Không còn công chứng bắt buộc, ai giữ an toàn cho giao dịch nhà đất?

Một gia đình dành dụm nhiều năm để mua một thửa đất. Hai bên ký hợp đồng, người mua chuyển phần lớn tiền, người bán giao giấy tờ và hẹn vài ngày sau cùng đi sang tên. Nhưng trước khi hồ sơ được tiếp nhận, thửa đất bị kê biên, bị phát hiện đang thế chấp hoặc xuất hiện một người khác cũng cầm hợp đồng mua chính thửa đất ấy. Chữ ký đã có, tiền đã trả, nhưng quyền sử dụng đất chưa được đăng ký sang tên. Ai sẽ bảo vệ người mua?

Đó mới là câu hỏi cần trả lời khi phương án sửa Luật Đất đai theo hướng không tiếp tục quy định công chứng, chứng thực bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được luật hóa. Tranh luận giữ hay bỏ có thể khép lại, nhưng nhu cầu bảo đảm an toàn cho tài sản lớn nhất của nhiều gia đình không thể biến mất cùng một điều luật.

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp. Quy định này đang tạo ra một lớp kiểm tra trước khi giao dịch đi vào hệ thống đăng ký.

Công chứng viên không quyết định ai có quyền sử dụng đất sau cùng và cũng không thay thế cơ quan đăng ký. Tuy nhiên, công chứng đang giúp kiểm tra giấy tờ, nhận diện người ký, năng lực và ý chí giao kết, quyền đại diện, tài sản chung của vợ chồng, quyền của đồng sở hữu và những dấu hiệu bất thường trong hồ sơ. Văn bản công chứng còn là nguồn chứng cứ quan trọng khi tranh tranh chấp xảy ra.

Vì thế, bỏ công chứng bắt buộc không có nghĩa rủi ro đã được loại bỏ. Nó chỉ có nghĩa một lớp kiểm soát phổ biến được rút khỏi quy trình. Nếu không có cơ chế thay thế, rủi ro ấy sẽ chuyển sang người mua, ngân hàng, cơ quan đăng ký và cuối cùng là tòa án.

Khoảng trống giữa chữ ký và sang tên

Hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực chuyển quyền không phải lúc nào cũng xuất hiện cùng lúc. Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và quy định việc chuyển quyền có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Luật Đất đai 2024 cũng xác định đăng ký đất đai là bắt buộc, còn chuyển nhượng là một trường hợp phải đăng ký biến động.

Bởi vậy nếu bỏ công chứng bắt buộc thì cũng không thể hiểu rằng chỉ cần một tờ giấy viết tay là người mua đương nhiên trở thành người sử dụng đất. Giấy tờ giữa hai bên có thể làm phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, nhưng quyền đối với thửa đất chỉ được xác lập đầy đủ sau khi đăng ký. Khoảng thời gian từ lúc ký, trả tiền đến khi hoàn tất sang tên chính là vùng rủi ro lớn nhất.

Trong vùng rủi ro ấy, người mua phải đối mặt với nhiều câu hỏi. Người bán có phải chủ thể duy nhất được định đoạt không. Thửa đất có phải tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người không.

Có quyết định kê biên, biện pháp khẩn cấp tạm thời, tranh chấp, thế chấp hoặc hạn chế giao dịch nào chưa được cập nhật không. Người ký có thật sự tự nguyện hay đang bị giả mạo, lừa dối. Nếu một tài sản được bán cho nhiều người thì giao dịch nào được ưu tiên.

Điều 45 Luật Đất đai 2024 hiện yêu cầu đất chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP giao Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra các điều kiện này khi giải quyết hồ sơ đăng ký biến động. Cơ quan đăng ký đã là một chốt an toàn, nhưng chốt này xuất hiện sau khi các bên có thể đã ký hợp đồng và thanh toán phần lớn giá trị giao dịch.

Nếu quy định chung trong Luật Đất đai được bỏ thì không có nghĩa mọi giao dịch mang tên "nhà đất" đều thoát khỏi công chứng. Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 vẫn yêu cầu công chứng hoặc chứng thực đối với việc mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn và thế chấp nhà ở, trừ các trường hợp được loại trừ.

Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình khi các bên đều là cá nhân.

Nghị định 96/2024/NĐ-CP còn đặt ra yêu cầu công chứng trong trường hợp hẹp là chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, trừ khi bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Quy định này không thay thế cho toàn bộ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng năm 2026, có hiệu lực từ ngày 1/1/2027, cũng không tự lập danh mục giao dịch đất đai bắt buộc công chứng. Cách tiếp cận mới là giao dịch cụ thể nào phải công chứng thì phải được luật chuyên ngành quy định.

Như vậy, nếu Luật Đất đai bỏ yêu cầu chung thì chuyển nhượng thuần túy quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân khó tìm thấy một quy định khác có phạm vi bao phủ tương đương.

Trong khi đó, mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng vẫn có thể phải công chứng. Một thửa đất trống và một căn nhà trên đất có thể đi theo hai quy trình khác nhau. Nếu các luật không được rà soát đồng bộ và hướng dẫn rõ, cải cách thủ tục có thể tạo thêm nhầm lẫn cho người dân và cách áp dụng không thống nhất giữa các cơ quan.

An toàn phải được chuyển từ con dấu sang hệ thống

Giải pháp không nên là biến Văn phòng đăng ký đất đai thành một “phòng công chứng thứ hai”, yêu cầu lại toàn bộ giấy tờ và lặp lại mọi bước kiểm tra bằng phương thức thủ công. Khi đó, tên thủ tục thay đổi nhưng chi phí tuân thủ vẫn còn nguyên. Hướng phù hợp hơn là chuyển trọng tâm bảo đảm an toàn từ kiểm tra từng hợp đồng sang một hệ thống đăng ký có dữ liệu đầy đủ, cập nhật kịp thời và có giá trị để người dân tin cậy.

Trước hết, người chuẩn bị giao dịch phải được tiếp cận một bản xác nhận chính thức về tình trạng pháp lý của bất động sản. Thông tin cần thể hiện người có quyền, đồng sở hữu, tình trạng tài sản chung, thế chấp, kê biên, tranh chấp, biện pháp khẩn cấp tạm thời, hạn chế chuyển quyền, thời hạn sử dụng và các hồ sơ đang chờ đăng ký.

Muốn vậy, dữ liệu đất đai phải kết nối với dữ liệu dân cư, hộ tịch, đăng ký biện pháp bảo đảm, tòa án, thi hành án và công chứng.

Bản xác nhận đó không thể chỉ mang tính tham khảo. Nếu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin sai hoặc chậm cập nhật làm một bên ngay tình chịu thiệt hại, pháp luật phải xác định rõ trách nhiệm sửa sai, bồi thường và cơ chế bảo hiểm phù hợp. Không thể yêu cầu người dân tin vào dữ liệu công nhưng để họ tự gánh toàn bộ hậu quả khi dữ liệu ấy không chính xác.

Tiếp theo, cần thiết kế cơ chế ghi nhận giao dịch đang chờ đăng ký. Ngay khi hai bên thống nhất chuyển nhượng và nộp thông tin ban đầu, hệ thống có thể cấp dấu thời gian và tạm thời cảnh báo hoặc ngăn giao dịch xung đột trong một thời hạn ngắn.

Thứ tự ưu tiên cần được xác định theo thời điểm hồ sơ hợp lệ được ghi nhận tại cơ quan đăng ký, thay vì để các bên tranh nhau chứng minh ai ký trước bằng giấy tờ riêng lẻ.

Việc xác thực người giao dịch cũng phải được nâng lên một mức mới. Căn cước điện tử, xác thực sinh trắc học, chữ ký số và thông báo trực tiếp tới đồng sở hữu, vợ hoặc chồng, bên nhận thế chấp có thể giảm nguy cơ giả mạo và che giấu giao dịch.

Với người cao tuổi, người gặp khó khăn trong nhận thức hoặc trường hợp có dấu hiệu bất thường, cần có quy trình xác minh trực tiếp chặt chẽ hơn. Công nghệ chỉ có ý nghĩa khi giúp nhận diện đúng con người và đúng ý chí, không phải chỉ chuyển tập giấy lên màn hình.

Thanh toán phải trở thành một lớp an toàn khác. Với giao dịch có giá trị lớn, tiền nên được chuyển qua tài khoản phong tỏa hoặc cơ chế thanh toán có điều kiện. Ngân hàng chỉ giải ngân cho người bán khi hồ sơ sang tên đã được cơ quan đăng ký tiếp nhận hợp lệ hoặc hoàn tất theo thỏa thuận. Cách làm này thu hẹp khoảng trống mà người mua đã mất tiền nhưng chưa nhận được quyền.

Công chứng tự nguyện vẫn cần được duy trì như một dịch vụ pháp lý có giá trị, nhất là với tài sản chung, thừa kế, ủy quyền, người cao tuổi hoặc giao dịch phức tạp. Luật sư, công chứng viên và ngân hàng có thể chia sẻ vai trò kiểm tra hợp đồng, xác thực chủ thể và cảnh báo rủi ro. Tuy nhiên trách nhiệm bảo đảm tình trạng pháp lý của thửa đất và thứ tự ưu tiên giao dịch trước hết vẫn phải thuộc về hệ thống đăng ký do Nhà nước tổ chức.

Về phía người dân, tự do lựa chọn hình thức giao dịch luôn đi kèm trách nhiệm thận trọng lớn hơn. Người mua không nên trả phần lớn tiền trước khi kiểm tra thông tin chính thức và nộp hồ sơ đăng ký. Người bán cần chứng minh đầy đủ quyền định đoạt và sự đồng ý của người có quyền liên quan. Hợp đồng phải quy định rõ điều kiện thanh toán, thời hạn sang tên, nghĩa vụ phối hợp, xử lý tiền đặt cọc và hậu quả nếu hồ sơ bị từ chối.

Cắt giảm một lần đi công chứng có thể tiết kiệm thời gian và chi phí trước mắt. Nhưng nếu đổi lại là nhiều năm tranh chấp thì đó không phải đơn giản hóa, mà chỉ là chuyển chi phí từ trước giao dịch sang sau giao dịch, từ người thực hiện thủ tục sang tòa án và xã hội.

Vì vậy, không một chủ thể nào có thể một mình giữ an toàn cho giao dịch nhà đất. Cơ quan đăng ký phải giữ an toàn cho quyền. Hệ thống dữ liệu phải giữ an toàn cho thông tin. Ngân hàng phải giữ an toàn cho dòng tiền. Công chứng viên, luật sư và các dịch vụ chuyên môn phải giúp các bên nhận diện rủi ro. Người mua và người bán cũng phải chịu trách nhiệm với lựa chọn của mình.

Con dấu công chứng có thể trở thành lựa chọn. Nhưng an toàn pháp lý không thể là chuyện tùy nghi. Một cuộc cải cách thực chất phải chuyển được sự an toàn từ một thủ tục bắt buộc sang một hệ thống đăng ký đáng tin cậy, minh bạch và có người chịu trách nhiệm khi hệ thống sai.

Bỏ một thủ tục không có nghĩa là bỏ nhu cầu an toàn pháp lý. Nếu công chứng không còn là cánh cửa bắt buộc, hệ thống đăng ký đất đai, dữ liệu công và phương thức thanh toán phải trở thành những lớp bảo vệ mới cho người mua và người bán.