Nghị quyết 21 và vấn đề tái định hình thị trường bất động sản: Chung cư có thời hạn và bài toán định giá lại quyền tài sản

Đây có lẽ là điều cần được làm rõ nhất khi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này bổ sung khái niệm "chung cư có thời hạn", được hiểu là chung cư có thời hạn sử dụng xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đề xuất này "làm nóng" Quốc hội vì lo ngại người dân có thể hiểu rằng mua căn hộ hôm nay thì sau 50 năm hoặc 70 năm quyền sở hữu sẽ tự động chấm dứt.

Sự lo ngại ấy không phải không có cơ sở. Bởi trong thị trường bất động sản, ngôn ngữ pháp lý không chỉ để các luật gia đọc với nhau. Một cụm từ khi được ghi vào luật có thể đi vào hợp đồng mua bán, hồ sơ cấp giấy chứng nhận, hoạt động thẩm định giá, quyết định cấp tín dụng của ngân hàng và cuối cùng là cách hàng triệu người dân nhìn nhận giá trị tài sản mà họ đang nắm giữ.

Công trình có tuổi thọ là chuyện bình thường

Trước hết cần thống nhất rằng nhà chung cư cũng là một công trình xây dựng và bất kỳ công trình xây dựng nào cũng có tuổi thọ. Không thể vì người mua có quyền sở hữu căn hộ mà suy luận rằng tòa nhà vật chất phải tồn tại vĩnh viễn. Sau nhiều thập niên sử dụng, kết cấu chịu lực, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và các bộ phận khác của công trình đều có thể xuống cấp. Khi không còn bảo đảm an toàn, việc kiểm định, di dời, phá dỡ và xây dựng lại là yêu cầu tất yếu.

Pháp luật hiện hành thực tế đã tiếp cận vấn đề theo hướng này. Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Khoản 3 điều này quy định khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Như vậy, hết thời hạn trong hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa tòa nhà lập tức phải phá bỏ.

Nếu kết quả kiểm định xác định công trình vẫn an toàn thì nó vẫn có thể tiếp tục được sử dụng. Ngược lại, một tòa nhà chưa hết thời hạn thiết kế nhưng đã mất an toàn cũng có thể phải phá dỡ. Cách tiếp cận này là hợp lý bởi nó phân biệt được hai vấn đề rất khác nhau, một bên là tuổi thọ kỹ thuật của công trình và một bên là quyền tài sản của người sở hữu căn hộ.

Chính vì vậy, câu hỏi cần đặt ra đối với dự thảo lần này là nếu pháp luật hiện hành đã có khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư" thì việc bổ sung thêm khái niệm “chung cư có thời hạn” nhằm giải quyết khoảng trống pháp lý nào?

Nếu hai khái niệm có cùng nội hàm thì việc tạo thêm một thuật ngữ mới có thể không cần thiết. Còn nếu "chung cư có thời hạn" mang theo một hệ quả pháp lý mới đối với quyền của chủ sở hữu thì hệ quả ấy phải được quy định thật rõ. Đây cũng là lý do có đại biểu Quốc hội đề nghị tiếp tục sử dụng khái niệm "thời hạn sử dụng chung cư" thay vì "chung cư có thời hạn", nhằm tránh khiến người mua nhầm lẫn giữa thời gian sử dụng an toàn của công trình và thời hạn sở hữu căn hộ.

"Thời hạn" - hai chữ tác động đến giá tài sản

Đối với thị trường, đây không đơn thuần là tranh luận về câu chữ. Hãy hình dung một căn hộ nằm trong tòa nhà đã được sử dụng 40 năm. Nếu người mua trên thị trường thứ cấp nhìn nhận rằng tài sản đó chỉ còn "10 năm sử dụng", họ sẽ định giá căn hộ theo một cách. Nhưng nếu pháp luật xác định rõ rằng sau khi công trình không còn đủ điều kiện tồn tại, chủ căn hộ vẫn có quyền tài sản đối với quá trình cải tạo, xây dựng lại và được bảo đảm những quyền lợi tương ứng thì cách định giá sẽ hoàn toàn khác.

Giá một căn hộ vì thế không chỉ phản ánh diện tích sàn và chất lượng của những bức tường đang tồn tại. Đằng sau căn hộ còn có phần quyền đối với sở hữu chung, quyền và lợi ích liên quan đến đất xây dựng chung cư, quyền tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng lại và các lợi ích tài sản khác mà pháp luật dành cho chủ sở hữu. Khi những quyền ấy được xác định rõ, thị trường có cơ sở để định giá. Khi chúng không rõ, thị trường sẽ tự định giá phần không chắc chắn đó bằng cách giảm giá tài sản.

Một khái niệm pháp lý vì vậy hoàn toàn có khả năng tạo ra một "phần bù rủi ro pháp lý" đối với những căn hộ đã sử dụng lâu năm. Tác động không chỉ dừng ở giao dịch mua bán. Ngân hàng nhận thế chấp căn hộ cũng phải tính đến thời gian khai thác còn lại của tài sản và khả năng thu hồi giá trị nếu công trình phải phá dỡ. Tổ chức thẩm định giá phải xác định giá trị phần quyền còn lại. Người nhận thừa kế cần biết tài sản được truyền lại cho mình là căn hộ đang tồn tại hay còn bao gồm quyền tham gia dự án xây dựng lại trong tương lai.

Nếu pháp luật không trả lời rõ những câu hỏi này, chính thị trường tín dụng và thị trường thứ cấp sẽ phải tự tìm câu trả lời. Khi đó, người chịu chi phí cuối cùng nhiều khả năng vẫn là chủ sở hữu căn hộ.

Điều gì xảy ra sau khi chung cư bị phá dỡ?

Thảo luận về chung cư có thời hạn không nên tập trung quá nhiều vào câu hỏi một tòa nhà được sử dụng 50 năm, 70 năm hay lâu hơn. Con số đó chủ yếu là câu chuyện kỹ thuật. Vấn đề pháp lý quan trọng hơn là vào ngày tòa nhà buộc phải phá dỡ, quyền tài sản của chủ căn hộ chuyển hóa thành cái gì?

Thông tin về định hướng sửa luật cho thấy Chính phủ đặt vấn đề thời hạn sử dụng chung cư gắn với niên hạn công trình nhưng đồng thời nhấn mạnh quyền tài sản của người dân phải được bảo đảm. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng và không đạt yêu cầu sau kiểm định, chủ sở hữu có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư. Định hướng này về nguyên tắc là hợp lý.

Một công trình mới không thể đương nhiên được xây dựng hoàn toàn bằng nguồn lực của Nhà nước hoặc chủ đầu tư trong mọi trường hợp, trong khi những người hưởng lợi trực tiếp là các chủ sở hữu căn hộ mới. Việc người dân cùng thực hiện nghĩa vụ tài chính vì vậy có thể được đặt ra.

Nhưng quy định về nghĩa vụ tài chính chỉ là một nửa của bài toán. Nửa còn lại và quan trọng hơn là phải xác định rõ quyền tài sản làm cơ sở cho nghĩa vụ đó. Ví dụ, một người đang sở hữu căn hộ 70 m2 trong chung cư cũ thì khi xây dựng lại, họ có quyền đối với diện tích nào trong công trình mới?

Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất được tính vào phương án như thế nào? Nếu quy hoạch mới cho phép tăng hệ số sử dụng đất và dự án có thêm hàng trăm căn hộ thương mại thì phần giá trị tăng thêm được phân bổ ra sao?

Nếu chủ căn hộ phải đóng thêm tiền, nguyên tắc xác định khoản tiền ấy là gì? Nếu một hộ gia đình không đủ khả năng tài chính để đóng thì họ được lựa chọn nhận căn hộ nhỏ hơn, vay vốn, nhận tiền hay chuyển nhượng quyền của mình cho người khác?

Nếu căn hộ đang được thế chấp thì sau khi tòa nhà bị phá dỡ, tài sản bảo đảm của ngân hàng chuyển sang quyền nào? Nếu chủ sở hữu qua đời trong thời gian dự án xây dựng lại chưa hoàn thành thì người thừa kế được kế thừa chính xác tài sản nào?... Đó mới là những vấn đề quyết định giá trị thực của một căn hộ có tuổi đời vài chục năm.

Không nên biến vấn đề an toàn công trình thành sự bất định về quyền sở hữu

Có thể hiểu mục tiêu của việc sửa luật lần này là tạo hành lang pháp lý thuận lợi hơn để xử lý những chung cư đã xuống cấp, một vấn đề đang trở nên ngày càng cấp thiết tại các đô thị lớn. Thực tế cho thấy cải tạo chung cư cũ thường rất khó triển khai bởi quyền lợi giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các chủ sở hữu không dễ dung hòa.

Nếu tiếp tục để một số công trình đã mất an toàn nhưng không thể cải tạo vì không đạt được đồng thuận thì rủi ro cuối cùng vẫn thuộc về chính cư dân. Do đó, pháp luật cần một cơ chế đủ mạnh để xử lý công trình hết khả năng sử dụng.

Nhưng giải quyết vấn đề đó không nhất thiết phải bằng cách tạo ra cảm giác rằng quyền sở hữu căn hộ cũng có một chiếc đồng hồ đếm ngược tương ứng với tuổi thọ của tòa nhà. Bởi tài sản và vật chứa tài sản không phải lúc nào cũng là một. Một căn hộ hiện hữu có thể không còn sau khi tòa nhà bị phá bỏ. Nhưng quyền và lợi ích hợp pháp mà chủ sở hữu đã xác lập từ việc mua căn hộ ấy không vì thế mà mặc nhiên biến mất.

Điều 32 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ. Vì vậy, nếu một cơ chế pháp lý làm thay đổi hình thái của tài sản do yêu cầu bảo đảm an toàn công trình và chỉnh trang đô thị thì điều cần thiết không chỉ là quy định khi nào tài sản vật chất phải chấm dứt tồn tại, mà còn phải xác định quyền tài sản của chủ sở hữu được tiếp nối như thế nào.

Từ góc độ đó, thay vì đặt trọng tâm vào việc định danh “chung cư có thời hạn”, Luật Nhà ở sửa đổi nên dành nhiều hơn dung lượng để thiết kế một cơ chế minh bạch cho giai đoạn sau khi chung cư không còn đủ điều kiện sử dụng. Người mua cần biết từ ngày đầu tiên rằng nếu vài chục năm sau công trình phải phá dỡ thì quyền của họ được tính toán ra sao. ngân hàng cần biết tài sản bảo đảm sẽ chuyển hóa thế nào.

Nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cần biết phần giá trị thương mại nào có thể được khai thác để dự án khả thi. Và cơ quan quản lý cần có một phương thức đủ rõ để không biến mỗi dự án cải tạo chung cư cũ thành một cuộc thương lượng kéo dài nhiều năm.

Nếu giải được những câu hỏi ấy, việc quy định niên hạn công trình không những không làm giảm giá trị căn hộ mà còn có thể giúp thị trường minh bạch hơn. Một căn hộ cũ vẫn có thể được định giá chính xác bởi người mua biết mình đang mua những quyền gì, những nghĩa vụ gì và điều gì sẽ xảy ra khi công trình đi đến cuối vòng đời.

Ngược lại, nếu chỉ gọi tên "chung cư có thời hạn" nhưng chưa xác định đầy đủ số phận pháp lý của quyền tài sản sau thời điểm phá dỡ thì một khái niệm nhằm giải quyết bài toán quản lý công trình có thể vô tình tạo thêm sự bất định cho thị trường.

Một tòa chung cư có thể chỉ đứng được 50 năm, 70 năm hay một thời gian khác tùy thiết kế và chất lượng thực tế. Pháp luật không cần hứa rằng những bức tường ấy sẽ tồn tại vĩnh viễn.

Nhưng pháp luật cần bảo đảm một điều khác quan trọng hơn. Niên hạn của công trình có thể kết thúc. Niên hạn của quyền tài sản không thể vì thế mà kết thúc một cách mơ hồ. Điều người mua nhà và nhà đầu tư cần biết không chỉ là tòa chung cư còn tồn tại được bao lâu, mà là sau ngày cuối cùng của công trình, quyền tài sản của họ sẽ còn lại những gì.