Tiếp tục đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang trong Luật Đất đai sửa đổi

Bộ NN&MT đang gấp rút lấy ý kiến về dự thảo tờ trình Luật Đất đai (sửa đổi) và báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2024, trong đó có nhiều đề xuất đáng chú ý.

Theo cơ quan soạn thảo, thị trường bất động sản trong nước vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn. Tình trạng đầu cơ, "sốt đất" và việc giá nhà đất tăng cao không phù hợp với giá trị thực tế đang ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô cũng như hiệu quả thực thi chính sách.

Bên cạnh việc từng bước hoàn thiện cơ chế định giá đất, Bộ NN&MT khẳng định cần thêm các công cụ tài chính đủ mạnh để kiểm soát thị trường. Cụ thể, điều tiết địa tô chênh lệch, tập trung vào phần thặng dư tạo ra từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Áp thuế cao với đất bỏ hoang và mua bán ngắn hạn nhằm kích thích việc khai thác, sử dụng đất hiệu quả, chống lãng phí và hạn chế các hành vi "lướt sóng" gây nhiễu loạn thị trường.

Do đây là những nội dung mới, chưa được quy định rõ trong Luật Quản lý thuế hiện hành, cơ quan soạn thảo kiến nghị cần nghiên cứu sửa đổi đồng bộ các luật thuế liên quan để quy định chi tiết căn cứ tính thuế, nhóm đối tượng điều tiết và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế với quản lý đất đai. Dự thảo hiện đang tiếp tục nhận ý kiến đóng góp.

Đề xuất này thực tế không mới, nhưng mỗi lần đề xuất lại nhanh chóng nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận. Hầu hết các nhận định đều cho rằng, đây là xu hướng tất yếu, nhưng bài toán thực thi đòi hỏi sự thận trọng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thực trạng "nhà hoang", "khu đô thị hoang" gây lãng phí lớn tài nguyên và bất công xã hội khi nguồn cung nhà ở bị găm giữ. Việc đánh thuế bất động sản bỏ hoang sẽ làm giảm lực hút đầu cơ, buộc chủ sở hữu phải tính toán việc khai thác hoặc bán lại, từ đó kiềm chế đà tăng giá ảo và trả bất động sản về đúng giá trị thực.

Vì sao chưa thể áp dụng trong thực tiễn?

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản nhấn mạnh, các bất động sản bỏ trống sẽ là nhóm đối tượng đầu tiên chịu tác động từ chính sách thuế mới. Điều này buộc các nhà đầu tư phải thay đổi tư duy dòng tiền, không thể tiếp tục găm giữ tài sản chờ tăng giá mà không tạo ra giá trị khai thác.

Ông chia sẻ thêm, ý tưởng dùng công cụ thuế để "đánh" vào bất động sản bỏ hoang, nhà đất thứ 2 hay các giao dịch mua bán ngắn hạn không phải là mới. Các giai đoạn trước, các cơ quan, chuyên gia đã nhiều lần đưa ra dự thảo hoặc kiến nghị nhằm hạn chế tình trạng "găm đất" chờ lên giá.

Tuy nhiên, dù đã có sự đồng thuận cao về mặt lý thuyết, chính sách này vẫn liên tục phải lùi thời gian ban hành do gặp nhiều phản ứng trái chiều và rào cản kỹ thuật.

Vị chuyên gia lý giải, lý do lớn nhất khiến kiến nghị này chưa thể đi vào cuộc sống nằm ở khâu hạ tầng dữ liệu và cơ chế vận hành. Trong đó, Việt Nam hiện chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư đồng bộ với dữ liệu đất đai. Việc xác định một cá nhân đứng tên sở hữu bao nhiêu bất động sản trên toàn quốc, hay thời gian nắm giữ chính xác từng tài sản vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Tiếp theo, định nghĩa mơ hồ về "đất bỏ hoang". Ranh giới giữa một tài sản "bỏ hoang để đầu cơ" và một tài sản "chưa kịp khai thác do vướng pháp lý/chờ quy hoạch/chưa có vốn" là khá mong manh. Nếu quy định cứng nhắc, Nhà nước có thể đánh thuế nhầm vào người dân hoặc doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính.

Một nguyên nhân khác là nếu áp thuế quá đột ngột khi thị trường chưa sẵn sàng, chi phí thuế sẽ bị các chủ đất "đẩy" ngược vào giá bán. Điều này vô tình khiến giá nhà đất tăng cao hơn nữa, đẩy rủi ro tài chính về phía người mua có nhu cầu thực

Trong khi đó, một số chuyên gia khác nhìn nhận, chính sách thuế chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia đồng bộ, giúp cơ quan quản lý nắm chính xác số lượng tài sản và thời gian sở hữu của từng cá nhân.

Hiện tại, việc áp dụng công cụ thuế để điều tiết bất động sản vẫn đang được xem xét thảo luận giữa các bộ ngành nhằm đảm bảo tính khả thi và tạo sự ổn định lâu dài cho thị trường.