Trái phiếu riêng lẻ tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản

Thống kê của Nhadautu.vn cho thấy tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành từ đầu năm đến nay đạt 124.594,8 tỷ đồng. Trong đó, riêng nhóm bất động sản phát hành 67.401,8 tỷ đồng, tương đương 54,1% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Đây là tỷ trọng rất cao nếu so với các nhóm ngành khác như tài chính (48.560 tỷ đồng, tỷ trọng 39%), chứng khoán (2.240 tỷ đồng, tỷ trọng 1,8%)…

Đáng chú ý nhất là đợt phát hành 10.195,5 tỷ đồng của Công ty TNHH Đầu tư Marina Center, doanh nghiệp có liên hệ với Sovico Group. Đây cũng là thương vụ phát hành lớn nhất trong giai đoạn khảo sát, với kỳ hạn lên tới 120 tháng và lãi suất 4%/năm.

Xét theo nhóm doanh nghiệp, các tổ chức phát hành liên quan Vingroup đứng đầu thị trường khi huy động 30.407 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ thông qua các công ty con như CTCP Vinpearl, CTCP Vinhomes, CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn.

Đáng chú ý, trong năm 2026, Vingroup cũng là đơn vị duy nhất chào bán thành công trái phiếu quốc tế. Theo Cbonds, ngày 16/4/2026, Vingroup huy động thành công 350 triệu USD (tương đương khoảng 9.100 tỷ đồng) trái phiếu VICD2328003, kỳ hạn 5 năm. Trái phiếu có quyền chọn nhận cổ phiếu VPL của Vinpearl thuộc sở hữu của Tập đoàn Vingroup. Lô trái phiếu được phát hành và niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Vienna – Áo.

Bên cạnh Vingroup, nhóm Masterise cũng gây chú ý khi huy động tổng cộng 21.100 tỷ đồng thông qua nhiều đợt phát hành từ các pháp nhân liên hệ như CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An, CTCP Thời Đại Mới T&T, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt.

Trong khi đó, các doanh nghiệp liên quan Sun Group ghi nhận tổng giá trị phát hành khoảng 3.100 tỷ đồng, bao gồm 1.500 tỷ đồng từ Công ty TNHH Xây dựng dân dụng Phú Quốc và 1.600 tỷ đồng từ Công ty cổ phần Dịch vụ cáp treo Bà Nà.

Xét riêng 3 nhóm trên (không tính lô trái phiếu quốc tế của Vingroup), tổng lượng trái phiếu phát hành đạt 64.803 tỷ đồng, chiếm đến hơn 52% tổng giá trị phát hành.

Lý giải về việc các đợt phát hành trái phiếu quy mô lớn năm 2026 chủ yếu tập trung ở một số tập đoàn và hệ sinh thái doanh nghiệp hàng đầu, ông Nguyễn Minh Hoàng, Trưởng phòng Phân tích Chứng khoán Nhất Việt cho rằng điều này phần nào phản ánh xu hướng dòng vốn dịch chuyển vào những khu vực có khả năng hấp thụ tốt nhất và tạo hiệu ứng lan tỏa cho nền kinh tế.

Theo ông Hoàng, bên cạnh huy động và sử dụng hiệu quả nguồn vốn, các tập đoàn lớn, với tư cách những "cánh chim đầu đàn", được đánh giá là một trong những bộ phận quan trọng dẫn dắt nền kinh tế Việt Nam phát triển trong giai đoạn mới. Điều này được thể hiện qua vai trò dẫn dắt các ngành nghề, chuỗi giá trị trong hệ sinh thái của mình và các “vendor” (tạm dịch là nhà cung cấp) trong chuỗi công nghiệp phụ trợ.

"Việc một doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn phát triển sẽ kéo theo cả chuỗi công nghiệp hỗ trợ, từ đó thúc đẩy quá trình nội địa hóa, nâng cao năng lực sản xuất trong nước và tạo thêm giá trị gia tăng cho nền kinh tế", ông Hoàng nhận định.

Vị chuyên gia cho rằng cách tiếp cận này có nhiều điểm tương đồng với mô hình phát triển các tập đoàn đầu tàu tại Hàn Quốc (Chaebol) hay Nhật Bản (Keiretsu), nơi những doanh nghiệp quy mô lớn được xem là lực lượng dẫn dắt tăng trưởng và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Theo đó, việc dòng vốn tập trung ở các tập đoàn lớn không đơn thuần xuất phát từ quy mô tài sản hay năng lực tài chính, mà còn đến từ khả năng tạo ra lợi thế cạnh tranh dài hạn, xây dựng chuỗi cung ứng và mở rộng ảnh hưởng ra thị trường quốc tế.

Doanh nghiệp địa ốc trên sàn cũng tích cực huy động vốn

Không chỉ trái phiếu, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang đồng thời tìm vốn qua kênh cổ phiếu.

Novaland đã điều chỉnh phương án phát hành riêng lẻ, nâng quy mô chào bán từ 350 triệu lên tối đa 800 triệu cổ phiếu nhằm tăng cường nguồn lực tài chính và xử lý các nghĩa vụ nợ. Doanh nghiệp bất động sản liên hệ Novaland là Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng trong năm nay đã huy động thành công 1.064,8 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ.

Cùng với đó, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp – HoSE: DIG) đã khởi động lại kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/CP, dự kiến thu về khoảng 1.800 tỷ đồng. Trong khi đó, CTCP Bluemarq Group (HoSE: DXG) dự kiến phát hành riêng lẻ hơn 93 triệu cổ phiếu để huy động gần 1.740 tỷ đồng phục vụ các dự án nhà ở.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng lên kế hoạch chào bán gần 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/CP, kỳ vọng huy động khoảng 2.000 tỷ đồng để bổ sung vốn hoạt động và cơ cấu lại tài chính.

Đầu tháng 6/2026, CTCP One Capital Hospitality (HNX: OCH) đã công bố Nghị quyết HĐQT thông qua việc triển khai phương án chào bán 130 triệu cổ phiếu riêng lẻ với mức giá 10.000 đồng/CP. OCH dự kiến sử dụng toàn bộ 1.300 tỷ đồng huy động được để mua 20,93 triệu cổ phần CTCP IDS Equity Holdings.

Các kế hoạch tăng vốn kể trên được khởi động trong bối cảnh giá cổ phiếu doanh nghiệp trên sàn thấp hơn nhiều so với giai đoạn đỉnh cao của thị trường địa ốc trong năm 2021-2022, thậm chí có trường hợp thị giá trên sàn thấp hơn nhiều so với giá chào bán riêng lẻ (trường hợp OCH).

Thống kê từ Chứng khoán Quốc gia NSI cho thấy 29/33 cổ phiếu bất động sản đã giảm trong 5 tháng đầu năm 2026. Trừ trường hợp VHM hay NVL, những cổ phiếu như PDR, DXG, DIG... đều giảm.

Đánh giá từ NSI, nhiều mã bất động sản đã giảm 30-50% so với vùng đỉnh gần nhất sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ quý IV/2025 đến đầu quý I/2026. Do đó, định giá P/B của nhiều đơn vị cũng rơi xuống dưới mức trung bình 5 năm và thấp hơn trung bình ngành.