Định giá về vùng thấp lịch sử, cổ phiếu bất động sản nào đáng chú ý?

Lợi nhuận toàn ngành tăng mạnh nhưng không đồng đều

Theo thống kê từ BCTC quý II, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản khá khả quan với nhiều khoản lãi đột biến.

Nhờ đẩy mạnh bàn giao các đại dự án, CTCP Vinhomes (mã: VHM) ghi nhận 52.721 tỷ đồng doanh thu, gấp 2,9 lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế 26.466 tỷ đồng, gấp 2,7 lần. Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần đạt 116.565 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 52.091 tỷ đồng, lần lượt gấp 3,4 lần và 5 lần so với cùng kỳ.

Tập đoàn DIC (mã: DIG) công bố doanh thu quý II đạt 613 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ nhờ mảng kinh doanh bất động sản phục hồi. Lợi nhuận sau thuế 143 tỷ đồng, gấp 2,7 lần. Theo đó, lũy kế 6 tháng, doanh thu DIC tăng 77% lên mức 758 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế 133,5 tỷ đồng, gấp gần 20 lần cùng kỳ.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) đạt 912 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý II, cải thiện đáng kể so với mức lỗ 190 tỷ đồng cùng kỳ. Qua đó, lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm được nâng lên 1.772 tỷ đồng, tương đương khoảng 96% kế hoạch năm được ĐHĐCĐ thông qua, trong khi cùng kỳ lỗ 666 tỷ đồng.

Nhờ hoạt động cơ cấu danh mục đầu tư, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý II ở mức 80,5 tỷ đồng, tăng 24% và lũy kế 6 tháng 218 tỷ đồng, tăng 89% so với cùng kỳ năm trước. Nhà Khang Điền (mã: KDH) lập kỷ lục lợi nhuận trong quý II với 770 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ; lũy kế 6 tháng, lợi nhuận sau thuế cán mốc 1.097 tỷ đồng, tăng 248%.

Tuy nhiên, bữa tiệc không dành cho tất cả. Nhiều doanh nghiệp như CTCP Bluemarq Group (mã: DXG), CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) hay TTC Land (mã: SCR) đều ghi nhận lợi nhuận quý II giảm sâu. Thậm chí, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã: DXS) báo lỗ trong quý II.

Theo Chứng khoán Maybank (MSVN), lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) toàn ngành tăng 210,8% so với cùng kỳ trong quý II và mức phục hồi tập trung vào một số doanh nghiệp. Vinhomes đóng góp lớn nhất nhờ các giao dịch bán sỉ có biên lợi nhuận cao, trong khi Khang Điền và Novaland hưởng lợi từ các khoản lãi bất thường từ thoái vốn dự án.

Nếu loại VHM, KDH và NVL, lợi nhuận toàn ngành vẫn tăng khoảng 75%. Tuy nhiên, chất lượng lợi nhuận chưa đồng đều khi thu nhập tài chính đóng góp đáng kể vào tăng trưởng lợi nhuận ở nhiều doanh nghiệp ngoài Vinhomes, cho thấy sự phục hồi hoạt động cốt lõi chưa thực sự diễn ra trên diện rộng.

Nên đầu tư có chọn lọc

Trong bối cảnh đó, bất chấp lợi nhuận có cải thiện hay không, đa phần cổ phiếu bất động sản, trừ VHM, đều miệt mài giảm từ tháng 10/2025 đến nay. Nhiều cổ phiếu đã lùi về vùng giá cuối năm 2022 – thời điểm xảy ra khủng hoảng trái phiếu – như DIG, SCR, KDH và NLG.

Chứng khoán Maybank (MSVN) nhận xét ngành bất động sản bước vào quý II/2026 tại một điểm chuyển biến quan trọng: lợi nhuận phục hồi mạnh trong khi định giá đã về gần mức thấp lịch sử. Toàn ngành đang giao dịch quanh 0,94–0,95 lần P/B, thấp hơn đáng kể mức trung bình dài hạn khoảng 1,5 lần.

Yếu tố ảnh hưởng lớn đến cổ phiếu bất động sản trong thời gian qua là lãi suất. Theo chuyên gia MSVN, lãi suất vay mua nhà thả nổi đã tăng lên khoảng 10–14%, bắt đầu gây áp lực lên khả năng chi trả của khách hàng. Đồng thời, điều này cũng làm rõ khoảng cách giữa các chủ đầu tư có năng lực triển khai tốt và những doanh nghiệp phụ thuộc vào thu nhập tài chính hoặc bán tài sản.

Thị trường đang phân hóa rõ rệt. Hà Nội bước vào giai đoạn hấp thụ nguồn cung sau chu kỳ tăng 2024–2025. Nguồn cung quý II/2026 đạt khoảng 8.600 căn, trong khi lượng tiêu thụ khoảng 6.000 căn, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm còn khoảng 70%. Tuy nhiên, giá vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 95 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, nguồn cung vẫn là điểm nghẽn, với chỉ khoảng 1.000 căn mở bán và 700 căn được tiêu thụ trong quý II/2026. Tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức khá tốt, 75–80%, trong khi giá bình quân tăng lên khoảng 93 triệu đồng/m², gần tương đương Hà Nội.

MSVN dự báo lãi suất có thể duy trì tương đối ổn định khi chính sách hỗ trợ trong nước bị cân bằng bởi áp lực tỷ giá và cạnh tranh nguồn vốn từ đầu tư hạ tầng. Nguồn cung TP.HCM có thể dần phục hồi từ nửa cuối năm 2026 khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, chuyển trọng tâm của ngành từ phê duyệt dự án sang khả năng hấp thụ và triển khai thực tế.

Do đó, MSVN duy trì quan điểm tích cực có chọn lọc đối với cổ phiếu bất động sản, ưu tiên các chủ đầu tư có bảng cân đối lành mạnh, năng lực triển khai tốt và quỹ đất ở vị trí chiến lược.