Thị trường bất động sản phân hoá trước áp lực lãi suất vay mua nhà

Trong nửa đầu năm, giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM duy trì ở mức rất cao, trong khi phần lớn người mua lần đầu (mua ở thực) phải vay ngân hàng từ 50-70% giá trị tài sản. Với lãi suất cho vay phổ biến xoay quanh mức 12-14%/năm, quyết định xuống tiền trở nên vô cùng khó khăn.

Đầu năm nay, vợ chồng anh Minh (32 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM) "thở phào" sau khi gom góp được gần 1 tỷ đồng, số tiền tích cóp gần 8 năm đi làm. Mục tiêu của gia đình nhỏ là tìm mua 1 căn hộ tầm trung khoảng 3,5 tỷ đồng để ổn định cuộc sống, không phải chịu cảnh thuê nhà trọ nay chuyển mai ở.

Tuy nhiên, khi anh ngồi tính toán với ngân hàng, giấc mơ ấy bỗng chốc trở thành một gánh nặng. Với khoản tiền thiếu hụt 2,5 tỷ đồng (tương đương 70% giá trị căn hộ), anh Minh buộc phải vay vốn dài hạn.

Ở mức lãi suất ưu đãi năm đầu khoảng 10-11%, số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng đã ngốn gần như toàn bộ tổng thu nhập gần 35 triệu đồng của 2 vợ chồng. Chưa kể, bước sang năm thứ 2, khi lãi suất thả nổi nhảy lên mức 12-14%/năm, khoản tiền trả góp định kỳ sẽ phình to.

"Cầm 1 tỷ đồng trong tay, tưởng như đã gần chạm tới giấc mơ an cư nhưng hóa ra lại không đơn giản như thế. Nếu tôi vay 70% với lãi suất này thì có lẽ việc tiếp tục đi thuê nhà sẽ hợp lý hơn, chứ gánh nặng trả nợ mỗi tháng sẽ bóp nghẹt mọi chi tiêu", anh Minh đành gác lại ý định mua nhà.

Nhu cầu thực phải đi cùng khả năng chi trả

Chia sẻ với Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản cho biết, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc và tái định vị theo nhu cầu thực. Tuy nhiên, khái niệm "nhu cầu thực" không chỉ giới hạn ở người mua để ở.

Ngoài người mua nhà lần đầu, nhu cầu thực còn bao gồm người mua để cho thuê, tích lũy tài sản, chia cho con cái hoặc sở hữu nhà thứ 2 phục vụ nghỉ dưỡng. Điểm chung là bất động sản được mua nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng hoặc tích lũy dài hạn, thay vì đầu cơ ngắn hạn. Dù vậy, nhu cầu thực chỉ là một nửa câu chuyện, điều quan trọng hơn là khả năng chi trả.

"Không phải ai có nhu cầu cũng đủ khả năng tài chính. Với căn hộ giá 3-4 tỷ đồng, người mua thường phải vay 50-70%, khi lãi suất ở mức 12-14%/năm, nhiều người không còn dám sử dụng đòn bẩy tài chính, dù nhu cầu là có thật", ông Hoàng nói.

Ông Hoàng cho rằng, đây là nghịch lý của thị trường hiện nay. Nhóm chịu tác động mạnh không chỉ là giới đầu cơ mà còn người mua để ở nhưng tài chính hạn chế. Khi chi phí vốn tăng cao, giấc mơ an cư của nhiều gia đình tiếp tục bị kéo xa. Ngược lại, nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính vẫn có nhiều lựa chọn hơn, từ chờ đợi thời điểm phù hợp đến tận dụng các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Hiện nay, quá trình thanh lọc đang loại bỏ dần những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn hoặc chạy theo tâm lý FOMO. Thế nhưng, theo ông Hoàng, nếu lãi suất duy trì cao, người mua ở thực vẫn là nhóm chịu ảnh hưởng rất lớn.

Nhận định này tương đồng với dự báo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI). Đơn vị này dự báo lãi suất vay mua nhà trong nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng vẫn ở mức 12-14%/năm, tiếp tục là rào cản lớn đối với thanh khoản thị trường.

Mặc dù thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất sau năm 2023 và phục hồi trong giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên, bước sang 2026, thị trường chuyển sang trạng thái phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và nhóm khách hàng.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, chính sách tiền tệ được dự báo tiếp tục thận trọng, khiến lãi suất khó giảm nhanh. Điều này buộc người mua phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

DXS-FERI dự kiến nguồn cung tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm trong nửa cuối năm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm, nhưng sức mua vẫn phục hồi chậm. Tỷ lệ hấp thụ dự báo chỉ khoảng 20-30% và lực cầu chủ yếu vẫn đến từ người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

Giá nhà khó điều chỉnh bằng biện pháp hành chính

Một vấn đề khác được đặt ra là "tái định vị giá trị bất động sản". Ông Hoàng đánh giá, giá bất động sản được hình thành từ cung - cầu nên khó điều chỉnh bằng biện pháp hành chính. Vai trò của Nhà nước là định hướng thông qua chính sách quy hoạch, tín dụng, thuế và phát triển quỹ đất để thị trường vận hành minh bạch hơn.

Ở từng phân khúc, giá trị cần phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu. Với phân khúc vừa túi tiền, cần có chính sách đồng bộ từ quỹ đất, thủ tục đầu tư đến tín dụng dài hạn cho người mua.

Vị chuyên gia nhìn nhận, kinh nghiệm từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2014 vẫn còn giá trị tham khảo. Chương trình này không chỉ cải thiện thanh khoản mà còn thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở bình dân. "Thị trường cần một chương trình dài hạn, ổn định để phát triển nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân", ông cho hay.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, việc lãi suất tăng lên 12-14%/năm là hệ quả của giai đoạn tín dụng bất động sản tăng nóng trước đó. Thị trường từng trải qua các chu kỳ tương tự. Năm 2012, lãi suất vượt 20% khiến thị trường đóng băng; cuối năm 2022, việc siết tín dụng cũng khiến thị trường đảo chiều trong năm 2023.

Đợt tăng lãi suất hiện nay chưa gây cú sốc lớn nhưng sẽ tác động kéo dài đến giai đoạn 2026-2028. Mặt bằng lãi suất cao sẽ thu hẹp cơ hội đầu tư ngắn hạn, khiến hoạt động đầu cơ, lướt sóng khó tồn tại.

TS Hiển cũng bày tỏ quan điểm, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết trong bối cảnh Chính phủ ưu tiên vốn cho sản xuất, xuất khẩu và đầu tư công và dự báo, lãi suất cho vay bất động sản có thể duy trì quanh mức 12% trong phần lớn năm 2026 và giảm dần về khoảng 10% vào năm 2027 nếu điều kiện vĩ mô thuận lợi.

Trong khi đó, DXS-FERI đưa ra 3 kịch bản cho thị trường cho phần còn lại của năm nay. Cụ thể, ở kịch bản cơ sở, lãi suất 11-13%/năm, nguồn cung tăng 20-30%, giá đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Nếu lãi suất tăng lên 13-15%, thanh khoản có thể giảm dưới 20%; ngược lại, nếu giảm về 9-11%, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt 40-50%.

Đơn vị này lưu ý, dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền như căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội hoặc dự án hưởng lợi từ hạ tầng.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá mà hướng đến giá trị sử dụng và tính bền vững. Song, để quá trình tái định vị đạt hiệu quả, cần các chính sách dài hạn nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho người mua ở thực.