Nghị quyết 21 và vấn đề tái định hình thị trường bất động sản: Định giá đất không thể đi bằng 'lối mòn' dữ liệu ảo

Tháo gỡ những "nút thắt" cốt lõi về tài chính đất đai, chuyển dịch từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị hiện đại dựa trên nền tảng dữ liệu số đang là yêu cầu cấp thiết để khơi thông nguồn lực phát triển. Xoay quanh câu chuyện này, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá và Tư vấn, Savills Việt Nam về định hướng đột phá từ Nghị quyết 21-NQ/TW và các giải pháp thực tiễn cho thị trường bất động sản.

Theo bà, đâu là những "điểm nghẽn" lớn nhất trong quá trình thi hành Luật Đất đai thời gian qua? Nghị quyết 21-NQ/TW đưa ra những định hướng đột phá nào để giải quyết căn bản các vấn đề này?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Thực tế cho thấy, có một số điểm nghẽn lớn cần được tháo gỡ.

Đầu tiên là cơ chế định giá và tài chính đất đai. Đây là một trong những vấn đề cốt lõi, liên quan trực tiếp đến khiếu nại, tố cáo cũng như nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước. Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp chưa thực sự minh bạch, phương pháp và dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, có thể dẫn đến tình trạng "giá ảo dẫn dắt giá thật", hoặc ngược lại tạo áp lực tài chính quá lớn khiến nhà đầu tư gặp khó khăn trong quá trình triển khai dự án.

Nghị quyết 21-NQ/TW đã đặt ra định hướng cải cách căn bản cơ chế định giá đất. Theo đó, Nhà nước cần điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất trên cơ sở phương pháp khoa học, dữ liệu đầy đủ, đồng thời kết nối liên thông dữ liệu giữa các lĩnh vực như thuế, ngân hàng, công chứng để hạn chế nguy cơ thao túng giá.

Cùng với đó, cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương. Trung ương xây dựng tiêu chí, nguyên tắc và phương pháp; địa phương là cấp trực tiếp quyết định giá đất cụ thể.

Điểm nghẽn tiếp theo là tư duy quản lý còn nặng tính hành chính. Công tác quản lý đất đai cần chuyển từ tư duy "cấp - phát" sang quản trị hiện đại, dựa trên nền tảng số. Các thủ tục hành chính cũng cần được cải cách theo hướng giảm chồng chéo, đồng thời tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương.

Nghị quyết 21-NQ/TW đã thể hiện khá rõ định hướng này khi nhấn mạnh việc chuyển mạnh từ "quản lý hành chính" sang "quản trị hiện đại". Đất đai cần được lượng hóa, hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế và vận hành thông suốt trên nền tảng số, với sự hỗ trợ của trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn.

Một vấn đề khác là tình trạng các dự án tồn đọng, kéo dài, gây lãng phí nguồn lực. Hiện vẫn còn nhiều dự án gặp vướng mắc về bồi thường, tái định cư, đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường hoặc đất sau cổ phần hóa.

Ở đây, cần đổi mới cả tư duy về bồi thường và tái định cư, từ "bồi thường tài sản" sang "tái thiết cuộc sống". Người dân phải được đặt ở vị trí trung tâm, với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại khu tái định cư được đầu tư đồng bộ, phù hợp với điều kiện và văn hóa địa phương, để người dân có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường, đất sau cổ phần hóa và các dự án tồn đọng lâu năm, qua đó khơi thông những nguồn lực đang bị "đóng băng".

Cuối cùng là hạn chế về tính đồng bộ và minh bạch của dữ liệu đất đai. Hệ thống thông tin đất đai cần đáp ứng yêu cầu "đúng, đủ, sạch, sống" để phục vụ hiệu quả công tác quản lý, tra cứu, giám sát và cảnh báo rủi ro.

Việc hiện đại hóa hạ tầng thông tin, hoàn thiện cơ sở dữ liệu số về đất đai và xây dựng hệ thống thông tin quốc gia đa mục tiêu sẽ là nền tảng quan trọng để giải quyết vấn đề này.

Nghị quyết 21-NQ/TW đặt trọng tâm vào đổi mới cơ chế định giá đất và lấy người dân làm trung tâm. Vậy, đâu là giải pháp then chốt để vừa định giá đất sát thị trường, vừa hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Chúng ta cần phân định rõ thẩm quyền trong công tác định giá đất. Trung ương nên chịu trách nhiệm xây dựng tiêu chí, nguyên tắc và phương pháp định giá, trong khi địa phương là cấp trực tiếp quyết định giá đất cụ thể trên cơ sở điều kiện thực tế.

Quan trọng hơn, việc định giá phải được thực hiện trên nền tảng dữ liệu số đầy đủ và có khả năng liên thông. Dữ liệu từ cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và các nguồn liên quan cần được kết nối để hình thành cơ sở dữ liệu đáng tin cậy, từ đó hạn chế tình trạng thao túng hoặc hình thành giá ảo.

Để hài hòa lợi ích giữa các bên, chính sách tài chính đất đai cũng cần được thiết kế phù hợp. Nhà nước cần có cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.

Đồng thời, cần có chính sách thuế phù hợp đối với đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả và góp phần duy trì chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Việc đồng bộ hóa Luật Đất đai với các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư... cần được thực hiện như thế nào để tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo khi triển khai?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Với định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW, việc đồng bộ pháp luật cần được thực hiện theo hướng sửa đổi đồng loạt và liên thông. Luật Đất đai cần được đặt trong mối quan hệ thống nhất với các luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan khác ngay từ quá trình xây dựng và ban hành.

Bên cạnh việc đồng bộ về quy định pháp luật, cần xây dựng một nền tảng dữ liệu thống nhất. Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai cần có khả năng kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, quy hoạch, thuế, ngân hàng... Khi đó, các luật chuyên ngành có thể được triển khai trên cùng một nền tảng thông tin, hạn chế tình trạng mỗi lĩnh vực sử dụng một nguồn dữ liệu khác nhau.

Một yếu tố quan trọng nữa là quy hoạch tích hợp. Cần xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính trên cơ sở tích hợp các quy hoạch ngành có sử dụng đất. Đây sẽ là cơ sở để nâng cao tính nhất quán trong quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai.

Để tháo gỡ khó khăn cho chính quyền địa phương 2 cấp, cơ chế phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính cần được thiết kế như thế nào để vừa tăng tính chủ động, vừa kiểm soát hiệu quả quyền lực?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Phân cấp, phân quyền cần đi kèm với nguồn lực tương ứng. Không chỉ giao thêm thẩm quyền, địa phương cần được cung cấp đầy đủ nguồn lực về dữ liệu, công nghệ và nhân lực, đồng thời được đào tạo đội ngũ cán bộ để có thể thực thi nhiệm vụ hiệu quả.

Cùng với đó là yêu cầu cải cách hành chính một cách triệt để, giảm đầu mối, giảm tầng nấc trung gian và loại bỏ những thủ tục không cần thiết. Quản trị cần chuyển mạnh sang mô hình hiện đại, vận hành trên nền tảng số và ứng dụng trí tuệ nhân tạo.

Việc kiểm soát quyền lực cũng cần được thực hiện dựa nhiều hơn trên dữ liệu thực và dữ liệu số liên thông. Khi dữ liệu được cập nhật và kết nối theo thời gian thực, cơ quan quản lý có thể nâng cao khả năng giám sát, cảnh báo và phát hiện vi phạm từ sớm, thay vì chủ yếu xử lý khi vấn đề đã phát sinh.

Bà có kiến nghị nào để các nội dung của Nghị quyết 21-NQ/TW nhanh chóng được cụ thể hóa thành luật, qua đó giải phóng nguồn lực đất đai và tạo động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế?

Bà Đỗ Thị Thu Giang: Theo tôi, cần tập trung vào một số nhóm giải pháp. Trước hết là đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án. Việc giao đất, cho thuê đất nên chủ yếu được thực hiện thông qua các cơ chế này để lựa chọn đúng nhà đầu tư có năng lực, đồng thời bảo đảm tính công bằng và minh bạch trong tiếp cận nguồn lực đất đai.

Thứ hai, cần có cơ chế đặc thù để xử lý các dự án tồn đọng. Những vướng mắc kéo dài liên quan đến đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường, đất sau cổ phần hóa và các dự án bị đình trệ cần được giải quyết dứt điểm bằng những quy định phù hợp, qua đó khơi thông các nguồn lực đang bị ách tắc.

Cuối cùng, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và bản đồ địa chính trên phạm vi cả nước. Đây là nền tảng quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý, minh bạch hóa thị trường, hỗ trợ công tác định giá và tạo điều kiện để nguồn lực đất đai được vận hành hiệu quả hơn trong nền kinh tế.

Xin trân trọng cảm ơn bà!

Sau hơn 2 năm triển khai Luật Đất đai năm 2024, thực tiễn đã cho thấy nhiều kết quả tích cực trong việc hoàn thiện thể chế, khai thông nguồn lực và nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình thực thi cũng bộc lộ không ít khó khăn, vướng mắc; nhiều quy định chưa theo kịp yêu cầu phát triển mới, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính và vận hành chính quyền địa phương hai cấp. Đây là những vấn đề cần sớm được nhận diện, đánh giá toàn diện để tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.

Trong bối cảnh đó, Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV đã ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, khẳng định quyết tâm tiếp tục hoàn thiện thể chế quản lý, sử dụng đất theo hướng hiện đại, minh bạch, hiệu quả; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; phát huy tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh và bền vững.

Với tinh thần đó, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức Diễn đàn "Nghị quyết số 21-NQ/TW và vấn đề tái định hình thị trường bất động sản".

Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn kỳ vọng Diễn đàn sẽ thu hút được các ý kiến tâm huyết và chất lượng từ các chuyên gia kinh tế, các nhà đầu tư, nhà doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhằm góp phần đưa tinh thần đổi mới của Nghị quyết số 21-NQ/TW nhanh chóng đi vào cuộc sống, khơi thông nguồn lực đất đai, hoàn thiện thị trường bất động sản, hiện thực hoá các mục tiêu, khát vọng phát triển nhanh, bền vững đất nước trong kỷ nguyên phát triển mới.