Lãi suất hạ nhiệt: Tín hiệu tích cực nhưng đã đủ 'giải nén'?

Việc khoảng 26 ngân hàng thương mại đồng loạt giảm lãi suất huy động và từng bước điều chỉnh lãi suất cho vay đang phản ánh một xu hướng điều hành mang tính hỗ trợ tăng trưởng rõ nét hơn.

Trong bối cảnh nền kinh tế cần thêm động lực để đạt mục tiêu tăng trưởng cao trong năm nay và những năm tiếp theo, chi phí vốn được xem là một trong những "điểm nghẽn" cần tháo gỡ.

Về lý thuyết, khi lãi suất huy động giảm, chi phí đầu vào của ngân hàng đi xuống, từ đó tạo dư địa để giảm lãi suất cho vay. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với khu vực doanh nghiệp - nhóm đã chịu áp lực tài chính kéo dài trong thời gian lãi suất tăng cao trước đó.

Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy bức tranh không đơn giản như vậy.

Trao đổi với Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập đánh giá, dù đã có tín hiệu giảm lãi suất, nhưng mặt bằng lãi vay phổ biến vẫn ở mức 12-14%/năm. Mức giảm khoảng 0,5% hiện nay chủ yếu mang ý nghĩa tâm lý, chưa đủ để tạo ra sự thay đổi rõ rệt trong quyết định xuống tiền của người mua.

Đặc biệt, khoảng cách giữa lãi suất công bố và lãi suất thực vay vẫn còn khá lớn. Nhiều gói vay ưu đãi chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, sau đó thả nổi với biên độ cao. Điều này khiến người vay vẫn phải đối mặt với rủi ro chi phí vốn biến động, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát và tỷ giá còn tiềm ẩn nhiều yếu tố khó lường.

Không chỉ vậy, điều kiện tín dụng cũng trở nên chặt chẽ hơn. Sau những biến động của thị trường trái phiếu và bất động sản, hệ thống ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn trong việc giải ngân, đặc biệt với các khoản vay liên quan đến tài sản có độ rủi ro cao.

Nhìn lại lịch sử, mỗi chu kỳ lãi suất đều gắn liền với những bước ngoặt lớn của thị trường. Giai đoạn 2010-2013 chứng kiến cú sốc lãi suất lên tới 18-20%, khiến thị trường bất động sản gần như "đóng băng". Thanh khoản sụt giảm, nợ xấu gia tăng và hàng loạt doanh nghiệp phải rút lui khỏi thị trường.

Giai đoạn 2022-2024, dù mức độ không khắc nghiệt như trước, nhưng vẫn đủ để tạo ra một chu kỳ điều chỉnh mạnh. Lãi suất tăng cao, kênh trái phiếu bị siết chặt và niềm tin thị trường suy giảm đã khiến bất động sản rơi vào trạng thái "đuối sức" kéo dài.

Theo ông Hoàng, điểm chung của các giai đoạn này là khi lãi suất vượt ngưỡng chịu đựng, thị trường sẽ phản ứng rất nhanh và theo hướng tiêu cực.

Bước sang năm 2026, bối cảnh đã khác khi quy mô nền kinh tế lớn hơn, hệ thống pháp lý dần hoàn thiện, tính minh bạch được cải thiện. Tuy nhiên, một yếu tố không thay đổi là độ nhạy cảm của thị trường với lãi suất.

Áp lực lạm phát toàn cầu, chi phí nguyên vật liệu và yêu cầu ổn định tỷ giá khiến chính sách tiền tệ khó nới lỏng mạnh. Đồng thời, định hướng kiểm soát dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro, đặc biệt là bất động sản vẫn được duy trì nhằm tránh lặp lại các chu kỳ tăng nóng trước đây.

Một yếu tố quan trọng khác là mặt bằng giá tài sản đã tăng mạnh sau nhiều năm. Khi giá bất động sản ở mức cao, chỉ cần lãi suất tăng nhẹ cũng đủ làm tổng chi phí sở hữu vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Điều này lý giải vì sao dù lãi suất đang giảm, thanh khoản thị trường vẫn chưa cải thiện rõ rệt.

Tác động đa chiều và bài toán điều hành

Tác động của việc giảm lãi suất đối với thị trường là rõ ràng, nhưng không đơn tuyến. Ở chiều tích cực, việc hạ lãi suất giúp giảm áp lực chi phí tài chính, một trong những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp "nghẹt thở" trong thời gian qua. Khi chi phí vốn giảm, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong kế hoạch sản xuất, tái cấu trúc dòng tiền và khôi phục hoạt động.

Đối với thị trường tài sản, lãi suất giảm thường kéo theo sự dịch chuyển dòng tiền. Khi lợi suất tiền gửi không còn hấp dẫn, một phần dòng vốn sẽ tìm đến các kênh đầu tư khác như chứng khoán hoặc bất động sản. Đây là yếu tố có thể giúp cải thiện thanh khoản và tâm lý thị trường trong trung hạn.

Tuy nhiên, những tác động này không diễn ra ngay lập tức. Độ trễ chính sách là yếu tố quan trọng. Các khoản vay cũ với lãi suất cao vẫn còn hiệu lực, trong khi các khoản vay mới cần thời gian để "ngấm" vào nền kinh tế. Điều này khiến tác động tích cực của việc giảm lãi suất thường đến chậm hơn kỳ vọng.

Bên cạnh đó, vấn đề cốt lõi hiện nay không chỉ là lãi suất, mà là sức hấp thụ vốn. Khi doanh nghiệp chưa có đơn hàng, chưa nhìn thấy triển vọng tăng trưởng rõ ràng, họ sẽ không vội vay vốn dù lãi suất có giảm. Điều này khiến tín dụng khó tăng trưởng mạnh ngay cả trong môi trường lãi suất thấp hơn.

Ở chiều ngược lại, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, việc giảm lãi suất cũng đi kèm những rủi ro đáng lưu ý.

Thứ nhất là áp lực tỷ giá. Khi lãi suất trong nước giảm, chênh lệch với lãi suất quốc tế thu hẹp có thể gây sức ép lên tỷ giá và dòng vốn ngoại.

Thứ hai là nguy cơ dòng tiền quay lại các hoạt động đầu cơ. Nếu không được kiểm soát tốt, lãi suất thấp có thể kích hoạt các chu kỳ tăng nóng mới, đặc biệt trong các phân khúc tài sản có tính đầu cơ cao.

Thứ ba là áp lực lên hệ thống ngân hàng. Khi biên lãi ròng bị thu hẹp, trong khi rủi ro nợ xấu vẫn hiện hữu, bài toán cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và an toàn hệ thống trở nên phức tạp hơn.

Đáng chú ý, ông Nguyễn Hoàng nhìn nhận, lãi suất cao hiện nay đang tạo ra một "vòng kim cô" đối với toàn bộ thị trường bất động sản.

Với người mua ở thực, chi phí vay có thể chiếm tới 60-70% thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Với nhà đầu tư, lãi suất cao khiến đòn bẩy tài chính mất hiệu quả, dòng tiền rút khỏi thị trường. Trong khi, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí vốn cao nhưng không thể tăng giá bán, tạo ra một vòng luẩn quẩn về thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, việc giảm lãi suất nếu chỉ dừng ở mức "cào bằng" sẽ khó tạo ra hiệu quả thực chất.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, cần thiết lập một cơ chế lãi suất mang tính phân hóa rõ ràng. Người mua nhà lần đầu và phân khúc nhà ở vừa túi tiền cần được hưởng mức lãi suất ưu đãi, ổn định trong dài hạn - đây không chỉ là chính sách kinh tế mà còn là giải pháp an sinh.

Ngược lại, các hoạt động đầu cơ hoặc phân khúc cao cấp nên được điều tiết theo cơ chế thị trường, thậm chí áp dụng mức lãi suất cao hơn để hạn chế rủi ro bong bóng.

Ngoài ra, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng - nguyên nhân khiến mỗi biến động lãi suất đều tác động mạnh đến thị trường - cần phát triển các kênh dẫn vốn thay thế như quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường trái phiếu minh bạch và các công cụ tài chính dài hạn.

Việc minh bạch hóa dữ liệu thị trường cũng đóng vai trò quan trọng. Khi thông tin về giá, quy hoạch và thanh khoản được công khai, ngân hàng có thể định giá rủi ro chính xác hơn, từ đó đưa ra mức lãi suất phù hợp với từng phân khúc.

Có thể nói, việc giảm lãi suất sau thời gian "đắt đỏ" là bước đi cần thiết, nhưng chưa đủ để tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới ngay lập tức.

Thị trường có thể phản ứng tích cực trong ngắn hạn, nhưng để phục hồi bền vững, cần nhiều hơn một yếu tố. Đó là sự cải thiện thực chất của nền kinh tế, niềm tin của doanh nghiệp và người dân, cũng như một cơ chế điều tiết đủ linh hoạt để dòng vốn đi đúng hướng.

Lãi suất có thể là chìa khóa mở cửa, nhưng cánh cửa đó dẫn đến đâu sẽ phụ thuộc vào cách nền kinh tế sử dụng dòng vốn, hướng vào sản xuất, cho nhu cầu thực hay lại cho đầu cơ quen thuộc.