Những cổ phiếu bất động sản nào có thể hưởng lợi từ Nghị quyết 21?

Nghị quyết 21-NQ/TW với những định hướng mới về đất đai, nhà ở được kỳ vọng tạo ra những thay đổi đáng chú ý đối với thị trường bất động sản, đồng thời mở ra cơ hội cho một số doanh nghiệp niêm yết.

Nhận định về những tác động của chính sách mới, Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết Nghị quyết 21-NQ/TW được ban hành ngày 28/7/2026 thay thế Nghị quyết 18-NQ/TW, nêu các quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Một trong những nội dung được chú ý là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình và nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng.

Trong khi đó, Khối Nghiên cứu CTCP Chứng khoán MB (MBS Research) đánh giá các chính sách mới hướng tới hạ nhiệt giá bất động sản thông qua gia tăng nguồn cung, chủ yếu tập trung vào dòng sản phẩm căn hộ.

Việc ưu tiên giao đất lâu dài xây dựng nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư, cho thấy định hướng tăng nguồn cung trong bối cảnh quỹ đất giảm. Nghị quyết cũng đề cập khả năng thu thuế đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chủ trương đánh thuế cao hơn đối với bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Theo MBS, việc tăng mức thuế với bất động sản bỏ hoang nhằm hạn chế đầu cơ.

Đáng chú ý, cả hai đơn vị phân tích đều dành sự quan tâm tới những thay đổi liên quan đến chung cư.

MBS cho rằng quy định niên hạn sử dụng chung cư có thể tác động lớn tới thị trường bất động sản. Tham khảo thông lệ quốc tế, nhóm phân tích dự báo các dự án chung cư theo luật mới có thể có thời hạn 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung nhằm cải tạo và tái phát triển dự án.

MBS lưu ý đây là dự báo trong bối cảnh hiện chưa có quy định cụ thể. Trong ngắn hạn, nhu cầu mua các chung cư được sở hữu lâu dài có thể tăng trước khi luật mới được áp dụng, dù mức tăng có thể không quá mạnh do nhà đầu tư thận trọng và mặt bằng lãi suất cao.

Về dài hạn, quy định niên hạn sử dụng có thể khiến chung cư có thời hạn kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư do tâm lý tích sản vào các sản phẩm sử dụng lâu dài, qua đó phân khúc thấp tầng và đất nền có thể được hưởng lợi.

NLG, PDR, DXG hưởng lợi từ đâu?

Ở góc độ doanh nghiệp, ACBS đánh giá việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình và nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư sẽ góp phần đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân, đồng thời giải quyết nhu cầu an sinh xã hội.

Theo đó, phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở thương mại có giá phù hợp được kỳ vọng trở thành phân khúc chủ đạo trong những năm tới. Đây là cơ hội đối với những doanh nghiệp bất động sản tập trung phát triển dòng sản phẩm này.

Trong số đó, CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) được ACBS đề cập nhờ định hướng phát triển các sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Do đó, nếu chính sách thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp được cụ thể hóa, doanh nghiệp có thể nằm trong nhóm hưởng lợi từ xu hướng này.

Đồng quan điểm, MBS đánh giá NLG có khả năng hưởng lợi nhờ dự án Mizuki giai đoạn 3.

Theo MBS, các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng có thể thu hút dòng tiền và đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn trong thời gian tới, nhờ tâm lý ưa thích sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài và giá cả vừa tầm trong bối cảnh lãi suất cao.

Ngoài Mizuki giai đoạn 3 của NLG, nhóm này còn có The Privé của DXG, Gladia Heights của KDH và Eco Smart City của PDR. Tuy nhiên, MBS lưu ý mức đóng góp của các dự án được đề cập tại NLG và KDH vào định giá doanh nghiệp tương đối nhỏ.

Đáng chú ý, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) là doanh nghiệp được cả ACBS và MBS gọi tên.

Ở góc nhìn của ACBS, PDR nằm trong nhóm doanh nghiệp có cơ hội từ triển vọng phát triển căn hộ trung cấp và nhà ở thương mại có giá phù hợp.

Trong khi đó, MBS tập trung vào lợi thế của dự án Eco Smart City. Nhóm phân tích kỳ vọng dự án có thể mở bán vào đầu năm 2027 và đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhờ hoàn thành quy hoạch và tiền sử dụng đất trước thời điểm áp dụng quy định niên hạn sử dụng chung cư. MBS dự báo lợi nhuận năm 2026 của PDR đạt 1.005 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ.

Bên cạnh yếu tố liên quan trực tiếp đến Nghị quyết 21, MBS kỳ vọng thương vụ bán cổ phần tại dự án Thuận An 1 trong năm 2026 sẽ đóng góp tích cực vào lợi nhuận PDR và mang lại khoảng 1.900 tỷ đồng dòng tiền thực. Qua đó, doanh nghiệp có cơ sở đẩy nhanh các dự án Bắc Hà Thanh, Thuận An 1 & 2, đồng thời mở rộng quỹ đất tại TP.HCM và Đồng Nai.

Một doanh nghiệp khác được đánh giá có lợi thế từ thời điểm triển khai dự án là CTCP Tập đoàn Bluemarq (HoSE: DXG).

MBS cho rằng The Privé sẽ là động lực tăng trưởng chính của DXG trong giai đoạn 2025-2026. Do dự án được triển khai trước thời điểm luật mới, nhóm phân tích dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể đạt trên 80%.

Lợi nhuận giai đoạn 2026-2027 của DXG được kỳ vọng chủ yếu đến từ việc bàn giao tại Gem Sky World và The Privé. Dòng tiền từ The Privé cũng có thể tạo nguồn lực để doanh nghiệp phát triển các dự án dài hạn như Park View và Park City.

Như vậy, cơ hội đối với các doanh nghiệp bất động sản được các đơn vị phân tích nhìn nhận theo hai hướng chính.

Một mặt, định hướng tăng nguồn cung, phát triển chung cư và đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả có thể tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tập trung vào căn hộ trung cấp, nhà ở thương mại có giá phù hợp như NLG và PDR.

Mặt khác, trước khả năng chung cư mới được áp dụng niên hạn sử dụng, những dự án đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý quan trọng hoặc được triển khai trước khi quy định mới có hiệu lực có thể có lợi thế về khả năng hấp thụ. Đây là cơ sở để MBS đánh giá cao hơn PDR với Eco Smart City và DXG với The Privé.

Dù vậy, MBS cũng lưu ý mặt bằng lãi suất cao vẫn đang tác động tiêu cực tới ngành bất động sản. Do đó, bên cạnh cơ hội từ những thay đổi chính sách, diễn biến lãi suất và khả năng triển khai, bán hàng tại từng dự án vẫn là những yếu tố cần theo dõi.