Đừng để 'cuộc đua' nhà ở xã hội lặp lại vòng luẩn quẩn cũ

Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là mô hình chung cư cho thuê như Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã chỉ đạo sẽ là định hướng chiến lược trong thời gian tới. Đây được xem là điểm nhấn đáng chú ý trong tư duy chính sách nhà ở, từ mục tiêu thúc đẩy sở hữu sang bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở cho người dân.

Tại TP.HCM, định hướng này đã nhanh chóng được cụ thể hóa bằng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội (NOXH) và nhà lưu trú công nhân giai đoạn 2026-2030, trong đó, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, NOXH cho thuê sẽ chiếm tỷ trọng lớn. Đồng thời, thành phố cũng dự kiến rà soát quỹ đất công để giao cho Quỹ Phát triển nhà ở, Tổng Liên đoàn Lao động và Quỹ Nhà ở quốc gia đầu tư xây dựng NOXH cho thuê; bổ sung nguồn lực cho Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM tham gia trực tiếp vào lĩnh vực này.

Đây là những tín hiệu tích cực trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao, khiến khả năng sở hữu nhà của người thu nhập thấp ngày càng xa vời. Tuy nhiên, nhìn từ thực tiễn phát triển nhà ở xã hội nhiều năm qua, điều thị trường cần không chỉ là những mục tiêu mới mà còn là những giải pháp đủ mạnh để tháo gỡ các điểm nghẽn cũ.

Điểm nghẽn không nằm ở nhu cầu

Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH của Chính phủ cho biết, TP.HCM sau sáp nhập được giao chỉ tiêu phát triển 199.400 căn NOXH đến năm 2030. Trong đó, riêng giai đoạn 2026-2030 phải hoàn thành hơn 181.000 căn hộ, tương đương mỗi năm khoảng 38.000 căn.

Con số này cho thấy quyết tâm rất lớn của Trung ương và địa phương trong việc giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhưng, nếu nhìn lại chặng đường đã qua, có thể thấy nhu cầu chưa bao giờ là vấn đề.

Tại các đô thị lớn như TP.HCM, hàng triệu công nhân, lao động nhập cư, viên chức trẻ và người lao động có thu nhập trung bình luôn có nhu cầu nhà ở rất lớn. Điều thị trường thiếu không phải là người mua hay người thuê, mà là nguồn cung đủ lớn với mức giá phù hợp.

Nhiều chuyên gia cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở cơ chế thực thi. TS. Cấn Văn Lực cho biết, nhu cầu NOXH là rất lớn nhưng quá trình phát triển dự án vẫn bị cản trở bởi thủ tục kéo dài, nguồn vốn hạn chế và cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn.

Thực tế chỉ ra, không ít dự án mất nhiều năm để hoàn tất các thủ tục đầu tư, giao đất, phê duyệt quy hoạch hoặc cấp phép xây dựng. Điều này khiến chi phí tăng lên, kéo theo giá thành sản phẩm khó giảm, trong khi doanh nghiệp ngày càng dè dặt với phân khúc vốn có biên lợi nhuận thấp. Đó cũng là lý do vì sao câu chuyện NOXH đã được nhắc đến trong nhiều năm nhưng nguồn cung thực tế vẫn chưa theo kịp nhu cầu.

Ngay cả khi TP.HCM đã hoàn thành gần 17.900 căn NOXH trong giai đoạn 2021-2025, đạt gần 99% kế hoạch được giao, thì khối lượng công việc của giai đoạn tới vẫn lớn gấp nhiều lần.

Nếu các rào cản về thủ tục, quỹ đất và vốn không được xử lý căn cơ, cuộc đua phát triển hàng trăm nghìn căn hộ mới có thể sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn quen thuộc, mục tiêu lớn, nhu cầu lớn nhưng nguồn cung vẫn nhỏ giọt.

Thành công không thể chỉ đo bằng số căn hộ

Một điểm đáng chú ý trong định hướng mới là việc chuyển trọng tâm sang NOXH cho thuê. Đây được xem là cách tiếp cận phù hợp với thực tế phát triển đô thị hiện nay. Bởi không phải mọi người lao động đều có nhu cầu hoặc đủ khả năng mua nhà. Đối với nhiều công nhân, lao động trẻ hay người nhập cư, điều quan trọng hơn là có một nơi ở ổn định, chi phí hợp lý và thuận tiện cho công việc.

Thế nhưng, nếu chỉ thay đổi từ mô hình bán sang cho thuê mà không thay đổi cách làm thì hiệu quả mang lại sẽ rất hạn chế.

Khác với NOXH để bán, các dự án cho thuê thường có thời gian thu hồi vốn kéo dài hơn rất nhiều. Điều này khiến doanh nghiệp khó mặn mà nếu không có cơ chế hỗ trợ đủ mạnh về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư.

Một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại TP.HCM từng chia sẻ rằng, NOXH hiện là phân khúc khó tiếp cận tín dụng nhất trên thị trường bất động sản. Dù gói tín dụng được thiết kế với lãi suất ưu đãi khoảng 6,1%/năm, thời hạn vay dài và không tính vào room tín dụng, nhưng khi triển khai thực tế, doanh nghiệp vẫn liên tục nhận được cái "lắc đầu" từ ngân hàng. Thậm chí, ngay cả khi doanh nghiệp chủ động đề nghị vay theo lãi suất thương mại, hồ sơ vẫn không được chấp thuận.

Hay như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhiều lần đề cập, để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH, Nhà nước cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và tạo nguồn vốn ổn định dài hạn.

Xa hơn, NOXH cũng không nên chỉ được nhìn nhận như một sản phẩm bất động sản đơn thuần. Một khu nhà ở giá rẻ nhưng nằm xa trung tâm, thiếu giao thông công cộng, thiếu trường học, bệnh viện hoặc các dịch vụ thiết yếu sẽ rất khó phát huy hiệu quả. Người lao động cần một môi trường sống hoàn chỉnh, không chỉ một căn hộ để ở.

Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia nhìn nhận, NOXH cần được phát triển đồng bộ với hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và các trung tâm việc làm. Nếu không, những khu nhà ở mới rất dễ trở thành các "ốc đảo" tách biệt khỏi nhịp sống kinh tế của thành phố.

Do đó, thành công của chương trình NOXH không nên được đánh giá bằng số lượng dự án khởi công hay số căn hộ hoàn thành. Thước đo quan trọng hơn là bao nhiêu người lao động thực sự tiếp cận được nhà ở phù hợp, bao nhiêu gia đình giảm được gánh nặng chi phí sinh hoạt và bao nhiêu cư dân có thể yên tâm gắn bó lâu dài với thành phố.

TP.HCM đang đứng trước cơ hội lớn để tạo ra bước ngoặt trong chính sách nhà ở, đặc biệt khi định hướng phát triển NOXH cho thuê đã được xác lập rõ ràng. Dẫu vậy, nếu muốn hiện thực hóa mục tiêu gần 200.000 căn NOXH đến năm 2030, thành phố không thể chỉ chạy theo những con số kế hoạch.

Có lẽ, quan trọng nhất là tháo gỡ tận gốc những điểm nghẽn về đất đai, thủ tục và nguồn vốn đã tồn tại suốt nhiều năm qua. Bởi nếu những rào cản đó vẫn còn nguyên, thì việc phát triển NOXH rất có thể lại tiếp tục gặp nhiều khó khăn như trước đây và những người thu nhập thấp vẫn phải chật vật đi tìm một chỗ ở phù hợp giữa đô thị đắt đỏ nhất cả nước.