Một thương vụ nội bộ của TTC Group và TTC Land

Theo tài liệu họp ĐHĐCĐ thường niên 2026, HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín – TTC Land (mã: SCR) trình phương án phát hành cổ phiếu SCR để hoán đổi cổ phần CTCP Thành Thành Nam (TTN). Sau phát hành, TTN sẽ là công ty con 99,6% thuộc sở hữu TTC Land.

Dựa theo định giá của Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân, giá trị 1 cổ phiếu SCR tại thời điểm 31/12/2025 là 10.719 đồng và 1 cổ phiếu TTN là 23.790 đồng. Theo đó, HĐQT đưa ra tỷ lệ hoán đổi là 2,2, tức 1 cổ phiếu TTN sẽ được hoán đổi lấy 2,2 cổ phiếu SCR.

Do vậy, công ty sẽ phát hành tối đa 186 triệu cổ phiếu để tăng vốn từ 4.306 tỷ lên 6.166 tỷ đồng. Toàn bộ cổ phiếu SCR phát hành để hoán đổi sẽ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm kể từ ngày kết thúc đợt phát hành.

Công ty cổ phần Thành Thành Nam (TTN) là một đơn vị thành viên của Tập Đoàn TTC, hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng dự án bất động sản. Từ năm 2015 trước những chuyển biến tích cực của thị trường địa ốc, TTN đã triển khai xây dựng dự án Cao ốc văn phòng Tây Nam tại 253 Hoàng Văn Thụ, Phường Tân Sơn Hòa, TP.HCM và tiến hành đa dạng hoá các lĩnh vực hoạt động kinh doanh như kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng Tòa nhà, Trung tâm thương mại.

TTN có vốn điều lệ 848,8 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 888 tỷ đồng và tổng tài sản 1.266 tỷ đồng. Những cổ đông của TTN thực hiện hoán đổi cổ phiếu SCR gồm CTCP Đầu tư Thành Thành Công, CTCP Năng lượng sạch Ninh Thuận, CTCP Khai thác và Quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh, CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công, CTCP Thương mại Thành Thành Công, Công ty cổ phần Đầu tư Thành Thành Tín, cá nhân Tạ Thị Phương Trang và Trương Thị Ngọc Hiền.

Trong đó, CTCP Đầu tư Thành Thành Công hiện là cổ đông lớn nhất nắm 22,7% vốn của TTC Land. Cá nhân Trương Thị Ngọc Hiền cũng mới trở thành cổ đông lớn của TTC Land sau khi mua vào 8,5 triệu cổ phiếu vào cuối tháng 2 nâng tỷ lệ sở hữu lên 5,76%. Một cổ đông lớn khác của công ty là ông Đặng Hồng Anh, con trai ông Đặng Văn Thành, sở hữu 10,11% vốn. Ông Hồng Anh là người có tầm ảnh hưởng lớn tại TTC Land nhưng đã rời vị trí Phó Chủ tịch HĐQT sau kỳ họp ĐHĐCĐ thường niên 2024.

Cổ phiếu SCR hiện giao dịch vùng 6.000 đồng/cp, giảm mạnh so với vùng trên 10.000 đồng/cp vào giữa tháng 8/2025. Như vậy, cổ phiếu đang được giao dịch với mức giá thấp hơn nhiều so với định giá của Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân.

4 năm liền không chia cổ tức, năm 2026 chưa phải thời điểm bứt phá

Năm nay, TTC Land đưa ra kế hoạch kinh doanh gồm doanh thu thuần hợp nhất 1.275 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng, cùng tương đương với thực hiện năm trước.

Ông Võ Thanh Lâm, Tổng Giám đốc cho biết kế hoạch kinh doanh năm nay dựa trên nguồn thu chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê, dịch vụ bất động sản và thanh lý một phần tài sản tồn.

Cụ thể, trong chiến lược hành động, công ty sẽ đẩy mạnh thanh lý các tài sản tại Phú Thuận, Phú Hữu và Phú Quốc; tăng tỷ lệ lấp đầy sàn thương mại, mở rộng hoạt động cho thuê nhằm ổn định dòng tiền.

Đồng thời, TTC Land cũng sẽ đẩy nhanh pháp lý dự án Charmington Dragonic và Panomax, tập trung bán hàng dự án TTC Tây Ninh vào quý IV/2026, đưa TTC Plaza Đà Nẵng vào khai thác đúng tiến độ.

Theo ông Lâm, TTC Land đang ở giai đoạn tích lũy và chuẩn bị, chưa phải giai đoạn bứt phá. Giá trị doanh nghiệp chủ yếu nằm ở các dự án đang hoàn thiện pháp lý. Lãnh đạo TTC Land tin rằng khi các điều kiện pháp lý được tháo gỡ, công ty sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với nền tảng vững chắc hơn.

Hoạt động kinh doanh của TTC Land đi xuống từ sau dịch bệnh Covid19 đến năm 2025 mới ghi nhận phục hồi. Doanh thu đạt 1.227 tỷ đồng, mức cao nhất trong 4 năm và tăng 53,5% so với 2025; lãi sau thuế đạt 67 tỷ đồng, gấp nhiều lần con số 4,2 tỷ năm trước.

Động lực chính cho sự phục hồi này là mảng dịch vụ cho thuê, dịch vụ bất động sản và dịch vụ xây dựng trong khi mảng chuyển nhượng bất động sản chưa khởi sắc.

Tại cuối năm, công ty tích lũy được 470 tỷ đồng lợi nhuận. Tuy nhiên, do nhu cầu tái đầu tư vào các dự án trọng điểm, HĐQT trình không thực hiện phân phối lợi nhuận và trích lập các quỹ, toàn bộ lợi nhuận sau thuế sẽ được sử dụng bổ sung vào nguồn vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh. Đây là năm thứ 4 liên tiếp công ty không chia cổ tức cho cổ đông.