà người dân về ở vẫn rất thưa thớt. Nhìn vào thực tế có thể thấy một số bất cập.

Một là kết nối hạ tầng giao thông kết nối với khu vực phụ cận kém không đáp ứng được nhu cầu người dân.

Hai là một số đơn vị làm kết cấu tốt nhưng tiện ích thì lại kém. Lúc này giải bài toán dân về ở hạ tầng đi theo hay phát triên hạ tầng để thu hút người dân là vấn đề khó. Điều này cũng phụ thuộc vào quy hoạch tổng thể chung của vùng để có thể kết nối dự án với hạ tầng giao thông, tiện ích.

Nếu các dự án phát triển không đặt trong bài toán tổng thể, cùng chiều với nhu cầu của địa phương thì sự tham gia của người dân là rất thấp. Có tình trạng, nhiều nhà đầu tư ở các địa phương khác tham gia khá đông mà ngời dân nhu cầu ít. Như ở Nhơn Trạch, Bình Dương, tới 90% nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM, nhiều dự án không hẳn dựa trên động lực thực sự từ địa phương không thu hút được dân về ở.

Do vậy có thể thấy, kết hợp phát triển hạ tầng, tiện ích rất quan trọng với các dự án. Cuối cùng, khi lựa chọn dự án cũng phải căn cứ vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Những chủ đầu tư có uy tín, thực hiện cam kết tốt sẽ phát triển dự án cùng với sự phát triển hạ tầng giao thông, tiện ích làm tốt. Còn ngược lại những chủ đầu tư làm không uy tín, không thực hiện được cam kết thì tình trạng vườn không nhà trống sẽ tiếp tục diễn ra.

Đất mương rạch cũng là đất công làm khó nhà đầu tư

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tôi xin đặt câu hỏi với ông Nguyễn Trung Tín, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia. Ông có đồng tình với triển vọng lạc quan của thị trường, các yếu tố mang tính lực đẩy mà 2 bài tham luận vừa nêu ra. Thứ hai, ông có đồng tình với các rủi ro mà ông Nguyễn Hoàng đã nêu. Tôi thấy trong tham luận có đề cập đến rủi ro trong câu chuyện pháp lý, với tư cách nhà đầu tư, nếu có vướng mắc về pháp lý, xing ông làm rõ vấn đề đó là gì?

Ông Nguyễn Trung Tín: Tôi đánh giá, riêng Bình Dương chắc chắn trong tương lai sẽ phát triển mạnh mẽ hơn nữa. Bình Dương vốn vừa là đô thị vệ tinh, vừa có nền kinh tế nội lực mạnh mẽ. Đi cùng với đó, chính quyền Bình Dương, các sở, ban ngành cũng rất tích cực hỗ trợ doanh nghiệp.

Hiện tại, An Gia nói riêng và các công ty bất động sản khác gặp khó khăn với câu chuyện đất đai, đặc biệt pháp lý đất. Có 2 bước mất thời gian là chất lượng môi trường đầu tư và quyết định giao đất, điều này ảnh hưởng bới nguồn gốc đất và khó giải quyết. Sau khi doanh nghiệp giải phóng mặt bằng, đền bù xong xuôi, nhưng chưa chắc làm được dự án.

Đơn cử, chúng ta đã có định nghĩa đất công đất do Nhà nước quản lý thay đổi mục đích sử dụng đất phải đấu giá. Nhưng hiện nay, Luật chưa định nghĩa rõ ràng, mương rạch cũng là đất công và Nhà nước quản lý thế nào? Đó là trường hợp An Gia đền bù dự án 26 ha tại Bình Dương, nhưng vướng đất mương rạch là đất công.

Ông Nguyễn Xuân Trọng, Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai (Bộ TN&MT):

Tôi đồng tình rằng sẽ có những thách thức khi thay đổi nhu cầu sử dụng đất. Yếu tố này không mới nhưng vẫn cần phải xem xét. Làm thế nào để có quỹ đất cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư phát triển? Một số địa phương vẫn gặp vướng mắc trong vấn đề tạo quỹ đất thế nào? Tiếp cận ra sao? Sau khi có quỹ đất xử lý thế nào? Qua đánh giá tổng kết, khâu yếu kém vẫn là tổ chức thực hiện.

Ví dụ, hiện nay, quỹ đất có thể tạo ra được hình thành qua quy hoạch. Muốn có quỹ đất, Nhà nước phải thông qua công cụ quy hoạch, điều chỉnh theo kỳ,.... Có thể thấy, nhiệm kỳ Quốc hội khóa XIII dành nửa thời lượng bàn về quy hoạch. Có thể thấy, chúng ta đã có hệ thống pháp luật rất chi tiết. Và, xin nhắc lại, vấn đề vẫn chỉ nằm ở khâu thực hiện.

Theo chúng tôi, thách thức lớn nhất trong ngắn hạn là quy hoạch kỳ mới chưa được phê duyệt. Cụ thể, các dự án thuộc kỳ trước đó vẫn sẽ được thực hiện, các dự án mới (không thuộc kỳ hạn trước) sẽ chưa được triển khai. Do đó, nguồn cung trong ngắn hạn sẽ có rủi ro về pháp lý. Các nhà đầu tư lướt sóng, tạo động thái mới về thị trường sẽ gặp nhiều rủi ro. Chừng nào có quy hoạch mới, dự án mới có cơ sở pháp lý.

Các nhà đầu tư lướt sóng, tạo động thái mới về thị trường sẽ gặp nhiều rủi ro

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Vấn đề ông Nguyễn Trung Tín nêu vừa nãy về câu chuyện đất "xen, kẹt", nhân đây có chuyên gia nào có thể ra phương án giải quyết nào không? Xin mời ông Nguyễn Xuân Trọng, Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai (Bộ TN&MT).

Ông Nguyễn Xuân Trọng: Hiện nay có 2 cơ chế với những dự án thuộc khu đô thị mới. Có nhũng phần đất nhà nước sẽ thu hồi sau đó giao cho nhà đầu tư không quá đấu giá với phần đất nhà nước quản lý.

Loại 2 là đất không thuộc phạm vi nhà nước thu hồi đất mà được thoả thuận nhận chuyển nhượng. Thường trong 1 dự án có khi 10 ha sẽ xen kẽ kênh rạch, đường giao thông, hiện trạng do các tổ cơ quan quản lý phường xã quản lý thì sẽ được thu hồi để giao cho nhà đầu tư không thông qua đấu gia.

Gần đây nhất, nhà nước sửa đổi quy định, với những dự án không thể tách độc lập đất công và đất tư nhân thì nhà đầu tư sẽ thu hồi phần đất công không thông qua đấu giá. Nhưng những dự án có thể tách ra những dự án độc lập thì phải tách thành dự án mới và tổ chức đấu giá.

Ông Võ Hoàng Ngân: Về vấn đề quy hoạch, hiện nay Bình Dương cũng như các tỉnh thành khác cũng đã được Thủ tướng phê duyệt. Tuy nhiên, đồ án quy hoạch hiện nay đang triển khai, chúng tôi cũng chỉ là cơ quan phối hợp thôi, cơ quan chủ trì, tham mưu cơ quan tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đồ án quy hoạch tỉnh là Sở KH&ĐT thực hiện. Để thực hiện quy hoạch này tỉnh thành lập ban chỉ đạo để triển khai đúng tiến độ.

uy nhiên, do quy hoạch tỉnh là quy hoạch rất mới nên khó khăn trong việc chọn đơn vị tư vấn để làm sao đảm bảo về mặt năng lực, đảm bảo quy hoạch tương tự, khó khăn thứ hai là vốn. Bình Dương đang thực hiện thực hiện thủ tục chọn đơn vị tư vấn.

Tuy nhiên, Bình Dương trước đây đã chủ động quy hoạch tỉnh rồi. Hiện nay, đồ án được phê duyệt 2012 và định hướng đến năm 2030 cũng phù hợp định hướng đồ án quy hoạch tỉnh.

Ông Vũ Quang Các, nguyên Vụ trưởng Vụ Quản lý Quy hoạch, Bộ Kế hoạch và Đầu tư:

Liên quan đến vấn đề kỳ quy hoạch, thứ nhất các quy hoạch hết thời kỳ nếu chưa có quy hoạch mới thay thế sẽ tiếp tục được kéo dài sử dụng. Đối với các quy hoạch trong thời kỳ có hiệu lực cần chỉnh sửa, việc quy hoạch sẽ được chỉnh sửa theo nhu cầu của từng địa phương cần điều chỉnh quy hoạch đó.

Còn vấn đề về tư vấn và lựa chọn tư vấn, ở đây đánh giá về năng lực của chuyên gia chứ không phải đơn vị tư vấn, năng lực chuyên gia sẽ là người chủ nhiệm đồ án thực hiện các đồ án tương đương.

Bên cạnh đó, về kinh phí nếu như trước đây làm mấy trăm quy hoạch và mỗi cái 1 đến 2 tỷ hoặc vài trăm tỷ, khi làm với mức độ từ 50 đến 60 tỷ, tôi nghĩ rằng như tỉnh Bình Dương không gặp khó khăn với vấn đề kinh phí.

Nguồn lực đầu tư cho giao thông cần tập trung

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn anh các diễn giả đã làm rõ vấn đề liên quan đến kỳ quy hoạch. Tiếp theo xin mời ý kiến từ luật sư Trương Thị Hòa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Bà Trương Thị Hoà: Mỗi lực đẩy đều có thách thức, từ hạ tầng giao thông đến quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, thách thức chung là về pháp luật. Cần phải xem xét hiện nay đã có cạnh tranh chính sách giữa TP.HCM và các tỉnh phụ cận? Năm vừa qua, 7 tỉnh quanh tỉnh thành quanh TP.HCM đã phát triển rất tốt, đặc biệt khi có sân bay Long Thành.

Có thể thấy cạnh tranh chính sách là rất quan trọng. Tiếp theo, quy định từ chính sách vĩ mô không quan tâm sửa đổi thì rất khó khăn. Nghị định 148 là nghị định có mở tháo gỡ, nhưng có những vướng mắc chưa tháo gỡ được - mở không kịp thời dẫn tới có độ trễ có nên gặp vướng mắc trong lực đẩy. Muốn tạo ra lực đẩy, bất cứ yếu tố nào đều đòi hỏi liên kết hạ tầng gia thông vùng - Vùng TP.HCM phẳng.

Hiện nay, các tỉnh tự mình phát triển độc lập chứ không phải trong vùng. Chính sự phát triển độc lập tạo động lực nhưng cũng phải có chính sách chung, ở tầm kinh tế vĩ mô, kinh tế địa phương để kết nối. Mỗi tỉnh thành vừa cạnh tranh, phát triển độc lập những cũng cần có liên kết, kết nối để tạo động lực thúc đẩy cho nhau.

Theo sự chia sẻ của Bộ GTVT, hiện có 5 tuyến cao tốc, 10 tuyến quốc lộ, 3 tuyến vành đai, rất đúng là giao thông đi trước nhưng rõ ràng có độ trễ khi 2025-2030 mới xong – như vậy làm sao giao thông đi trước?

Theo đó, nguồn lực đầu tư cho giao thông cần tập trung đó mới là động lực chính, quan trọng; tiếp theo là liên kết vùng từ các chính sách vĩ mô. Cần đánh giá lại Quyết định 2076 của Thủ tướng Chính phủ năm 2017 thực thi tới đâu và làm gì để phát triển được.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Cảm ơn luật sư Trương Thị Hòa đã có ý kiến rất rõ nét về việc bên cạnh những lực đẩy bao giờ cũng kèm theo những thách thức. Cũng như việc cạnh tranh chính sách giữa các tỉnh đang khiến các tỉnh "đứng" độc lập với nhau, chưa có tính gắn kết để cùng phát triển như đúng nghĩa "vùng" chúng ta kỳ vọng. Nếu không ai có thêm ý kiến, tôi xin phép được kết thúc phiên thảo luận tại đây.

Ban tổ chức trân trọng cảm ơn các diễn giả, các vị đại biểu cũng như các cơ quan thông tấn, báo chí đã đồng hành, để hội thảo thành công tốt đẹp.

Bài liên quan

Chuyện dự án bất động sản TP.HCM: Quảng cáo 5 sao, bàn giao nhà khách hàng ngã ngửa vì chất lượng 'tái định cư'

Thị trường bất động sản TP.HCM: Dự án địa ốc mòn mỏi chờ ngày khai thông

Bất động sản TP.HCM ảm đạm vẫn có 1.929 doanh nghiệp thành lập mới

Vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh