Đề xuất mở rộng chuyển nhượng hợp đồng bất động sản chưa có sổ

Sáng 19/8, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày tờ trình về 2 nội dung: Định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023; định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Theo đó, sau 2 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch và đồng bộ với các pháp luật liên quan.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện cũng xuất hiện những loại hình bất động sản và tình huống giao dịch mà hệ thống hợp đồng mẫu hiện hành chưa bao quát hết. Chính phủ đánh giá hệ thống hợp đồng mẫu hiện hành chưa bao quát hết các loại hình bất động sản thực tế trên thị trường, các tình huống giao dịch về chuyển nhượng hợp đồng; đồng thời còn có sự chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong sử dụng hợp đồng mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư.

Trên cơ sở đó, một trong những định hướng sửa đổi là hoàn thiện hệ thống hợp đồng kinh doanh bất động sản phù hợp với các loại hình bất động sản trên thực tế và mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng.

Thêm 3 loại hợp đồng được chuyển nhượng

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo bổ sung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng, gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, phạm vi chuyển nhượng hợp đồng theo dự thảo không chỉ liên quan nhà ở mà còn mở rộng sang công trình xây dựng và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng.

Đây cũng là một trong những nội dung được Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đề nghị đại biểu Quốc hội tập trung thảo luận khi cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tờ trình của Chính phủ xác định việc sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản phải theo hướng hoàn thiện hệ thống hợp đồng phù hợp với các loại hình bất động sản trên thực tế; làm rõ nguyên tắc áp dụng, thẩm quyền và trình tự thực hiện, đồng thời rà soát, thống nhất với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng nhằm khắc phục chồng chéo và giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Cảnh báo chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ và thất thu thuế

Thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đánh giá việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng có thể giúp "mở rộng thị trường thứ cấp trước khi đăng ký tài sản".

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cũng đặt ra một loạt vấn đề cần được tiếp tục đánh giá.

Theo đó, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng đối với các loại bất động sản chưa có giấy chứng nhận cần được xem xét kỹ nhằm hạn chế nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và thất thu thuế.

Đây là vấn đề đáng chú ý bởi với đề xuất mới, giao dịch thứ cấp có thể phát sinh trong giai đoạn tài sản chưa hoàn tất việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận.

Do vậy, cùng với việc mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng, yêu cầu đặt ra là phải thiết kế cơ chế quản lý đủ chặt chẽ để theo dõi quá trình chuyển nhượng và bảo đảm quyền, lợi ích của các bên tham gia giao dịch.

Một nội dung liên quan trong dự thảo là bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch. Dự thảo đồng thời bổ sung quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Theo định hướng chung được Chính phủ xác định, dự thảo còn thúc đẩy chuyển đổi số, xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ, liên thông, bảo đảm dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống"; tăng cường công khai, minh bạch thị trường và quản lý các giao dịch bất động sản.