Năm 2026: Thị trường bất động sản chuyển dịch theo giá trị thực

Trong chu kỳ mới, nội lực không còn là lợi thế, mà trở thành điều kiện tiên quyết. Những doanh nghiệp đủ khả năng thích ứng và nâng chuẩn sản phẩm đang dần định hình lại mặt bằng thị trường.

Hạ tầng dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới

Giai đoạn suy giảm 2022-2023 đã tái cấu trúc thị trường. Sau "lọc vàng đãi cát", những chủ đầu tư yếu về tài chính và năng lực triển khai buộc phải rời "cuộc chơi". Thị trường dần thu hẹp về nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, nguồn lực mạnh và khả năng phát triển dự án quy mô.

Báo cáo thị trường bất động sản năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu bật thực tế trên. Theo đó, cơ cấu nguồn cung nghiêng mạnh về nhóm doanh nghiệp dẫn dắt. Các tên tuổi Vingroup, Masterise Homes, MIK, Sun Group chiếm tới 64% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Đáng chú ý, tổng nguồn cung năm 2025 tăng 88% so với năm trước, đạt mức cao nhất kể từ 2019. Đà tăng này dự kiến tiếp tục trong năm 2026, với mức tăng hơn 40%, chủ yếu đến từ các nhà phát triển lớn.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, hạ tầng giao thông đang trở thành động lực cốt lõi cho tăng trưởng nguồn cung. Bất động sản hiện nay phát triển bám theo các tuyến metro và vành đai, thay vì lan tỏa theo hướng tự phát.

Tại phía Bắc, mạng lưới metro mở rộng cùng các tuyến vành đai 2.5, 3.5, 4, 5 đang tái định hình không gian đô thị, thúc đẩy phát triển ra các khu vực ngoại vi. Quy hoạch 14 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 1.000km cùng 10 cây cầu mới qua sông Hồng sẽ tăng cường kết nối liên vùng giữa trung tâm Hà Nội và các khu vực phát triển nhanh, mở rộng dư địa tăng trưởng.

Ở phía Nam, hệ thống cao tốc liên kết TP.HCM với Đồng bằng sông Cửu Long, cùng các hành lang Đông - Tây, Bắc - Nam và trục Bến Lức - Long Thành - Biên Hòa - Vũng Tàu đang hình thành mạng lưới kết nối liên hoàn. Đồng thời, 8 tuyến metro, các tuyến vành đai và sân bay Long Thành góp phần thúc đẩy giãn dân khỏi khu vực trung tâm, kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản dọc các trục giao thông.

Ông Matthew Powell nhấn mạnh, sự dịch chuyển này cho thấy thị trường đang chuyển từ phục hồi sang mở rộng, nhưng không dẫn đến dư cung. Nguồn cung phát triển theo hạ tầng, thay vì mang tính đầu cơ. Đây cũng là dấu hiệu của một chu kỳ phát triển trưởng thành hơn, nơi không gian sống và cách thức sinh hoạt đô thị được tái định hình.

Cách tiếp cận mới trong phát triển bất động sản

Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, trọng tâm thị trường không chỉ là quy mô hay số lượng, mà nằm ở khả năng thấu hiểu, đáp ứng đúng nhu cầu và hành vi của người mua.

Theo ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng Giám đốc MIK Group, thị trường đã bước qua giai đoạn một dự án đơn lẻ có thể tạo lợi thế. Trong bối cảnh hạ tầng và quy hoạch tái cấu trúc không gian đô thị, doanh nghiệp buộc phải tiếp cận ở quy mô lớn hơn, đặt dự án trong mối liên kết với giao thông, định hướng phát triển vùng và chiến lược địa phương.

Cách tiếp cận này cũng phản ánh bước chuyển mình của MIK Group, từ phát triển dự án đơn lẻ sang tham gia kiến tạo cấu trúc đô thị. Ở đó, mỗi dự án không chỉ là nơi ở, mà trở thành một "mảnh ghép" hoàn chỉnh, tích hợp đồng bộ cảnh quan, tiện ích, dịch vụ và không gian công cộng. Giá trị không dừng ở sản phẩm, mà nằm ở khả năng hình thành cộng đồng cư dân gắn kết, vận hành ổn định và duy trì sức sống dài hạn.

Ông Nguyễn Dũng Minh nhấn mạnh, đó cũng là lý do MIK Group lựa chọn cách tiếp cận có chiều sâu, dựa trên ba trụ cột xuyên suốt gồm mở rộng quy mô với danh mục sản phẩm có cấu trúc rõ ràng, ưu tiên hiệu quả và đặc biệt là tăng cường hợp tác với các đối tác hàng đầu thế giới.

MIK Group quy tụ mạng lưới các đối tác toàn cầu từ những đơn vị thiết kế, tư vấn và vận hành hàng đầu như Turner, Gensler, KPF, Benoy, NBBJ, ULI, đến các thương hiệu khách sạn quốc tế như Meliá, Hilton, Accor, IHG. Trong nước, doanh nghiệp hợp tác với các nhà thầu và đơn vị tư vấn uy tín như Coteccons, Ricons, Savills, hướng tới chuỗi phát triển và vận hành đồng bộ theo tiêu chuẩn quốc tế.

Ở góc độ thiết kế, đại diện Gensler - đối tác chiến lược trong quy hoạch và kiến trúc - cho biết, các dự án của MIK Group sẽ kế thừa ngôn ngữ kiến trúc đã làm nên tên tuổi toàn cầu của Gensler, đồng thời theo đuổi triết lý lấy chất lượng sống làm thước đo giá trị thực của bất động sản. Trong bối cảnh thị trường ngày càng đòi hỏi cao, bất động sản không chỉ được định nghĩa bởi quy mô hay hình thức, mà bởi giá trị sử dụng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của người sở hữu.

Theo đó, các dự án do MIK Group phát triển được định hướng như những hệ sinh thái trải nghiệm, nơi không gian, tiện ích và tương tác được thiết kế để tạo kết nối tự nhiên. Mỗi dự án hướng tới trở thành một điểm đến có bản sắc riêng, với giá trị được đo bằng chiều sâu trải nghiệm và sức hút dài hạn.

Diễn biến của thị trường cho thấy, bất động sản đang được nhìn nhận lại theo hướng thực chất hơn, gắn với năng lực phát triển và khả năng tạo lập giá trị dài hạn. Đây cũng là cơ sở để định hình lại vị thế của các nhà phát triển trong chu kỳ mới.