HoREA: Thời hạn chung cư chỉ nên áp dụng cho dự án xây mới

Định hướng thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình tại Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đang thu hút sự chú ý đặc biệt từ thị trường bất động sản. Cách diễn đạt thời hạn sử dụng dễ dẫn đến tâm lý lo ngại rằng người mua chung cư xây mới trong tương lai chỉ được sở hữu tài sản trong một khoảng thời gian nhất định.

Tuy nhiên, các phân tích từ hiệp hội và chuyên gia pháp lý cho thấy cần phân biệt rạch ròi giữa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và thời hạn kỹ thuật của công trình.

Trong văn bản gửi Quốc hội về việc dề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng mới để phù hợp với Nghị quyết 21, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nghị quyết dùng cụm từ "thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình", hoàn toàn không phải "sở hữu nhà chung cư có thời hạn". Quyền sở hữu tài sản của người dân được pháp luật công nhận và bảo hộ, chỉ chấm dứt khi công trình hư hỏng nặng, buộc phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn kỹ thuật và cư dân không thể tiếp tục cư trú.

Tương tự, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, Nghị quyết 21 về cơ bản vẫn duy trì chính sách đất đai ổn định, lâu dài đối với nhà ở thương mại. Khái niệm thời hạn sử dụng bản chất là vòng đời kỹ thuật được xác định theo hồ sơ thiết kế. Khi hết thời hạn thiết kế nhưng công trình qua kiểm định vẫn bảo đảm chất lượng, an toàn thì cư dân vẫn tiếp tục được quyền sinh sống. Người mua nhà cần tỉnh táo, tránh rơi vào bẫy tâm lý lo sợ thất thế trước các thông tin đồn thổi thiếu cơ sở.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính khẳng định, đất xây dựng chung cư vẫn được giao ổn định, lâu dài. Việc điều chỉnh chỉ tập trung vào thời hạn sử dụng căn hộ nhằm quản lý tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật, bảo vệ tính mạng cho cư dân.

Ông Lê Hoàng Châu chia sẻ thêm, thực tế công trình luôn có tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế. Dẫn chứng tại chung cư 518 Võ Văn Kiệt tại TP.HCM có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm nhưng chỉ sau 19 năm đã bị nghiêng lún nặng, buộc phải di dời khẩn cấp. Trong khi, nhiều công trình lịch sử như Bưu điện TP.HCM hay Trụ sở UBND TP.HCM dù qua hàng thế kỷ vẫn vận hành tốt nhờ công tác duy tu, bảo trì định kỳ. Do đó, mấu chốt nằm ở công tác kiểm định chất lượng thực tế chứ không phải một con số niên hạn cứng nhắc.

Bảo đảm quyền tài sản cho người dân

Điểm thay đổi quan trọng nhất trong định hướng chính sách mới không nằm ở việc giới hạn quyền sở hữu, mà ở việc gắn quyền lợi tài sản với nghĩa vụ đóng góp tài chính khi cải tạo, tái thiết công trình khi hết vòng đời.

Từ đó, HoREA, VARS đã đề xuất khung giải pháp cụ thể cho trường hợp chung cư hết niên hạn sử dụng. Nếu các chủ sở hữu có nhu cầu và khả năng tài chính, họ có quyền đóng góp kinh phí để tự đầu tư xây dựng lại tòa nhà. Mức đóng góp được tính toán dựa trên tỷ lệ diện tích sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ.

Trường hợp cư dân không đủ khả năng đóng góp hoặc các bên không thống nhất lựa chọn được nhà đầu tư, diện tích đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước để giao chủ đầu tư mới thực hiện dự án. Cư dân khi đó được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường và được hỗ trợ tái định cư. Trong trường hợp quy hoạch mới không cho phép tiếp tục xây dựng chung cư tại vị trí cũ, người dân vẫn nhận bồi thường đất và được bố trí tái định cư ở khu vực phù hợp.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Đỉnh đánh giá cao định hướng này vì đã khắc phục triệt để tư duy bao cấp trong công tác cải tạo chung cư cũ hiện nay. Các quy định hiện hành đặt phần lớn trách nhiệm lên Nhà nước và doanh nghiệp, tạo ra sự ỷ lại. Quy định mới xác lập nguyên tắc ai hưởng quyền đối với tài sản thì người đó phải chịu nghĩa vụ tương ứng khi công trình xuống cấp.

Qua thống kê, cả nước hiện có khoảng 2.500 khu chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 với tổng diện tích khoảng 3 triệu m2 sàn, trong đó gần 200 công trình đã hư hỏng nặng cấp D. Riêng TP.HCM có 474 khu chung cư cũ nhưng tiến độ giải tỏa vô cùng chậm chạp do vướng mắc cơ chế tài chính và thiếu sự đồng thuận của cư dân. HoREA nhấn mạnh, khoản kinh phí bảo trì 2% chỉ đủ chi trả cho việc sửa chữa nhỏ trong khoảng 20 năm, không thể gánh vác chi phí tái thiết toàn bộ tòa nhà khi hết vòng đời.

Để thị trường vận hành ổn định và không gây xáo trộn xã hội, HoREA kiến nghị áp dụng nguyên tắc không hồi tố. Quy định mới chỉ áp dụng đối với chung cư xây dựng mới sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực. Tất cả chung cư đã được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài trước đó phải giữ nguyên quyền lợi. Đồng thời, cơ quan quản lý cần bổ sung cơ chế chuyển tiếp phù hợp cho nhóm chung cư xây dựng trong giai đoạn từ năm 1995 đến trước khi luật mới có hiệu lực.

VARS cũng khuyến nghị Nhà nước sớm ban hành hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật minh bạch, quy định rõ thẩm quyền kiểm định và quy trình bồi thường tái định cư. Việc sớm hoàn thiện hành lang pháp lý không chỉ giúp quản lý hiệu quả vòng đời công trình, nâng cao an toàn đô thị mà còn giải tỏa tâm lý bất an, bảo vệ trọn vẹn quyền tài sản chính đáng cho người dân.