Giải mã xu hướng dịch chuyển vốn từ căn hộ nội đô sang các khu đô thị hoàn chỉnh

Chung cư nội đô: giá lập đỉnh, thanh khoản chững lại

Sau nhiều năm tăng liên tục, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục leo thang thêm khoảng 20% trong năm 2025 và được dự báo còn neo ở mức cao trong năm 2026, dù nguồn cung mới đã cải thiện đáng kể. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào tăng và quy trình pháp lý dự án kéo dài.

Tuy nhiên, giá tăng không đồng nghĩa với thanh khoản tốt. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ được ghi nhận giảm từ khoảng 106% năm 2024 xuống còn khoảng 95% năm 2025, khi áp lực lãi suất và mặt bằng giá cao khiến người mua thận trọng hơn.

Chưa kể, sở hữu căn hộ cao tầng còn đi kèm chi phí vận hành không nhỏ, trong khi ranh giới giữa các phân khúc "cao cấp", "hạng sang" hiện vẫn chưa thực sự rõ ràng. Tại Hà Nội, khung giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư dao động 1.200 - 16.500 đồng/m2/tháng; tại TP.HCM, mức phí phổ biến của chung cư cao cấp là 14.500 - 31.000 đồng/m2/tháng. Không chỉ tại đô thị lớn, một số dự án chung cư cao tầng tại thị trường tỉnh cũng không tránh khỏi áp lực thanh khoản sau một thời gian vận hành.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một bộ phận sản phẩm chung cư và nhà thấp tầng tại các đại đô thị vùng ven, tỉnh lân cận đã ghi nhận mức cắt lỗ phổ biến 100 - 300 triệu đồng mỗi sản phẩm, chủ yếu rơi vào nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn khi thị trường hạ nhiệt.

Bên cạnh áp lực giá, mô hình sở hữu chung tại chung cư cũng bộc lộ những hạn chế khiến nhà đầu tư cân nhắc lại. Tranh chấp quỹ bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn là vấn đề chưa có hồi kết tại nhiều dự án. Hiện cả nước ghi nhận hàng chục vụ tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP.HCM.

Thực tế này khiến một bộ phận nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có quyền sở hữu, quản lý và vận hành rõ ràng hơn. Trong bối cảnh đó, khu đô thị hoàn chỉnh, với quy hoạch bài bản, hạ tầng và tiện ích đồng bộ đang được nhiều nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn dựa trên bốn yếu tố cốt lõi.

Thứ nhất, pháp lý và quyền sở hữu rõ ràng hơn, giảm rủi ro tranh chấp kéo dài như tại một số chung cư. Thứ hai, tiềm năng khai thác dòng tiền linh hoạt hơn: sản phẩm thấp tầng hoặc thương mại trong khu đô thị hoàn chỉnh dễ khai thác cho thuê nguyên căn, kinh doanh mặt bằng, thay vì bị giới hạn bởi quy chế quản lý chung cư. Thứ ba, khả năng tăng giá bền vững nhờ quy hoạch đồng bộ, trong khi nhiều phân khúc chung cư nội đô đã tiệm cận vùng giá cao. Thứ tư, được quản lý vận hành chuyên nghiệp, minh bạch ngay từ đầu, hạn chế các tranh chấp phát sinh sau bàn giao.

Khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và giá căn hộ khó giảm, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực có hạ tầng kết nối tốt nhưng mặt bằng giá còn dư địa tăng trưởng, điển hình là các khu đô thị vệ tinh và khu đô thị hoàn chỉnh tại các tỉnh, thành lân cận. Nguồn cung bất động sản cũng được dự báo dịch chuyển từ số lượng sang chất lượng, khi các dự án nhỏ lẻ dần nhường chỗ cho những khu đô thị quy mô lớn, đạt chuẩn quy hoạch và tiêu chuẩn xanh.

Đây cũng là lý do khiến giới đầu tư ngày càng quan tâm đến khu đô thị hoàn chỉnh như một kênh phân bổ vốn trung - dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc chung cư nội đô vốn đã ở vùng giá cao và thanh khoản không còn đồng đều như trước.

Các tuyến cao tốc, vành đai liên vùng đang được đầu tư tại nhiều địa phương chính là yếu tố củng cố thêm sức hút cho xu hướng này, khi khoảng cách và thời gian di chuyển giữa các tỉnh với trung tâm kinh tế lớn được rút ngắn đáng kể.

Trong bối cảnh giá chung cư nội đô khó giảm nhưng thanh khoản chọn lọc hơn, "khu đô thị hoàn chỉnh" đang dần trở thành tiêu chí quan trọng khi nhà đầu tư lựa chọn rót vốn, thay vì chỉ nhìn vào vị trí hay mức giá tại thời điểm mua. Tại thị trường Quy Nhơn, dự án Phú Gia Royal Park do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Hạ tầng Phú Gia phát triển là một trong những sản phẩm được quy hoạch theo mô hình khu đô thị hoàn chỉnh, với hệ thống tiện ích và hạ tầng đồng bộ ngay tại khu vực trung tâm mới của địa phương.

Với quy mô 6,3ha gồm 283 sản phẩm shophouse, nhà phố liền kề cùng hệ tiện ích nội khu đa tầng từ trung tâm thương mại, công viên, trường học, quảng trường, sân thể thao pickleball đến dịch vụ chăm sóc sức khỏe (gym, onsen, spa…), Phú Gia Royal Park trở thành một kiểu mẫu điển hình cho khu đô thị hoàn chỉnh tại Quy Nhơn, nơi giá trị bất động sản không chỉ nằm ở sản phẩm sở hữu mà còn được cộng hưởng từ hệ sinh thái sống, kinh doanh và dịch vụ được đầu tư đồng bộ.

Đây cũng là nền tảng để dự án hướng tới khả năng khai thác thực tế và gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn, phù hợp với xu hướng dòng vốn đang chuyển dịch từ đầu tư căn hộ sang đầu tư vào một hệ sinh thái đô thị.