Tìm vốn mới cho thị trường bất động sản

Tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7, các chuyên gia cho rằng để thị trường phát triển ổn định, không thể tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Thay vào đó, cần từng bước hình thành hệ sinh thái vốn đa tầng, trong đó tín dụng ngân hàng, thị trường vốn, các quỹ đầu tư và dòng vốn quốc tế cùng chia sẻ vai trò cung ứng nguồn lực trung và dài hạn cho nền kinh tế.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong hành vi của người mua. Nếu như trước đây, dòng tiền chủ yếu hướng vào mục tiêu đầu tư và kỳ vọng tăng giá thì hiện nay, nhu cầu an cư ngày càng chiếm ưu thế.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ trọng người tìm kiếm căn hộ chung cư tăng lên đáng kể, trong khi 67% người được hỏi cho biết mua bất động sản nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, chỉ khoảng 33% còn coi đây là kênh đầu tư. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển của thị trường sang giai đoạn phát triển dựa trên nhu cầu thực, thay vì phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ như trước.

Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường vẫn chưa theo kịp sự thay đổi đó. Phần lớn sản phẩm mở bán vẫn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp và cao cấp, trong khi nhu cầu của đa số người dân lại nằm ở nhóm nhà ở có giá phù hợp hơn. Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến khả năng hấp thụ của thị trường chưa đạt như kỳ vọng, đồng thời đặt ra yêu cầu phải thiết kế các giải pháp tài chính phù hợp với người mua ở thực.

Một điểm đáng chú ý khác là tâm lý của người mua nhà đã thay đổi đáng kể sau giai đoạn thị trường biến động. Khảo sát cho thấy có tới 84% người được hỏi sẵn sàng vay ngân hàng để mua nhà, song phần lớn chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản nhằm đảm bảo an toàn tài chính. Bên cạnh đó, khoảng 81% người mua cho biết sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm; ngược lại, khi lãi suất vượt ngưỡng 10%/năm, thanh khoản thị trường thường suy giảm rõ rệt.

Ông Quốc Anh cho biết điều này cho thấy người mua nhà hiện không còn chạy theo tâm lý đám đông mà tính toán kỹ hơn về khả năng trả nợ, dòng tiền và triển vọng của từng dự án. Cùng với sự phát triển của công nghệ, người mua ngày càng chủ động khai thác dữ liệu, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) để so sánh giá, đánh giá pháp lý và phân tích tiềm năng của dự án trước khi đưa ra quyết định.

Xu hướng này buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng phải thay đổi. Thay vì chỉ tập trung vào quy mô hay vị trí dự án, các chủ đầu tư cần xây dựng chính sách bán hàng linh hoạt hơn, kéo dài thời gian thanh toán, tăng các chương trình hỗ trợ lãi suất và phát triển những sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực.

Vị chuyên gia này cũng nhìn nhận bài toán vốn của thị trường hiện không đơn thuần là mở rộng tín dụng mà là tạo ra những sản phẩm tài chính phù hợp với người mua nhà ở thực - nhóm khách hàng sẽ quyết định sự phục hồi bền vững của thị trường trong những năm tới.

Muốn cho vay dài hạn, ngân hàng cũng phải có nguồn vốn dài hạn

Bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng Khối Khách hàng cá nhân ABBank, cung cấp các khoản vay dài hạn với chi phí hợp lý chính là thách thức lớn nhất hiện nay của các tổ chức tín dụng.

Do đó, người mua nhà luôn mong muốn được vay trong thời gian dài với lãi suất ổn định, thậm chí cố định trong 5-10 năm để chủ động kế hoạch tài chính. Tuy nhiên, điều này rất khó thực hiện khi cơ cấu nguồn vốn của các ngân hàng hiện nay vẫn chủ yếu là vốn huy động ngắn hạn.

Với đặc điểm chênh lệch kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và cho vay, phần lớn ngân hàng hiện chỉ có thể áp dụng lãi suất cố định trong khoảng 24-36 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo diễn biến thị trường, khiến nhiều người mua nhà vẫn còn tâm lý e ngại khi quyết định vay vốn dài hạn.

Theo đại diện ABBank, để các ngân hàng có thể cung cấp những khoản vay mua nhà với lãi suất ổn định trong thời gian dài hơn, trước hết cần tạo điều kiện để hệ thống tín dụng huy động được nguồn vốn trung và dài hạn với quy mô lớn hơn.

Bên cạnh đó, việc xử lý tài sản bảo đảm hiện vẫn còn kéo dài, làm gia tăng chi phí rủi ro và chi phí vốn của ngân hàng. Khi quá trình xử lý tài sản được rút ngắn, các tổ chức tín dụng sẽ có điều kiện giảm chi phí hoạt động, từ đó tạo dư địa giảm lãi suất cho vay.

Ở góc độ sản phẩm, bà Hà cho rằng các ngân hàng cũng cần thay đổi cách tiếp cận khách hàng. Thay vì chỉ dựa trên tài sản thế chấp hoặc thu nhập hiện tại, việc đánh giá khả năng trả nợ nên dựa trên dòng tiền và tiềm năng tăng thu nhập của người vay, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.

Đồng thời, công thức tính lãi suất sau thời gian ưu đãi cần được công bố minh bạch hơn để người vay có thể chủ động xây dựng kế hoạch tài chính trong suốt thời gian vay.

Theo bà Hà, giảm lãi suất cho vay mua nhà không chỉ là câu chuyện điều hành chính sách tiền tệ mà còn phụ thuộc vào việc tái cấu trúc nguồn vốn của chính hệ thống ngân hàng. Khi các ngân hàng có nguồn vốn dài hạn ổn định hơn, việc thiết kế những khoản vay mua nhà 20-30 năm với chi phí hợp lý sẽ khả thi hơn.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC), cho rằng bài toán vốn của thị trường bất động sản cũng chính là bài toán của toàn bộ nền kinh tế.

Đại diện VSDC cho biết, trong nhiều năm qua, hệ thống ngân hàng gần như là kênh cung ứng vốn trung và dài hạn chủ yếu cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Điều này khiến áp lực dồn lên khu vực tín dụng ngày càng lớn.

Hiện dư nợ tín dụng của Việt Nam đã tương đương khoảng 146% GDP - mức khá cao so với nhiều quốc gia trong khu vực. Trong khi đó, quy mô thị trường chứng khoán mới tương đương khoảng 82% GDP, cho thấy vai trò của thị trường vốn trong cung ứng nguồn lực cho nền kinh tế vẫn còn khá khiêm tốn.

Theo ông Sơn, để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn tới, Việt Nam cần khoảng 1.500 tỷ USD vốn đầu tư đến năm 2030. Quy mô nguồn lực này vượt xa khả năng cung ứng của riêng hệ thống ngân hàng.

Đối với lĩnh vực bất động sản - ngành sử dụng lượng vốn rất lớn và có chu kỳ đầu tư kéo dài - việc tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng sẽ không còn phù hợp.

Giải pháp căn cơ là phát triển đồng bộ thị trường vốn nhằm chia sẻ gánh nặng với hệ thống tín dụng. Trong đó, cần thúc đẩy mạnh hơn thị trường trái phiếu doanh nghiệp, phát triển trái phiếu ngân hàng để tăng vốn cấp 2, mở rộng các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm và các sản phẩm đầu tư dài hạn khác.

Một nội dung được ông Sơn đặc biệt nhấn mạnh là phát triển quỹ đầu tư bất động sản (REIT). Dù Việt Nam đã có khung pháp lý cho mô hình này, nhưng trên thực tế thị trường gần như chưa hình thành đúng nghĩa. Trong khi đó, tại nhiều quốc gia, REIT là một trong những kênh huy động vốn hiệu quả cho doanh nghiệp bất động sản, đồng thời tạo thêm cơ hội đầu tư dài hạn cho nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

Ông Sơn cũng đánh giá việc thị trường chứng khoán Việt Nam được FTSE Russell nâng hạng lên thị trường mới nổi thứ cấp sẽ mở ra cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế với quy mô lớn trong thời gian tới. Nếu tiếp tục hoàn thiện các tiêu chí để hướng tới chuẩn của MSCI, thị trường vốn Việt Nam có thể thu hút thêm khoảng 25-28 tỷ USD từ các quỹ đầu tư toàn cầu.

Theo ông, trong bối cảnh mới, Việt Nam cần xây dựng hệ sinh thái tài chính cân bằng hơn với bốn trụ cột gồm đầu tư công, tín dụng ngân hàng, thị trường vốn và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Mỗi kênh sẽ đảm nhận một vai trò riêng nhưng cùng hướng tới mục tiêu tạo nguồn vốn trung và dài hạn ổn định cho nền kinh tế.

Đối với thị trường bất động sản, điều này càng có ý nghĩa khi các dự án thường có chu kỳ đầu tư dài, yêu cầu nguồn vốn lớn và cần sự ổn định trong suốt quá trình triển khai.