TP.HCM: Dự án Khải Hoàn Imperial, Setia Edenia chưa đủ điều kiện mở bán

Trong văn bản trả lời báo chí mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã làm rõ tình trạng pháp lý của một số dự án đang được quảng bá, giới thiệu trên thị trường. Đáng chú ý, có dự án đang triển khai xây dựng nhưng đến nay chưa được Sở ban hành văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Cụ thể, dự án Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ Thuận Giao (Khải Hoàn Imperial) tại phường Thuận Giao, TP.HCM, do Công ty CP Tập đoàn Khải Hoàn Land làm chủ đầu tư, hiện chưa được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Sở Xây dựng cho biết đến nay chưa ban hành văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án này đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trước đó, qua thông tin ghi nhận trên thị trường, dự án đang được triển khai và xuất hiện hoạt động giới thiệu, quảng bá sản phẩm. Trước tình hình này, Sở Xây dựng đã giao Phòng Kiểm tra chuyên ngành phối hợp UBND phường kiểm tra hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản tại dự án.

Một dự án khác được Sở Xây dựng làm rõ là Setia Edenia, thuộc Khu đô thị EcoXuân Lái Thiêu, phường Lái Thiêu, TP.HCM.

Dự án do Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu làm chủ đầu tư. Thông tin từ Sở Xây dựng cung cấp cho biết, công trình chung cư cao cấp tại lô D01 Khu EcoXuân hiện đang được triển khai xây dựng, đã qua các bước kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công.

Tuy nhiên, đến nay, Sở chưa ban hành văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai tại công trình này đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Đáng chú ý, trong khi dự án chưa được xác nhận đủ điều kiện bán, thông tin được cơ quan quản lý tiếp nhận cho thấy trên nhiều website, sàn giao dịch và các đơn vị môi giới đã xuất hiện hoạt động quảng bá, giới thiệu dự án, đồng thời có thông tin nhận đăng ký nguyện vọng, đặt chỗ (booking) với mức 50 triệu đồng/sản phẩm cùng nhiều chính sách ưu đãi.

Sự chênh lệch giữa tình trạng pháp lý của dự án và hoạt động giao dịch, giữ chỗ trên thị trường là vấn đề được Sở Xây dựng đặc biệt lưu ý.

Không được thu đặt cọc quá 5%

Sở Xây dựng TP.HCM nêu rõ, sau khi sáp nhập 3 tỉnh, thành phố, nhằm thực hiện các chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng về thị trường bất động sản, cơ quan này đã yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các dự án trên địa bàn thực hiện đầy đủ trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Đáng chú ý, Sở nhấn mạnh doanh nghiệp không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Do đó, việc một dự án đang xây dựng, đã được quảng bá trên thị trường hoặc đã xuất hiện bảng giá, chính sách bán hàng không đồng nghĩa với việc sản phẩm đã đủ điều kiện giao dịch.

Đây cũng là điểm người mua cần đặc biệt lưu ý trong bối cảnh hoạt động "booking", "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng" thường được triển khai trước thời điểm dự án chính thức được xác nhận đủ điều kiện mở bán.

Sở Xây dựng dẫn quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, theo đó chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, quy định giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5% không có nghĩa doanh nghiệp được quyền thu trước 5% đối với một dự án chưa đủ điều kiện bán. Điều kiện về pháp lý của bất động sản phải được đáp ứng trước. Chỉ khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì việc đặt cọc mới được thực hiện theo giới hạn mà pháp luật quy định.

Với trường hợp của dự án Khải Hoàn Imperial và Setia Edenia, thông tin nhận booking trong khi Sở Xây dựng chưa ban hành văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua là vấn đề cần được người mua đặc biệt thận trọng khi tiếp cận.

Tăng cường kiểm tra từ khi dự án khởi công

Không chỉ đưa ra cảnh báo, Sở Xây dựng cho biết đã giao Phòng Kiểm tra chuyên ngành phối hợp UBND phường, xã thường xuyên kiểm tra các hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản đối với các dự án phát triển nhà ở ngay từ lúc công trình có thông báo khởi công.

Tiến độ xây dựng và điều kiện bán hàng là 2 vấn đề khác nhau. Một dự án có thể đang được thi công nhưng chưa đồng nghĩa các sản phẩm tại dự án đã đủ điều kiện huy động tiền từ khách hàng.

Sở Xây dựng cũng cảnh báo đối với hành vi sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết. Hành vi này có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang xuất hiện trở lại nhiều hoạt động bán hàng từ sớm, cảnh báo của Sở Xây dựng đặt ra yêu cầu rõ ràng đối với cả chủ đầu tư, đơn vị phân phối và người mua đó là "chỉ giao dịch khi dự án đã hoàn tất các điều kiện pháp lý tương ứng".

Đối với người mua, việc kiểm tra văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua cần được thực hiện trước khi chuyển tiền, dù khoản tiền được gọi là đặt chỗ, booking, thiện chí hay đăng ký nguyện vọng. Bởi về bản chất, tên gọi của khoản tiền không làm thay đổi điều kiện pháp lý của giao dịch.