Đề xuất cơ chế bảo đảm 5% giá trị hợp đồng khi mua nhà trên giấy

Ngày 19/8, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tờ trình trước Quốc hội về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, dự thảo luật bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại

Theo dự thảo luật, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần.

Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng cho bên mua, bên thuê mua không quá 70% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền này không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được xử lý theo cơ chế bảo đảm trước khi chủ đầu tư được nhận đủ tiền.

Theo phương án tại dự thảo, 5% giá trị hợp đồng còn lại được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên.

Số tiền trong tài khoản bảo đảm thanh toán được chuyển cho bên bán, bên cho thuê mua sau khi bên mua, bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận.

Đáng chú ý, dự thảo quy định trường hợp không cấp được giấy chứng nhận do lỗi của bên bán, bên cho thuê mua, bên mua, bên thuê mua được nhận lại số tiền trong tài khoản bảo đảm thanh toán.

Việc thiết kế cơ chế đối với khoản 5% còn lại cũng là nội dung được Ủy ban Kinh tế và Tài chính lưu ý khi thẩm tra.

Theo cơ quan này, dự thảo luật theo tờ trình 520/TTr-CP đã tiếp thu các ý kiến trước đó, khôi phục một số giới hạn thanh toán của luật hiện hành, đồng thời điều chỉnh cơ chế đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại và nghĩa vụ thu xếp bảo lãnh của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng tờ trình và báo cáo của Chính phủ chưa thuyết minh cụ thể từng nội dung chỉnh lý, một số vấn đề chưa được giải trình, tiếp thu đầy đủ và đề nghị tiếp tục báo cáo, làm rõ.

Không được mặc định khách hàng từ chối bảo lãnh

Một vấn đề khác nhận được nhiều ý kiến là cơ chế bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho biết, đối với việc dự thảo không quy định quyền lựa chọn của khách hàng như luật hiện hành, nhiều ý kiến đề nghị giữ quyền lựa chọn của khách hàng.

Theo hướng này, cần tách bạch hai vấn đề: nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thu xếp sẵn khả năng cấp bảo lãnh và quyền lựa chọn của từng khách hàng về việc có phát hành thư bảo lãnh riêng hay không.

Đáng chú ý, trường hợp khách hàng lựa chọn từ chối bảo lãnh, nhiều ý kiến cho rằng quyết định này phải dựa trên cơ sở tự nguyện.

Khách hàng phải được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí và rủi ro trước khi quyết định. Việc từ chối bảo lãnh không được mặc định trong hợp đồng mẫu. Tuy nhiên, cũng có ý kiến tán thành với phương án tại dự thảo luật.

Theo luồng ý kiến này, cơ chế cho khách hàng lựa chọn có thể giúp giảm chi phí, nhưng cũng có nguy cơ bị lạm dụng do khách hàng có vị thế thương lượng không cân bằng và thông tin hạn chế, qua đó làm suy giảm ý nghĩa quản trị rủi ro của bảo lãnh.

Như vậy, cơ chế bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai vẫn là vấn đề còn có các quan điểm khác nhau và cần tiếp tục được xem xét trong quá trình hoàn thiện dự án luật.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng lưu ý dự thảo luật được xây dựng, hoàn thiện trong thời gian gấp rút, chưa tương xứng với thuyết minh về sự cần thiết sửa đổi toàn diện; chưa có báo cáo đánh giá tác động chính sách và chưa được lấy ý kiến, tham vấn rộng rãi.

Do đó, trên cơ sở ý kiến tại kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, cơ quan này đề nghị Chính phủ tổng hợp, nghiên cứu và hoàn thiện hồ sơ dự án luật để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 2, bảo đảm chất lượng.