Đất nền trước bước ngoặt lớn khi 'cửa' phân lô bán nền hẹp dần

Dự thảo Luật Nhà ở đang trình Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất, đã đưa ra quy định mới về hình thức phát triển nhà ở, trong đó điều chỉnh phạm vi được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo dự thảo, đối với khu vực đô thị, việc phát triển nhà ở chủ yếu được thực hiện theo dự án, trong đó ưu tiên phát triển nhà chung cư, với cơ cấu loại hình và diện tích phù hợp nhu cầu thị trường. UBND cấp tỉnh được giao quy định cụ thể các địa điểm, vị trí phải phát triển nhà ở theo dự án.

Tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê. Trong khi đó, tại các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế để xác định khu vực mà chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Phạm vi có thể được xác định trên địa bàn cấp xã hoặc từng dự án.

Trong tờ trình gửi Quốc hội, Chính phủ cho biết Luật Nhà ở năm 2023 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở, cùng một số quy định về nghĩa vụ dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, phát triển nhà chung cư, nhà ở tái định cư… dựa trên các loại đô thị theo quy định tại Nghị quyết số 1210/2016 và Nghị quyết số 26/2022 về phân loại đô thị.

Tuy nhiên, sau khi các đơn vị hành chính được sắp xếp lại, Nghị quyết số 111/2025 ngày 24/12/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị đã được ban hành. Theo nghị quyết này, đô thị loại IV, loại V, thị xã và thị trấn trước khi sắp xếp chưa được công nhận loại đô thị được xác định là đô thị loại III theo quy định mới.

Bên cạnh thay đổi về phân loại đô thị, Chính phủ cho biết Nghị quyết số 21 đã nêu quan điểm "hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn".

Từ đó, Chính phủ cho rằng, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung các quy định về nhà ở liên quan đến phân loại đô thị, trong đó có khu vực phải xây dựng nhà ở để bán hoặc được phép phân lô bán nền, cũng như khu vực mà dự án phải có nghĩa vụ dành diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Khu vực nào sẽ bị cấm phân lô bán nền?

Theo dự thảo, thay vì áp dụng một cách tiếp cận dựa trên hệ thống phân loại đô thị trước đây, phạm vi được phân lô bán nền sẽ được xác định cụ thể hơn theo từng khu vực.

Tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư phải trực tiếp xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở không được đặt trong nhóm lựa chọn tại các khu vực này. Ở các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh được trao quyền xác định cụ thể nơi nào phải phát triển nhà ở theo dự án và nơi nào được áp dụng hình thức phân lô bán nền.

Đất nền trầm lắng, thanh khoản nhỏ giọt

Trong nửa đầu năm nay, dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đất nền sụt giảm so với giai đoạn cuối năm 2025. Tại các thị trường lớn, lượt tìm kiếm đất nền giảm từ 5-23% tùy khu vực. Dòng tiền có xu hướng rút khỏi các sản phẩm mang tính đầu cơ để chuyển sang phân khúc nhà ở thực.

Về sức cầu, DKRA Group nêu rõ, thị trường tiếp tục duy trì đà giảm, nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ phân khúc đất nền đều khan hiếm và thu hẹp đáng kể. Thanh khoản chỉ phát sinh nhỏ giọt ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý rõ ràng hoặc có giá trị khai thác thực tế.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán bắt đầu xuất hiện sự phân hóa giữa giữ giá hoặc tăng nhẹ tại các đô thị vệ tinh kết nối tốt, trong khi các khu vực phân lô vùng ven chưa có hạ tầng ghi nhận giảm nhằm kích cầu giao dịch.

Quy định này được đặt trong nhóm nguyên tắc phát triển nhà ở của dự thảo. Trong đó, việc phát triển nhà ở phải phù hợp với chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và các quy hoạch có liên quan; đồng thời bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sử dụng tiết kiệm nguồn lực đất đai.

Dự thảo cũng định hướng phát triển chủ yếu nhà chung cư cho thuê tại các khu vực đô thị, khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và những nơi tập trung đông dân cư.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự thảo yêu cầu phù hợp với chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng, phòng cháy chữa cháy, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh môi trường và an toàn trong quá trình xây dựng.

Hình thức phát triển nhà ở theo dự án gồm dự án xây dựng công trình nhà ở độc lập hoặc cụm công trình; công trình, cụm công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp; khu nhà ở đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; khu đô thị có nhà ở và các dự án kết hợp đa mục đích có dành diện tích đất để xây dựng nhà ở.

Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo, dự thảo quy định việc phát triển nhà ở phải phù hợp với chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán và điều kiện tự nhiên từng vùng, miền; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án và nhà ở nhiều tầng.

Với quy định nêu trên, phân lô bán nền không bị loại bỏ hoàn toàn. Hình thức này tiếp tục được áp dụng tại những khu vực được UBND cấp tỉnh xác định phù hợp, trong khi tại các phường thuộc nhóm đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư phải trực tiếp xây dựng nhà ở.

Như vậy, dự thảo Luật Nhà ở đang đặt lại phạm vi áp dụng của phân lô bán nền theo hướng hẹp hơn tại khu vực đô thị, đồng thời trao cho địa phương quyền xác định cụ thể các khu vực còn lại.