Nghị quyết 21 và vấn đề tái định hình thị trường bất động sản: Thị trường trước 'luật chơi' mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những thay đổi đáng chú ý cả về chính sách lẫn xu hướng đầu tư.

Trong báo cáo ngành ngày 10/8, Khối Nghiên cứu CTCP Chứng khoán MB (MBS Research) đánh giá Nghị quyết 21-NQ/TW, được Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành ngày 28/7/2026 thay thế Nghị quyết 18 năm 2022, đưa ra nhiều quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở nhằm giải quyết các vướng mắc và hướng tới phát triển bền vững.

Theo MBS, một số định hướng đáng chú ý gồm giải quyết vướng mắc pháp lý liên quan đến giao đất, xác định giá đất và phân quyền cho địa phương nhằm đẩy nhanh triển khai dự án; Nhà nước kiểm soát, điều tiết giá đất; quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư; giao đất lâu dài đối với dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là dự án chung cư và phát triển nhà ở cho thuê.

MBS đánh giá các chính sách về giá bất động sản hướng tới mục tiêu hạ nhiệt giá thông qua gia tăng nguồn cung, chủ yếu tập trung vào dòng sản phẩm căn hộ. Việc ưu tiên giao đất lâu dài xây dựng nhà ở thương mại, trong đó ưu tiên chung cư, cũng cho thấy định hướng tăng nguồn cung trong bối cảnh quỹ đất giảm.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 21 đề cập khả năng thu thuế đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chủ trương đánh thuế cao hơn đối với bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Theo MBS, việc tăng mức thuế đối với bất động sản bỏ hoang nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ.

Những định hướng chính sách trên xuất hiện trong bối cảnh bản thân thị trường bất động sản cũng đang có sự dịch chuyển.

Trong báo cáo mới đây, Avison Young Việt Nam nhận định mô hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển từ tăng trưởng cao sang tạo lập giá trị, trong đó chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và dòng tiền bền vững ngày càng đóng vai trò quyết định.

Nhu cầu thực trở thành nền tảng

Theo Avison Young, sau giai đoạn giảm tốc đột ngột, thị trường nhà ở đang trải qua quá trình điều chỉnh cần thiết để khôi phục niềm tin và cải thiện tỷ lệ hấp thụ.

Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chính sách thanh toán linh hoạt để kích cầu. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, chi phí vay tăng đang buộc nhà đầu tư điều chỉnh giảm giá bán kỳ vọng nhằm đẩy nhanh giao dịch.

Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ, song tiêu chí lựa chọn của người mua ngày càng đa dạng. Bên cạnh giá bán, vị trí và tiềm năng tăng giá, người mua ở thực còn quan tâm tới pháp lý, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích.

Do đó, Avison Young cho rằng những chủ đầu tư bàn giao dự án đúng tiến độ, công bố pháp lý rõ ràng và có khả năng xây dựng cộng đồng cư dân hoàn chỉnh sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách hàng.

Trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội được dự báo trở thành những phân khúc chủ lực, khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn là hai nền tảng chính cho sự phục hồi của thị trường nhà ở.

Ở góc độ chính sách, những định hướng được MBS phân tích cũng cho thấy sự dịch chuyển về phía gia tăng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu thực. Trong đó, một nội dung được MBS đặc biệt chú ý là quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư.

Tham khảo thông lệ quốc tế, MBS dự báo các dự án chung cư theo luật mới có thể có thời hạn 50-99 năm. Sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp thêm phí để cải tạo và tái phát triển dự án. Đây là dự báo của MBS trong bối cảnh hiện chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.

Theo MBS, trong ngắn hạn, nhu cầu đối với các chung cư được sở hữu lâu dài có thể tăng trước khi luật mới được áp dụng. Tuy nhiên, mức tăng có thể không quá mạnh do nhà đầu tư vẫn thận trọng và mặt bằng lãi suất cao.

Về dài hạn, MBS cho rằng quy định niên hạn sử dụng có thể khiến chung cư có thời hạn kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư, do tâm lý nhà đầu tư có xu hướng tích sản vào những sản phẩm sử dụng lâu dài. Qua đó, phân khúc thấp tầng và đất nền có thể được hưởng lợi.

Chất lượng tài sản quyết định dòng tiền

Không chỉ nhà ở, xu hướng chú trọng chất lượng và hiệu quả tài sản cũng đang xuất hiện tại nhiều phân khúc khác của thị trường bất động sản như công nghiệp, bán lẻ và văn phòng.

Ở góc độ dòng vốn tổ chức, Avison Young ghi nhận sự thay đổi trong chiến lược đầu tư. Thay vì tập trung mở rộng quy mô, dòng vốn đang ưu tiên cải thiện thu nhập hoạt động ròng (NOI), giảm đòn bẩy tài chính và tăng hợp tác liên doanh thay vì mua lại toàn bộ tài sản.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, đây là sự dịch chuyển tư duy đầu tư từ mở rộng quy mô sang tập trung vào giá trị, trong đó chất lượng tài sản, hiệu suất vận hành và dòng tiền bền vững trở thành ba yếu tố quan trọng nhất.

Như vậy, dù tiếp cận từ hai góc độ khác nhau, đánh giá của MBS và Avison Young đều cho thấy những yếu tố có thể thúc đẩy sự phân hóa rõ hơn trên thị trường bất động sản.

Trong khi những định hướng chính sách mới tập trung vào tăng nguồn cung, kiểm soát giá và hạn chế tình trạng bất động sản bỏ hoang, bản thân người mua và dòng vốn đầu tư cũng ngày càng chú trọng tới pháp lý, chất lượng và hiệu quả thực tế của tài sản.

Avison Young nhận định trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, thành công sẽ được quyết định bởi chất lượng tài sản thay vì tốc độ mở rộng danh mục và kỳ vọng tăng giá thiếu thực tế. Những tài sản đáp ứng nhu cầu cốt lõi, tạo ra dòng tiền ổn định và vận hành hiệu quả được kỳ vọng phục hồi nhanh hơn các tài sản mang tính đầu cơ.