Nghị quyết 21 và vấn đề tái định hình thị trường bất động sản: Từ cải cách Luật Đất đai đến kiến tạo một triết lý phát triển mới

LTS: Sau hơn 2 năm triển khai Luật Đất đai năm 2024, thực tiễn đã cho thấy nhiều kết quả tích cực trong việc hoàn thiện thể chế, khai thông nguồn lực và nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình thực thi cũng bộc lộ không ít khó khăn, vướng mắc; nhiều quy định chưa theo kịp yêu cầu phát triển mới, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính và vận hành chính quyền địa phương hai cấp. Đây là những vấn đề cần sớm được nhận diện, đánh giá toàn diện để tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.

Trong bối cảnh đó, Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV đã ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, khẳng định quyết tâm tiếp tục hoàn thiện thể chế quản lý, sử dụng đất theo hướng hiện đại, minh bạch, hiệu quả; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; phát huy tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh và bền vững.

Với tinh thần đó, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức Diễn đàn "Nghị quyết số 21-NQ/TW và vấn đề tái định hình thị trường bất động sản".

Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn kỳ vọng Diễn đàn sẽ thu hút được các ý kiến tâm huyết và chất lượng từ các chuyên gia kinh tế, các nhà đầu tư, nhà doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhằm góp phần đưa tinh thần đổi mới của Nghị quyết số 21-NQ/TW nhanh chóng đi vào cuộc sống, khơi thông nguồn lực đất đai, hoàn thiện thị trường bất động sản, hiện thực hoá các mục tiêu, khát vọng phát triển nhanh, bền vững đất nước trong kỷ nguyên phát triển mới.

Từ cải cách Luật Đất đai đến kiến tạo một triết lý phát triển mới

Lịch sử phát triển của nhiều quốc gia cho thấy, mỗi giai đoạn cất cánh đều gắn với một cuộc cải cách lớn về đất đai. Nhật Bản sau Chiến tranh thế giới thứ hai, Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc) trong thời kỳ công nghiệp hóa hay Trung Quốc từ khi tiến hành cải cách, mở cửa đều bắt đầu bằng việc thiết lập một thể chế đất đai phù hợp hơn với yêu cầu phát triển. Điểm chung của những cuộc cải cách ấy không phải là thay đổi chế độ sở hữu, mà là thay đổi cách thức tổ chức, phân bổ và sử dụng nguồn lực đất đai để phục vụ mục tiêu phát triển quốc gia.

Điều đó cho thấy một chân lý quan trọng: Đất đai tự thân không tạo ra của cải. Giá trị của đất đai chỉ được hình thành khi thể chế cho phép nguồn lực ấy được huy động, phân bổ và sử dụng một cách hiệu quả. Nói cách khác, điều quyết định không phải là quốc gia có bao nhiêu đất, mà là quốc gia đó có một thể chế đất đai tốt đến đâu.

Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với những mục tiêu rất cao: Tăng trưởng nhanh, bền vững, xây dựng nền kinh tế có năng lực cạnh tranh quốc tế và hướng tới trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra đối với thể chế đất đai cũng không còn dừng lại ở việc quản lý tốt một loại tài nguyên đặc biệt, mà phải giải phóng được nguồn lực cho phát triển, tạo lập một môi trường minh bạch, ổn định và có khả năng huy động hiệu quả mọi nguồn lực xã hội.

Sau hơn hai năm triển khai Luật Đất đai năm 2024, thực tiễn đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực nhưng cũng bộc lộ không ít vướng mắc, từ cơ chế định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư đến sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan. Chính những vấn đề đó đã đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế, để pháp luật không chỉ theo kịp yêu cầu phát triển mà còn tạo động lực cho phát triển.

Trong bối cảnh ấy, Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV mang một ý nghĩa vượt lên trên khuôn khổ của một chương trình sửa đổi Luật Đất đai. Nếu nhìn sâu hơn vào tư tưởng chỉ đạo của Nghị quyết, có thể thấy đây không đơn thuần là việc sửa đổi một số quy định pháp luật, mà là sự chuyển dịch trong tư duy phát triển:Từ quản lý đất đai sang kiến tạo năng lực phát triển thông qua đất đai; từ quản lý một nguồn tài nguyên sang kiến tạo một nguồn lực; từ hoàn thiện pháp luật sang xây dựng một thể chế phát triển hiện đại.

Đó chính là giá trị lớn nhất của Nghị quyết 21 và cũng là lý do để coi đây là bước khởi đầu của một triết lý phát triển mới.

Từ tư duy quản lý đất đai sang tư duy kiến tạo phát triển

Trong nhiều thập niên, đất đai ở nước ta chủ yếu được tiếp cận dưới góc độ quản lý nhà nước. Đây là một cách tiếp cận hoàn toàn phù hợp trong bối cảnh nền kinh tế chuyển đổi, khi yêu cầu hàng đầu là thiết lập trật tự pháp lý, bảo đảm quản lý thống nhất tài nguyên đất đai, bảo vệ lợi ích công và giữ vững nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Cách tiếp cận đó đã góp phần quan trọng vào việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, bảo đảm an ninh lương thực, phát triển kết cấu hạ tầng và thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Tuy nhiên, khi nền kinh tế bước sang một giai đoạn phát triển mới, tư duy quản lý truyền thống cũng dần bộc lộ những giới hạn.

Trong nền kinh tế hiện đại, đất đai không chỉ là đối tượng của quản lý hành chính. Đó còn là đầu vào của mọi hoạt động phát triển; là không gian của sản xuất, đổi mới sáng tạo và đô thị hóa; là tài sản bảo đảm cho tín dụng; là nguồn lực tài chính quan trọng của Nhà nước; đồng thời là yếu tố quyết định sức hấp dẫn của môi trường đầu tư.

Nếu tiếp tục nhìn đất đai chủ yếu như một đối tượng cần kiểm soát, chúng ta sẽ khó khai thác hết tiềm năng của nguồn lực này. Một thể chế chỉ chú trọng phòng ngừa rủi ro mà chưa tạo điều kiện cho phát triển rất dễ dẫn tới tình trạng chi phí giao dịch cao, thủ tục kéo dài, nguồn lực bị "đóng băng", cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ và sức cạnh tranh của nền kinh tế bị suy giảm.

Chính vì vậy, điểm mới quan trọng nhất của Nghị quyết 21 không nằm ở từng quy định cụ thể, mà ở sự thay đổi trong cách nhìn nhận vai trò của đất đai đối với phát triển quốc gia. Tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết là tiếp tục hoàn thiện thể chế theo hướng hiện đại, minh bạch, hiệu quả; phát huy tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh và bền vững; đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Đó là một sự chuyển dịch rất đáng chú ý. Từ chỗ coi nhiệm vụ trung tâm là quản lý đất đai, Nghị quyết hướng tới mục tiêu kiến tạo giá trị từ đất đai. Từ chỗ quan tâm chủ yếu đến việc sử dụng đất đúng quy hoạch, đúng quy trình, Nghị quyết đặt ra yêu cầu sử dụng đất hiệu quả hơn, tạo ra nhiều giá trị kinh tế, xã hội và môi trường hơn. Từ chỗ xem đất đai chủ yếu là một tài nguyên hữu hạn cần bảo vệ, Nghị quyết nhìn đất đai như một nguồn vốn phát triển cần được huy động và phân bổ tối ưu vì lợi ích quốc gia.

Đây chính là sự thay đổi về triết lý phát triển. Trong triết lý mới ấy, thành công của chính sách đất đai sẽ không còn được đo chủ yếu bằng số lượng giấy chứng nhận được cấp, số vụ tranh chấp được giải quyết hay mức độ tuân thủ thủ tục hành chính. Những chỉ số đó vẫn quan trọng, nhưng chưa đủ. Điều quan trọng hơn là chính sách đất đai có góp phần tạo thêm đầu tư, thúc đẩy đổi mới sáng tạo, phát triển hạ tầng, mở rộng không gian kinh tế, nâng cao năng suất và cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân hay không. Nói cách khác, đất đai chỉ thực sự phát huy giá trị khi được chuyển hóa thành năng lực phát triển quốc gia.

Đây cũng là điểm gặp nhau giữa Nghị quyết 21 với tư duy cải cách đang được thúc đẩy trong nhiều lĩnh vực khác của đất nước thời gian gần đây. Nếu như trước đây, cải cách thường được nhìn nhận như quá trình sửa đổi các quy định pháp luật, thì ngày nay, cải cách được kỳ vọng phải tạo ra kết quả phát triển cụ thể. Pháp luật không còn chỉ là công cụ quản lý, mà phải trở thành một thiết chế kiến tạo tăng trưởng, khuyến khích đổi mới sáng tạo, giảm chi phí thể chế và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Theo nghĩa đó, Nghị quyết 21 không chỉ trả lời câu hỏi "Luật Đất đai cần sửa như thế nào?" mà sâu xa hơn còn trả lời câu hỏi "Thể chế đất đai cần được thiết kế như thế nào để phục vụ mô hình phát triển mới của Việt Nam?"

Đó là một bước chuyển về tư duy có ý nghĩa chiến lược. Và cũng chính từ sự chuyển dịch đó, một triết lý phát triển mới đang dần được định hình: Không quản lý nguồn lực để duy trì hiện trạng, mà kiến tạo thể chế để giải phóng nguồn lực, tạo động lực cho tăng trưởng và phát triển bền vững.

Cải cách Luật Đất đai chỉ thành công khi thay đổi cách vận hành thể chế

Mọi cuộc cải cách pháp luật đều đứng trước một thách thức chung: khoảng cách giữa điều được viết trong luật và điều diễn ra trong thực tiễn. Nhiều quốc gia không thiếu những đạo luật tiến bộ, nhưng vẫn thiếu tăng trưởng vì thể chế thực thi không theo kịp tinh thần của pháp luật.

Đối với Việt Nam, bài học ấy càng có ý nghĩa. Sau hơn hai năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, thực tiễn đã cho thấy không ít quy định cần tiếp tục hoàn thiện, đồng thời cũng bộc lộ những điểm nghẽn trong quá trình tổ chức thực hiện. Đó cũng chính là lý do Nghị quyết 21 không chỉ đặt ra yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, mà còn nhấn mạnh việc xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, khả thi và nhanh chóng đưa các quan điểm cải cách vào cuộc sống.  Điều đó cho thấy, cải cách lần này không chỉ là sửa luật, mà còn là cải cách cách thức vận hành của cả hệ thống thể chế.

Thể chế không chỉ là tập hợp các quy định pháp luật. Thể chế còn là cách các cơ quan phối hợp với nhau; cách quyền lực được phân công và kiểm soát; cách trách nhiệm được xác lập và thực thi; cách các quyết định được đưa ra nhanh hay chậm, minh bạch hay thiếu minh bạch. Một đạo luật tiến bộ sẽ khó phát huy hiệu quả nếu vẫn vận hành trên những quy trình cũ, thiếu liên thông và thiếu trách nhiệm giải trình.

Đó là lý do Nghị quyết 21 cần được triển khai cùng với tinh thần cải cách đang diễn ra trên nhiều lĩnh vực khác: phân cấp mạnh hơn, đơn giản hóa thủ tục, tăng tính minh bạch, đẩy mạnh chuyển đổi số và nâng cao trách nhiệm của các cấp chính quyền. Khi đó, thể chế đất đai mới thực sự trở thành một bộ phận của nền quản trị phát triển hiện đại.

Quan trọng hơn, thành công của Nghị quyết 21 không nên chỉ được đánh giá bằng việc sửa đổi bao nhiêu điều luật hay ban hành bao nhiêu văn bản hướng dẫn. Thước đo cuối cùng phải là những kết quả cụ thể: thời gian tiếp cận đất đai được rút ngắn, chi phí giao dịch giảm xuống, người dân được bảo đảm tốt hơn về quyền và lợi ích hợp pháp, doanh nghiệp có môi trường đầu tư minh bạch và ổn định hơn, còn các địa phương có thêm công cụ để phát huy tiềm năng phát triển. Nói cách khác, cải cách pháp luật chỉ hoàn thành sứ mệnh của mình khi được chuyển hóa thành năng lực thực thi.

Triết lý phát triển mới: Lấy giải phóng nguồn lực làm trung tâm

Nếu nhìn rộng hơn, có thể thấy Nghị quyết 21 phản ánh một xu hướng cải cách đang ngày càng rõ nét trong tư duy phát triển của Việt Nam. Trước đây, cải cách thường được nhìn nhận chủ yếu như quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật. Ngày nay, mục tiêu cao hơn là kiến tạo một môi trường phát triển, nơi mọi nguồn lực được huy động và sử dụng hiệu quả nhất vì lợi ích quốc gia. Trong triết lý đó, đất đai không chỉ là một loại tài sản cần được quản lý chặt chẽ. Đó còn là một loại vốn phát triển. Giá trị của đất đai không nằm ở diện tích hay giá trị sổ sách, mà ở khả năng tạo ra nhà máy mới, khu đô thị mới, công trình hạ tầng mới, không gian đổi mới sáng tạo mới và cơ hội việc làm mới.

Muốn vậy, thể chế đất đai phải tạo dựng được niềm tin. Người dân cần tin rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình được bảo vệ. Doanh nghiệp cần tin vào một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và có thể dự đoán. Nhà nước cần có những công cụ đủ hiệu quả để điều tiết thị trường, chống đầu cơ, sử dụng tiết kiệm tài nguyên và bảo đảm công bằng xã hội.

Đó cũng là lý do Nghị quyết 21 đặc biệt nhấn mạnh yêu cầu hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đây không chỉ là một nguyên tắc pháp lý mà còn là nguyên tắc của quản trị hiện đại. Một chính sách chỉ có thể bền vững khi những chủ thể chịu tác động đều nhìn thấy lợi ích chính đáng của mình trong đó.

Ở tầm nhìn dài hạn hơn, chất lượng của thể chế đất đai sẽ trở thành một trong những yếu tố cấu thành năng lực cạnh tranh quốc gia. Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư, công nghệ và nhân lực chất lượng cao ngày càng dịch chuyển nhanh trên phạm vi toàn cầu, những quốc gia có thể chế minh bạch, ổn định và chi phí giao dịch thấp sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút nguồn lực phát triển.

Theo nghĩa đó, Nghị quyết 21 không chỉ mở đường cho việc hoàn thiện một đạo luật, mà còn góp phần xây dựng một nền tảng thể chế mới cho tăng trưởng. Đó là nền tảng trong đó pháp luật không chỉ làm nhiệm vụ điều chỉnh các quan hệ xã hội, mà còn trở thành động lực giải phóng nguồn lực, thúc đẩy đổi mới sáng tạo và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Mỗi cuộc cải cách lớn đều bắt đầu từ một sự thay đổi trong tư duy. Nghị quyết 21 có ý nghĩa không chỉ vì đặt ra yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, mà sâu xa hơn vì mở ra một cách tiếp cận mới đối với nguồn lực đất đai trong chiến lược phát triển quốc gia.

Nếu trước đây, mục tiêu chủ yếu là quản lý tốt đất đai, thì hôm nay, yêu cầu cao hơn là biến đất đai thành động lực của tăng trưởng. Nếu trước đây, trọng tâm là hoàn thiện các quy định pháp luật, thì hôm nay, trọng tâm là kiến tạo một thể chế có khả năng giải phóng nguồn lực, khuyến khích đổi mới sáng tạo và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Đó chính là triết lý phát triển mới mà Nghị quyết 21 đang đặt nền móng.

Và cũng chính ở góc nhìn đó, thành công của Nghị quyết sẽ không chỉ được đo bằng việc sửa đổi thành công một đạo luật, mà bằng việc Việt Nam có kiến tạo được một thể chế đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả hơn hay không. Bởi suy cho cùng, điều làm nên sức mạnh của một quốc gia không phải là nguồn tài nguyên mà quốc gia đó sở hữu, mà là năng lực biến nguồn tài nguyên ấy thành của cải, thành cơ hội và thành sự thịnh vượng cho toàn xã hội.