Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm

Sau giai đoạn lãi suất thấp kéo dài, thị trường vay mua nhà đang chứng kiến một mặt bằng hoàn toàn khác. Nếu năm 2025 nhiều ngân hàng vẫn duy trì các gói vay mua nhà với lãi suất cố định khoảng 5-8%/năm trong thời gian đầu, thì đến tháng 8/2026, mặt bằng này đã tăng đáng kể.

Theo thống kê của DKRA Consulting, trong tháng 8/2026, lãi suất cho vay mua nhà cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm. Một số ngân hàng có mức cao hơn đáng kể, như VPBank ở 13,2%/năm cho khoản vay cố định 12 tháng; MSB và ACB khoảng 11%/năm, trong khi VIB ở mức 11,1%/năm cho kỳ hạn 12 tháng và 12%/năm với kỳ hạn 24 tháng.

Ở chiều ngược lại, một số ngân hàng vẫn giữ mức dưới 10%/năm, nhưng số lượng không còn nhiều. DKRA Consulting ghi nhận HDBank ở 9,8%/năm, VietBank 9,5%/năm và Woori Bank 9,3%/năm đối với các khoản vay cố định 12 tháng.

Diễn biến này cho thấy các gói vay dưới 10%/năm không còn là mặt bằng phổ biến của thị trường, mà đang trở thành lựa chọn có điều kiện hoặc chỉ áp dụng tại một số ngân hàng, một số nhóm khách hàng và trong những thời gian ưu đãi nhất định.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, mặt bằng cũng đã thay đổi rõ rệt. BIDV từ tháng 6/2026 triển khai chương trình “Ngôi nhà đầu tiên” với lãi suất từ 9,5%/năm trong 12 tháng đầu hoặc từ 10%/năm trong 18 tháng đầu, tùy phương án khách hàng lựa chọn.

Trong khi đó, khảo sát thị trường được VnExpress dẫn lại cho thấy Vietcombank có mức lãi suất vay mua nhà từ khoảng 9,6%/năm, còn VietinBank đã đưa lãi suất cố định 24 tháng lên trên 12%/năm. BIDV áp dụng biểu lãi suất từ 9,7% đến 13,5%/năm tùy kỳ hạn cố định.

Như vậy, mức tăng không chỉ diễn ra ở một vài ngân hàng thương mại cổ phần mà đã lan sang cả nhóm ngân hàng quốc doanh.

Sự thay đổi càng rõ nếu đặt cạnh mặt bằng của năm 2025.

Tháng 7/2025, Agribank từng triển khai chương trình cho vay trung, dài hạn phục vụ mua nhà, nhận chuyển nhượng đất, xây dựng và sửa chữa nhà với lãi suất từ 5,5%/năm trong 6 tháng đầu, 6,2%/năm trong 12 tháng đầu và 6,5%/năm trong 24 tháng đầu.

Trước đó, nhiều ngân hàng cũng đưa ra các gói vay mua nhà với lãi suất khoảng 5-7%/năm. Theo dữ liệu được VIB tổng hợp vào tháng 7/2025, Agribank ở mức 5-6,5%/năm, BIDV 5-7%/năm, Vietcombank 5,5-5,7%/năm và VietinBank từ 5,6%/năm trong các kỳ ưu đãi.

Thậm chí, trong tháng 2/2025, BIDV từng áp dụng mức tối thiểu 5%/năm cố định 6 tháng đầu và 5,5%/năm trong 12 tháng đầu đối với một số khách hàng tại Hà Nội và TP.HCM; Vietcombank từ 5,5%/năm trong 6 tháng đầu và 5,7%/năm trong 12 tháng đầu.

Đến tháng 7/2025, Agribank vẫn có chương trình cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%/năm trong 5 năm đầu.

So với các mức trên, việc lãi suất cố định 12 tháng tại nhiều ngân hàng hiện đã vượt 10%/năm cho thấy chi phí vốn đối với người mua nhà đã tăng lên một mặt bằng mới.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc so sánh không hoàn toàn tương đồng giữa các gói vay, bởi lãi suất phụ thuộc vào thời gian cố định, đối tượng khách hàng, loại tài sản, tỷ lệ vay và điều kiện tín dụng. Vì vậy, mức tăng không nên hiểu máy móc là tất cả khoản vay đều tăng cùng một biên độ.

"Điểm rơi" sẽ nằm ở sau thời gian ưu đãi

Điều đáng chú ý hơn cả không nằm ở mức lãi suất ưu đãi ban đầu, mà là chi phí vốn sau khi thời gian cố định kết thúc.

Khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến 8,5-11%/năm, thường chỉ áp dụng trong 6-12 tháng. Sau đó, lãi suất được tính theo lãi suất cơ sở hoặc tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3-3,5%, đưa mức thực trả lên khoảng 13-15%/năm. Đây là điểm mà người mua nhà cần đặc biệt lưu ý.

Một khoản vay có thể nhìn khá hấp dẫn trong 6 hoặc 12 tháng đầu nhưng trở nên đắt đỏ nếu lãi suất thả nổi tăng mạnh sau đó. Trong khi khoản vay mua nhà thường kéo dài nhiều năm, thậm chí vài chục năm, việc chỉ tính khả năng trả nợ dựa trên lãi suất ưu đãi ban đầu có thể dẫn tới sai lệch lớn trong kế hoạch tài chính.

Thực tế, khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Trong số này, 43% lựa chọn vùng 5-7%/năm là phù hợp nhất, khoảng 38% chấp nhận mức 7-9%/năm; chỉ khoảng 19% có thể chấp nhận 9-11%/năm.

Đáng chú ý, khảo sát cũng cho thấy toàn bộ người tham gia cho biết sẽ dừng sử dụng đòn bẩy nếu lãi vay từ 11%/năm trở lên. Trong khi đó, mặt bằng thực tế hiện đã vượt ngưỡng này tại không ít ngân hàng.

Lãi suất tăng diễn ra trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, tạo sức ép kép đối với người mua.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, mặt bằng lãi suất thấp rất khó quay trở lại trong ngắn hạn. Ông cho rằng nguồn vốn ngân hàng phải phân bổ cho nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác nhau, do đó bất động sản không thể kỳ vọng duy trì mức lãi suất thấp như giai đoạn trước. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực ngày càng phụ thuộc vào tỷ lệ vốn tự có.

Theo đó, một số người mua nhà hiện đã chủ động giảm tỷ lệ vay, tăng vốn tự có để thích ứng với mặt bằng lãi suất mới. Có trường hợp dự kiến vay khoảng 60% giá trị căn hộ nhưng sau khi tính toán với lãi suất ưu đãi 9%/năm và lãi suất thả nổi trên 13%/năm, đã giảm khoản vay xuống khoảng 1,5 tỷ đồng bằng cách tăng vốn tự có.

Đây có thể trở thành xu hướng đáng chú ý trong thời gian tới: người mua không nhất thiết rời bỏ thị trường, nhưng sẽ giảm mức độ sử dụng đòn bẩy.

Đối với thị trường, lãi suất cao vừa là lực cản thanh khoản, vừa có thể trở thành một bộ lọc đối với nhu cầu đầu cơ.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từng đánh giá lãi suất tăng là một “bài kiểm tra sức chịu đựng” đối với thị trường, đồng thời tạo cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với những mô hình đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy.

Khi chi phí vốn tăng, những nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vay cao sẽ phải tính lại hiệu quả đầu tư. Các sản phẩm có tính đầu cơ, khả năng tạo dòng tiền thấp hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn so với những bất động sản có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Ở góc độ vĩ mô, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng vòng quay của tiền đang chậm lại khi tăng trưởng tiền gửi thấp hơn đáng kể so với tăng trưởng tín dụng. Theo ông, trong bối cảnh áp lực thanh khoản còn hiện hữu, mặt bằng lãi suất có thể tiếp tục duy trì ở mức cao đến cuối năm. Điều này đồng nghĩa kỳ vọng lãi suất nhanh chóng quay trở lại vùng 5-8%/năm như giai đoạn trước có thể không phải là cơ sở phù hợp để người mua xây dựng kế hoạch tài chính.