Đề xuất 'cấm' bán lại nhà ở xã hội: Khuyến khích 'nghèo bền vững'!?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo chính sách của Luật Nhà ở sửa đổi. Theo kế hoạch, Luật Nhà ở sửa đổi sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội vào cuối năm 2026.

Trong những chính sách của Luật Nhà ở sửa đổi mà Bộ Xây dựng lấy ý kiến thì nổi bật có một chính sách về phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, đề xuất của Bộ Xây dựng là việc bán lại nhà ở xã hội, tức là chúng ta gọi là bán nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp. Theo đó, khi một người đã mua nhà ở xã hội rồi và muốn bán lại cho người khác, thì Bộ Xây dựng đề xuất là chỉ được bán cho đúng đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội.

Hạn chế quyền của người sở hữu nhà ở xã hội

Tức là, người mua nhà ở xã hội ban đầu trên thị trường sơ cấp phải là đúng đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội (gồm các điều kiện về thu nhập, điều kiện về hiện trạng nhà ở - phải chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích chật hẹp…) Và khi mà người mua nhà ở xã hội này muốn chuyển nhượng cho người khác, thì người mua lại đó cũng phải thuộc đúng đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Đề xuất này gây ra rất nhiều ý kiến trong dư luận, và cá nhân tôi, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, cũng nhận được rất nhiều câu hỏi của các phóng viên báo chí, truyền hình và đã trả lời một số cơ quan báo chí.

Rõ ràng là đề xuất này đã hạn chế bớt quyền của người sở hữu nhà ở xã hội, bởi theo quy định tại Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014 trước đây quy định là chỉ giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên. Tức là sau khi người mua nhà ở xã hội, đã thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư, thì trong 5 năm đầu tiên, chủ sở hữu không được chuyển nhượng thứ cấp. Nếu chuyển nhượng thứ cấp thì phải chuyển nhượng cho một trong 2 đối tượng. Thứ nhất, đó là chuyển nhượng cho chủ đầu tư, và thứ hai là chuyển nhượng cho người cũng thuộc đối tượng sở hữu nhà ở xã hội giống như mình. Và giá bán lại nhà ở xã hội thì khống chế là không vượt quá giá bán ban đầu.

Quy định tại Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014 được kế thừa tại Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, việc giới hạn chuyển nhượng thứ cấp nhà ở xã hội chỉ đặt ra trong 5 năm đầu tiên sau khi thanh toán xong tiền mua nhà ở xã hội. Sau thời gian 5 năm này, nếu người mua đã được cấp giấy chứng nhận, tức là đã được cấp sổ hồng, thì sẽ được tự do chuyển nhượng thứ cấp.

Và Luật Nhà ở năm 2014 quy định là nếu người mua chuyển nhượng thứ cấp thì phải nộp tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ nhà xã hội. Do nhà nước miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và gián tiếp là miễn tiền sử dụng đất cho người mua trên thị trường sơ cấp nên khi bán lại trên thị trường thứ cấp cho người không thuộc đối tượng thụ hưởng nhà xã hội thì Nhà nước sẽ thu lại tiền sử dụng đất phân bổ cho căn nhà này.

Đến Luật Nhà ở năm 2023, Nhà nước đã tiếp thu ý kiến của một số chuyên gia, hiệp hội, doanh nghiệp và đã bỏ quy định này. Như vậy là sau 5 năm thì người mua được tự do chuyển nhượng nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp mà không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì chủ căn hộ nhà ở xã hội đó mới phải nộp tiền sử dụng đất.

Do đó, quy định theo dự thảo hiện nay đã siết chặt hơn và hạn chế bớt quyền của các chủ thể, gây ra khá nhiều ý kiến tranh luận. Theo hồ sơ dự thảo chính sách thì Bộ Xây dụng giải thích là đề xuất này là để giúp tiết kiệm nguồn lực đất đai và giúp chính sách an sinh xã hội được phát huy hiệu quả.

Chúng ta hiểu rằng là nhà ở xã hội là loại hình nhà ở mà được Nhà nước hỗ trợ cho những đối tượng có khó khăn về nhà ở, nên nếu cho phép người mua nhà ở xã hội được chuyển nhượng tự do trên thị trường thứ cấp thì có thể dẫn tới chuyện là nhiều người được sở hữu nhà ở xã hội và làm giảm hiệu quả của chính sách. Và một tác động tiếp theo là nó sẽ tạo thêm gánh nặng trong việc cung cấp nguồn cung bởi vì những đối tượng thụ hưởng sẽ được mở rộng và như vậy thì nguồn cung sẽ phải liên tục được mở rộng hơn.

Đề xuất hợp pháp nhưng không hợp lý

Để đánh giá một quy định pháp luật, một đề xuất chính sách thì chúng ta phải đặt trên hai phương diện. Thứ nhất là chúng ta phải đánh giá trên tính hợp hiến, hợp pháp và thứ hai là chúng ta phải đánh giá trên tính hợp lý.

Về khía cạnh hợp hiến, hợp pháp, một số người thì cho rằng quy định này làm hạn chế bớt quyền con người, quyền công dân và nó có thể trái nguyên tắc về bảo vệ quyền con người, quyền công dân theo Hiến pháp.

Tuy nhiên, Điều 14 của Hiến pháp năm 2013 cũng có quy định là quyền con người, quyền công dân có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong một số trường hợp, ví dụ xtrong trường hợp nhà nước cần phải bảo đảm trật tự, an toàn xã hội hay là đạo đức xã hội. Nếu như Luật Nhà ở có quy định phải hạn chế việc chuyển nhượng này để bảo vệ chính sách phát triển nhà ở xã hội của nhà nước thì quy định này không trái Hiến pháp.

Ngoài ra, Điều 431 Bộ luật dân sự 2015 quy định đối với hợp đồng mua bán tài sản mà tài sản theo quy định của luật chuyên ngành có quy định cấm giao dịch hay là hạn chế giao dịch thì phải tuân theo quy định về cấm giao dịch, hạn chế giao dịch của pháp luật chuyên ngành. Như vậy nếu Luật Nhà ở quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội thì quy định này không trái Hiến pháp và cũng không trái với quy định của Bộ luật dân sự.

Về tính hợp lý của chính sách, tôi cho rằng đề xuất này có một số vấn đề về tính hợp lý. Thứ nhất, chính sách này nếu thông qua sẽ tạo ra tâm lý khuyến khích nghèo bền vững. Nếu hạn chế việc người mua nhà ở xã hội chuyển nhượng thứ cấp thì vô hình trung sẽ… khuyến khích người dân nghèo bền vững. Theo tôi, ta nên khuyến khích việc người dân bán lại nhà ở xã hội sau một thời gian, thay vì cố gắng ngăn chặn.

Chúng ta thấy rằng nhà ở xã hội có thể là căn nhà đầu tiên (First Home) cho những người trẻ mới khởi nghiệp, họ chưa có đủ điều kiện để mua nhà ở thương mại thì tạm thời sử dụng nhà ở xã hội trước. Sau 5-10 năm an cư trên căn nhà này, họ có bước phát triển và có nhu cầu chuyển sang căn nhà ở phân khúc cao hơn, có giá thành đắt hơn, diện tích lớn hơn và sẽ phải bán lại nhà ở xã hội cho người khác. Nếu hạn chế việc chuyển nhượng này thì vô hình trung sẽ khuyến khích cho người ta… không phát triển, tức là khuyến khích nghèo bền vững.

Và như vậy, quy định như dự thảo sẽ tạo ra tâm lý ngần ngại khi mua căn nhà ở xã hội đầu tiên do lo ngại việc rất khó để bán lại trong tương lai, khi phải tìm đối tượng vừa có nhu cầu mua nhưng đồng thời phải đáp ứng được điều kiện để mua nhà ở xã hội.

Và thứ hai, để đảm bảo tính khả thi thì một quy định pháp luật trước khi ban hành phải tính đến cơ chế bảo đảm thực hiện, tức là làm sao để quy định pháp luật ấy ban hành ra thì phải thực hiện được chứ không phải quy định chỉ cho có.

Câu hỏi rất quan trọng đặt ra là ai chịu trách nhiệm xác minh đối tượng nào thụ hưởng nhà ở xã hội khi chuyển nhượng thứ cấp? Bởi vì hiện nay trên thị trường sơ cấp, khi chủ đầu tư bán nhà ở xã hội thì Luật Nhà ở quy định là chủ đầu tư sẽ phải xác minh đối tượng, phải kiểm tra hồ sơ, xác định đối tượng và gửi danh sách cho Sở Xây dựng. Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan để kiểm tra lại kết quả đó.

Như vậy là việc xác minh đối tượng hiện nay có sự phối kết hợp giữa chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước, thực hiện theo từng đợt, ví dụ như một đợt chủ đầu tư mở bán 200 - 300 căn nhà thì có thể tổ chức xác minh theo từng đợt 200 - 300 căn nên không tạo ra quá nhiều gánh nặng. Mặc dù vậy thì vẫn có những vi phạm pháp luật về trục lợi chính sách, theo thông tin báo chí những ngày qua, Cơ quan cảnh sát điều tra tỉnh Bắc Ninh thì đã khởi tố một số vụ án về việc làm giả giấy tờ, hồ sơ để được trục lợi chính sách nhà ở xã hội.

Thế thì câu hỏi đặt ra là trên thị trường thứ cấp sau này, ta hiểu rằng 200 người mua nhà ở xã hội đó sau này sẽ bán, chuyển nhượng thành 200 giao dịch và thậm chí nếu mua đi, bán lại thì sẽ nhiều hơn 200 giao dịch. Và 200 giao dịch đó hoặc nhiều hơn sẽ được thực hiện tại nhiều thời điểm khác nhau, không theo từng đợt giống như khi chủ đầu tư mở bán. Câu hỏi đặt ra: Ai là người đi xác minh đối tượng?

Luật sẽ quy định là chủ đầu tư phải xác minh lại đối tượng? Rất có thể ở thời điểm bán thứ cấp đó thì công ty chủ đầu tư đã giải thể, không còn tồn tại nữa. Vậy Luật có nên quy định là cơ quan nhà nước sẽ đi xác minh đối tượng? Điều này là bất khả thi bởi như vậy thì Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan sẽ làm không hết việc.

Một phương án khác là người bán thứ cấp (người mua của chủ đầu tư và nay có nhu cầu bán thứ cấp) phải đi xác minh đối tượng, phương án này cũng bất khả thi. Hay là người mua thứ cấp phải tự chứng minh và cam kết, chịu trách nhiệm về việc mình đúng đối tượng?

Có thể so sánh với quy định xử phạt những người phóng uế không đúng quy định, hay hút thuốc lá ở nơi công cộng mà có biển cấm hút thuốc. Quy định pháp luật ban hành nhưng trong nhiều năm không có người nào bị xử phạt cả, dẫn đến quy định của pháp luật là không được bảo đảm thực hiện và tạo ra hiện tượng “nhờn luật”, làm giảm hiệu quả của pháp luật.

Và ở khía cạnh khác, nếu không “nhờn luật” thì rất có thể ở khâu hậu kiểm về sau sẽ phát hiện ra hàng loạt người vi phạm quy định này: Rất nhiều người không đáp ứng điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội nhưng vẫn đi mua lại nhà ở xã hội và đặt ra một thế là Nhà nước rất khó để ứng xử. Nếu xử phạt thì sẽ tạo ra quá nhiều những trường hợp vi phạm bị phạt, tạo ra hiệu ứng xã hội, hiệu ứng truyền thông nghiêm trọng.

Do vậy, tôi đề xuất giữ nguyên quy định như hiện nay: cho phép người mua nhà ở xã hội được chuyển nhượng tự do sau 5 năm và không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà liền kề thấp tầng thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Nguyên tắc quan trọng của Luật Nhà ở là mỗi người chỉ được thụ hưởng duy nhất một lần trong cuộc đời. Tức là nếu người dân đã mua nhà ở xã hội rồi mà vẫn đang nghèo, vẫn không có khả năng mua nhà thương mại thì họ tiếp tục sử dụng nhà ở xã hội đó. Nhưng nếu như họ có bước phát triển, có đủ điều kiện để mua nhà thương mại thì không nên hạn chế họ, ngược lại cần tạo điều kiện để họ chuyển nhượng để khuyến khích người dân làm giàu.

Việc trục lợi chính sách như một số ý kiến lo ngại cũng không phải là vấn đề lớn bởi mỗi người chỉ được mua một căn nhà ở xã hội duy nhất trong đời. Pháp luật vẫn có sự kiểm soát ở mức độ nhất định (kiểm soát chuyển nhượng trong 5 năm đầu tiên) và vẫn đảm bảo sự linh hoạt nhất định sau khi kết thúc thời gian 5 năm. Ngược lại, nếu sửa luật theo hướng cấm đoán việc chuyển nhượng nhà ở xã hội thì sẽ tạo rào cản cũng như tâm lý e ngại cho người dân khi mua nhà ở xã hội, dẫn đến chính sách nhà ở xã hội không phát huy được hiệu quả.