'Làn sóng' nhà ở xã hội tại TP.HCM: Cơ hội mua nhà từ 1,1 tỷ đồng

Sau nhiều năm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc nhà ở xã hội (NOXH). Không chỉ dừng ở các mục tiêu hay kế hoạch phát triển, hàng loạt dự án đã được khởi công, đẩy nhanh tiến độ hoặc hoàn tất thủ tục đầu tư để chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường.

Đây được xem là tín hiệu khả quan trong bối cảnh giá nhà thương mại tại TP.HCM liên tục tăng cao trong nhiều năm qua, khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn đối với người lao động, công nhân và các gia đình trẻ.

Hàng loạt dự án tăng tốc và mục tiêu gần 72.000 căn hộ trong 2 năm

Nửa đầu năm, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận nhiều chuyển động tích cực từ chương trình phát triển NOXH. Gần đây nhất, dự án NOXH thuộc Khu đô thị Bcons City Life của Bcons tại khu vực Tân Uyên được khởi công với quy mô 802 căn hộ. Dự án gồm 2 block cao 15 tầng cùng hệ thống trường học và các tiện ích cơ bản phục vụ cư dân.

Tại khu vực trung tâm, dự án NOXH số 324 Lý Thường Kiệt của Công ty CP Đức Mạnh với quy mô 1.254 căn hộ đang bước vào giai đoạn hoàn thiện và dự kiến đưa vào sử dụng trong thời gian tới.

Ở khu vực phía Đông, dự án NOXH tại phường Long Trường của Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng. Trong khi, dự án NOXH Hòa Phú của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Công nghiệp Nam Kim (thành viên của Kim Oanh Group) với quy mô hơn 1.600 căn hộ được kỳ vọng sẽ bổ sung thêm nguồn cung đáng kể cho thị trường trong những năm tới.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ đầu năm 2026 đến nay, thành phố đã có 1 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng với quy mô 580 căn hộ; 3 dự án được khởi công mới với tổng cộng 2.852 căn hộ. Hiện nay, 12 dự án khác đang được triển khai xây dựng với khoảng 10.700 căn hộ.

Điểm đáng chú ý nhất của làn sóng NOXH hiện nay là mức giá bán thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại cùng khu vực. Theo thông tin tìm hiểu từ các chủ đầu tư, nhiều dự án NOXH đang triển khai có giá dự kiến khoảng 15-22 triệu đồng/m2. Với diện tích phổ biến từ 50-70 m2, giá trị mỗi căn hộ dao động từ khoảng 1,1-2,2 tỷ đồng.

Mức giá này thấp hơn nhiều so với mặt bằng căn hộ thương mại tại TP.HCM hiện nay. Tại nhiều khu vực như Thủ Đức, Bình Chánh hay khu vực phía Bắc thành phố, giá căn hộ sơ cấp đã phổ biến từ 50-70 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn ở các dự án mới.

Không chỉ có lợi thế về giá, người mua NOXH còn được tiếp cận các chương trình tín dụng ưu đãi theo chính sách của Nhà nước. Đây được xem là cơ hội hiếm hoi để nhiều gia đình trẻ, công nhân và người lao động có thể tiếp cận nhà ở trong bối cảnh chi phí sinh hoạt và giá bất động sản không ngừng gia tăng.

Sở Xây dựng TP.HCM thông tin, giai đoạn 2026-2027, thành phố sẽ tập trung hoàn thành 76 dự án NOXH với quy mô khoảng 71.900 căn hộ. Trong đó, 12 dự án đang thi công với khoảng 10.700 căn hộ sẽ tiếp tục được thúc đẩy tiến độ. Thành phố cũng đặt mục tiêu hoàn tất thủ tục pháp lý cho 64 dự án với khoảng 61.200 căn hộ ngay trong năm 2026 để triển khai xây dựng và đưa vào sử dụng trong năm 2027.

Xa hơn, giai đoạn 2028-2030, TP.HCM dự kiến hoàn thành thêm 102 dự án với khoảng 121.100 căn hộ.

Theo Sở Xây dựng, đến nay thành phố đã chuẩn bị quỹ đất và danh mục dự án cơ bản đáp ứng chỉ tiêu phát triển NOXH được Chính phủ giao trong giai đoạn 2026-2027. Trước đó, giai đoạn 2021-2025, TP.HCM đã hoàn thành 17.902 căn NOXH, đạt 98,7% kế hoạch được giao. Riêng năm 2025, thành phố hoàn thành 12.799 căn, đạt hơn 98% kế hoạch năm.

Doanh nghiệp nhìn thấy cơ hội từ nhu cầu thực

Sự trở lại của phân khúc NOXH cũng đang thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án NOXH tại khu vực Bình Dương cho rằng, dù lợi nhuận không cao như nhà ở thương mại, nhưng đây là phân khúc có nhu cầu thực rất lớn và khả năng hấp thụ tương đối ổn định.

"Nhà ở xã hội không phải cuộc chơi lợi nhuận ngắn hạn. Tuy nhiên, nhu cầu thực luôn hiện hữu, giúp doanh nghiệp giảm áp lực tồn kho và duy trì dòng tiền trong bối cảnh nhiều phân khúc khác đang gặp khó khăn", vị này nhận định.

Một số chủ đầu tư khác đánh giá, việc thành phố chủ động tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ đang tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn mong muốn có thêm các chính sách tín dụng dài hạn, ổn định cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, bởi đây là yếu tố quyết định khả năng mở rộng nguồn cung trong dài hạn.

Sở Xây dựng TP.HCM nhìn nhận, khó khăn lớn nhất hiện nay của các dự án NOXH vẫn là thủ tục đầu tư. Một dự án NOXH phải thực hiện đồng thời các quy định liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, đấu thầu và kinh doanh bất động sản. Ngoài các thủ tục tương tự dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư còn phải thực hiện thêm các bước liên quan đến xác nhận đối tượng mua nhà, công bố giá bán, kiểm soát lợi nhuận định mức và kiểm toán dự án.

Bên cạnh đó, lợi nhuận tối đa của dự án NOXH hiện không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, trong khi nguồn vốn ưu đãi dài hạn cho doanh nghiệp và người dân vẫn chưa thực sự ổn định.

Mặt khác, cơ chế xác định giá bán thông qua kiểm toán sau khi hoàn thành dự án khiến chủ đầu tư chỉ có thể công bố giá tạm tính trong quá trình triển khai, làm phát sinh những rủi ro nhất định cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn này, TP.HCM đang triển khai cơ chế "luồng xanh", "luồng ưu tiên" đối với các dự án NOXH. Các sở, ngành được giao trách nhiệm cụ thể trong từng khâu từ chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, phê duyệt quy hoạch đến cấp phép xây dựng. Đồng thời, thành phố đang xây dựng hệ thống theo dõi tiến độ xử lý thủ tục nhằm nâng cao trách nhiệm của các cơ quan liên quan và rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.

Cùng với việc thúc đẩy các dự án hiện hữu, Sở Xây dựng TP.HCM cũng nhấn mạnh, đang chuẩn bị các điều kiện nền tảng cho chiến lược phát triển NOXH dài hạn.

Cụ thể, thành phố sẽ hoàn thiện quy hoạch quỹ đất phát triển NOXH đến năm 2030 và định hướng đến năm 2040; ưu tiên sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý để đầu tư các dự án phục vụ tái định cư, cán bộ, công chức, viên chức và các đối tượng chính sách; Một số quỹ nhà tái định cư chưa khai thác hiệu quả cũng được nghiên cứu chuyển đổi sang NOXH nhằm tận dụng nguồn lực sẵn có...

Việc hàng loạt dự án đồng loạt khởi công, cùng các giải pháp tháo gỡ thủ tục và chuẩn bị nguồn lực dài hạn, cho thấy NOXH đang trở thành một trong những chương trình phát triển đô thị trọng tâm của TP.HCM trong giai đoạn tới.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại tiếp tục neo ở mức cao, khả năng hiện thực hóa các mục tiêu về NOXH sẽ không chỉ quyết định cơ hội an cư của hàng triệu lao động mà còn góp phần tạo lập cơ cấu nguồn cung cân bằng, bền vững hơn cho thị trường bất động sản thành phố.