Nghìn tỷ đồng trái phiếu chảy về một doanh nghiệp bất động sản

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cho biết Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng (BĐS An Gia Hưng) từ ngày 23-24/4 đã huy động thành công 1.064,8 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ.

Lô trái phiếu có lãi suất phát hành 11%/năm, kỳ hạn 36 tháng, Chứng khoán BETA là tổ chức đăng ký, lưu ký.

BĐS An Gia Hưng thành lập vào tháng 1/2021 tại TP.HCM, vốn điều lệ ban đầu 10 tỷ đồng với 2 cổ đông sáng lập gồm ông Lê Thanh Liêm (Chủ tịch HĐTV kiêm đại diện pháp luật) góp 99,99%, ông Nguyễn Hoàng Minh Trí 0,01%. Trong đó, ông Lê Thanh Liêm là cái tên liên hệ tới CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - HoSE: NVL) và đã được Nhadautu.vn đề cập ở nhiều bài viết.

Sau nhiều lần xáo trộn cơ cấu cổ đông và tăng vốn, tại thời điểm tháng 3/2025, vốn điều lệ công ty đạt hơn 2.500 tỷ đồng, với 2 cổ đông góp vốn là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Nhà ở và Hạ tầng Sài Gòn 99,998%, bà Đỗ Thị Tuyết Trinh 0,002%. Trong đó, Hạ tầng Sài Gòn cũng là cái tên liên hệ chặt chẽ tới Novaland.

Không chỉ có mối liên hệ trong cơ cấu cổ đông, BĐS AN Gia Hưng còn là đối tác hợp tác đầu tư, kinh doanh với Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận và Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh. Đây đều là các công ty con của Novaland.

Trong đó, Delta - Valley Bình Thuận là chủ đầu tư Dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương, tại phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng (sau sáp nhập thuộc tỉnh Bình Thuận). Trong năm nay, An Gia Hưng đã góp vốn 1.260 tỷ đồng với Công ty Delta - Valley thông qua hình thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh để phát triển dự án NovaWorld Phan Thiết.

Còn với Tường Minh, BĐS An Gia Hưng dự kiến thực hiện kế hoạch hợp tác với Công ty Tường Minh đầu tư phát triển một phần diện tích của Dự án Aqua Dona với khoảng 34 ha (với 763 sản phẩm bất động sản), thuộc tổng quỹ đất chung 56,15 ha nói trên, thông qua Hợp đồng đặt cọc số 01/2021/HĐĐC/TM-AGH (số tiền 2.500 tỷ đồng, với hiệu lực thực hiện hợp đồng đến năm 2029) ngày 8/11/2021 và Phụ lục Hợp đồng số PL01, ngày 3/12/2024, với tổng giá trị góp vốn đầu tư dự kiến là 3.125 tỷ đồng.

Bên cạnh 2 thương vụ trên, BĐS An Gia Hưng vào đầu năm 2025 đã chi 757 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 78,13% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Vạn An. Theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm của Saigon Ratings, Vạn An hiện chưa phát sinh doanh thu hoặc hoạt động kinh doanh thực tế. Công ty Vạn An có khoản đầu tư vào CTCP Dệt may Thắng Lợi với tỷ lệ sở hữu cổ phần 24%.

Kỳ vọng sự hồi sinh của Novaland

Kể từ cuối năm 2022, khủng hoảng thị trường trái phiếu sau đại án SCB, thị trường bất động sản đóng băng, nhiều doanh nghiệp lao đao, khó khăn dòng tiền. Novaland (mã: NVL) với hàng chục nghìn tỷ đồng nợ trái phiếu cũng không nằm ngoài vòng xoáy. Sau đó, doanh nghiệp bắt đầu chiến lược tái cấu trúc toàn diện, thay đổi ổn định về cơ cấu tổ chức, tình hình tài chính, tinh gọn bộ máy hoạt động.

Tại thời điểm cuối năm 2025, tổng số nợ trái phiếu của Tập đoàn là 25.041 tỷ đồng (gồm 14.162 tỷ đồng trái phiếu dài hạn đến hạn trả; 10.879 tỷ đồng trái phiếu dài hạn). Con số này giảm mạnh so với dư nợ trái phiếu 44.170 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022 (20.642 tỷ đồng trái phiếu ngắn hạn; 23.530 tỷ đồng trái phiếu dài hạn).

Dù vậy, công tác tái cấu trúc nợ vẫn là nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới của Novaland. Tổng Giám đốc Dương Văn Bắc cho biết quá trình này sẽ gồm 2 phần chính: Một là, công tác cơ cấu và tái cấu trúc nợ công ty gồm 2 phần chính: Một là, thực hiện thanh toán các nghĩa vụ nợ đối với các bên cho vay và trái chủ; hai là, cơ cấu lại các điều khoản vay, bao gồm gia hạn thời gian trả nợ hoặc giãn tiến độ thanh toán.

"Về nguyên tắc, Novaland vẫn phải đảm bảo dòng tiền để hoàn tất toàn bộ các nghĩa vụ tài chính đối với các bên liên quan. Với quy mô dư nợ hơn 60.000 tỷ đồng, Công ty có 3 nguồn lực chính: Nguồn từ các dự án hiện hữu; nguồn từ quỹ đất và các dự án đang phát triển (land bank); các nguồn huy động bổ sung khác", CEO Novaland chia sẻ tại AGM năm 2026.

Đối với dòng tiền từ các dự án hiện hữu, ông Bắc thông tin dòng tiền này có thể hỗ trợ Novaland cân đối thanh toán nghĩa vụ với các bên cho vay, trong khi hai nguồn lực còn lại sẽ ảnh hưởng đến tốc độ hoàn tất nghĩa vụ nợ. Tiến độ này phụ thuộc vào tốc độ bán hàng và bàn giao tại các dự án đang triển khai, quá trình tháo gỡ pháp lý quỹ đất, cũng như khả năng huy động vốn mới.

Có thể thấy, từ những tháng đầu năm 2026, các dự án trọng điểm của Novaland đã được triển khai thi công sôi động như các phân khu thuộc cụm dự án Aqua City; các phân kỳ The Tropicana, Habana Island (NovaWorld Hồ Tràm); các phân khu Vip Ocean Villa, khách sạn Novotel Phan Thiết, Royal Mansions giai đoạn 1 (NovaWorld Phan Thiết).

Đồng thời, các tiện ích mới liên tục được đưa vào vận hành tại các dự án như Nhà hàng – Café Casa Riverside, cụm 12 sân pickleball tại Aqua City; cụm 19 sân pickleball tại NovaSport Complex, Golf Academy, Casa Café tại NovaWorld Phan Thiết; đẩy nhanh thi công tại Submarine Beach Club, công viên Kid Zone tại NovaWorld Hồ Tràm.

Ở khu vực trung tâm TP.HCM, 2 dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện nước rút: Victoria Village hướng đến bàn giao từ quý II/2026, The Grand Manhattan dự kiến bàn giao trong năm 2026.

Với tiến độ thi công này, Novaland dự kiến trong các quý tới, số lượng sản phẩm hoàn thành để bàn giao đến khách hàng sẽ tăng cao, hướng tới mục tiêu bàn giao 2.651 sản phẩm trong năm 2026. Công tác cấp và bàn giao sổ hồng cũng đang được thúc đẩy tại các dự án ở TP.HCM với kế hoạch cấp hơn 4.347 sổ hồng trong năm 2026. Dự án Aqua City cũng có kế hoạch bàn giao 752 sổ hồng cho khách hàng thuộc phân khu Sun Harbor 2 và Evergreen 1, bắt đầu từ tháng 6/2026.

Một yếu tố khác được kỳ vọng hỗ trợ hoạt động kinh doanh Novaland là thỏa thuận hợp tác giữa Tập đoàn và LPBank (ngày 16/3). Đây được coi là bước tiến quan trọng trong việc thiết lập quan hệ đối tác chiến lược giữa hai doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng và bất động sản.

Theo thỏa thuận hợp tác, LPBank và Novaland sẽ phối hợp triển khai nhiều nội dung trọng tâm nhằm hỗ trợ hoạt động đầu tư, phát triển dự án và mở rộng các dịch vụ tài chính cho khách hàng. LPBank sẽ nghiên cứu và xem xét cung cấp các giải pháp tài chính tổng thể, bao gồm hỗ trợ vốn, tái cấu trúc tài chính và quản trị dòng tiền cho Novaland. Trong bối cảnh Tập đoàn đang từng bước tháo gỡ khó khăn và đẩy nhanh tiến độ nhiều dự án trọng điểm, sự đồng hành của LPBank được kỳ vọng sẽ góp phần tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn, thúc đẩy hoạt động đầu tư trong thời gian tới.

Chốt phiên giao dịch 6/5, thị giá cổ phiếu NVL đạt 17.150 đồng/CP (giảm 3,65%). Dù đây là phiên giảm thứ ba liên tiếp (phiên 4/5 và 5/5 giảm hết biên độ), song mã này vẫn tăng hơn 30% xét từ thời điểm đầu năm 2026.