Như chúng ta đã biết trước đó ngày 22/12/2017, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 2076/QĐ-TTg về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, tổng diện tích toàn vùng TP.HCM lên tới khoảng 30.000 km2 được quy hoạch thành 4 tiểu vùng, gồm: Tiểu vùng đô thị Trung tâm (bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai); Tiểu vùng phía Đông (bao gồm: các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu); Tiểu vùng tây Bắc (bao gồm các tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc tỉnh Bình Dương); Tiểu vùng phía Tây Nam (bao gồm tỉnh Tiền Giang và một phần tỉnh Long An).

Đầu tư các công trình có tính chất động lực, kết nối vùng TP. HCM

Tại hội thảo, TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển GTVT (Bộ GTVT) cho rằng, để phát huy hết lợi thế của Vùng TP.HCM, trong giai đoạn tới cần tập trung đầu tư vào một số công trình có tính chất động lực, tăng cường kết nối giữa TP.HCM với các tỉnh trong Vùng.

Cụ thể, cần tập trung đầu tư hoàn thiện 6 tuyến cao tốc với tổng chiều dài 456km phục vụ kết nối Vùng, trong đó ưu tiên đầu tư các đoạn tuyến kết nối trực tiếp với CHKQT Long Thành và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu. Bao gồm: (1) Cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây (dài 43km): Mở rộng đoạn TP.HCM – Long Thành dài 24km, quy mô 8 làn xe trước năm 2025; (2) Cao tốc Bến Lức – Long Thành (dài 58km): Đầu tư xây dựng quy mô 6 làn xe trước năm 2025; (3) Cao tốc Biên Hòa – Phú Mỹ - Vũng Tàu (chiều dài 76km): Đầu tư xây dựng quy mô 6-8 làn xe trước năm 2025; (4) Cao tốc đoạn Phan Thiết – Dầu Giây: dài 99 km quy mô 04 làn xe, hoàn thành đưa vào khai thác năm 2022; (5) Tuyến cao tốc TP. HCM – Mộc Bài: dài 65km, quy mô 6 làn xe, đầu tư xây dựng trước 2025; (6) Tuyến cao tốc TP. HCM - Thủ Dầu Một – Chơn Thành: dài 115 km, quy mô 4-6 làn xe, đầu tư xây dựng trước 2025.

Đồng thời, ông Lê Đỗ Mười cho rằng cần đẩy nhanh tiến độ khép kín hệ thống đường vành đai TP.HCM: hoàn thành vành đai 2 trước năm 2023, vành đai 3 và vành đai 4 trước năm 2030 (trong đó ưu tiên xây dựng đoạn kết nối đến CHKQT Long Thành quy mô 6-8 làn xe hoàn thành trước 2025 và đoạn kết nối từ CHKQT Long Thành đến Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu quy mô 6 - 8 làn xe trước 2030). 

Ngoài ra, cần nghiên cứu triển khai đầu tư 3 tuyến giao thông quan trọng hỗ trợ kết nối với CHKQT Long Thành: (1) Tuyến TL.25C - Vành đai 3 (Tân Vạn – Nhơn Trạch): chiều dài 48,5km, quy mô 6 - 8 làn xe đưa vào khai thác trước năm 2025; (2) Tuyến kết nối Liên vùng 04 (từ nút giao Gò Công – Quốc lộ 20), tuyến này hình thành sẽ giảm bớt áp lực giao thông lên đường cao tốc TP.HCM – Long Thành quy mô dài 45 km, bề rộng 40m (6 làn xe); (3) Tuyến trên cao đi dọc theo Đường tỉnh 25C, vượt qua sông Đồng Nai, đi theo đường trục Bắc Nam dài 40km, quy mô 4-6 làn xe, kết nối vào tuyến trên cao số 3, từ đó liên thông với toàn bộ hệ thống đường trên cao của TP. HCM kết nối tới các khu vực quan trọng của TP.HCM và CHKQT Tân Sơn Nhất. Đây là tuyến ưu tiên chỉ kết nối riêng TP.HCM với CHKQT Long Thành.

Riêng đối với kết cấu hạ tầng hàng không, TS. Lê Đỗ Mười, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển GTVT (Bộ GTVT) cho rằng, đầu tư xây dựng CHKQT Long Thành để từng bước phân bổ lại hợp lý lượng hành khách thông qua CHKQT Tân Sơn Nhất hiện thường xuyên quá tải, hoàn thành giai đoạn 1 trước 2025 và đến 2030 đạt 50 triệu khách/năm.

Cần chú ý tới câu chuyện tạo quỹ đất sạch

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược Chính sách Tài nguyên và Môi trường cho biết, trên cơ sở Quyết định 2076 của Thủ tướng Chính phủ, TP.HCM đã xây dựng, trình Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020). Theo đó, tổng diện tích đất phi nông nghiệp sẽ tăng lên 118.890 ha, chiếm 56,9 % tổng số diện tích các loại đất (tăng 28.022 ha so với năm 2010); tổng diện tích đất chưa sử dụng sẽ giảm xuống còn 309 ha, chiếm 0,1 % tổng số diện tích các loại đất (giảm 326 ha so với năm 2010); tổng diện tích đất đô thị đã được điều chỉnh tăng thêm 8.863 ha và diện tích đất khu công nghệ cao được giữ nguyên. 

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ kiến nghị vùng TP.HCM trong thời gian tới, khi thực hiện quy hoạch và đầu tư hạ tầng cần chú ý tới vấn đề giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch. “Việc tạo quỹ đất sạch để cho các nhà đầu tư có thể triển khai đầu tư dự án. Một trong những giải pháp phát triển đô thị mà chúng tôi đề xuất là việc chỉnh trang đô thị phải thực hiện theo phương pháp dồn điền đổi thửa. Đây là giải pháp mấu chốt biến khu đô thị ở nước kém phát triển thành khu đô thị hiện đại tầm cỡ như ở các nước hiện đại như Singapore, Nhật Bản”, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ lưu ý.

Câu chuyện huy động vốn và “thảm họa” giải phóng mặt bằng

Theo các chuyên gia tại hội thảo, câu chuyện phát triển Vùng TP HCM mở rộng không thể tách rời câu chuyện huy động vốn, nguồn lực để đầu tư hạ tầng giao thông đường bộ. TS. Lê Đỗ Mười cho biết, hiện nay với đường bộ, Bộ GTVT đang còn 12 gói đấu nối từ Lạng Sơn tới mũi Cà Mau, có những tuyến nhiều nhà đầu tư quan tâm và sẽ kêu gọi được theo hình thức PPP, nhà nước giải phóng mặt bằng, còn nhà đầu tư xây dựng. Thậm chí chuyên gia còn đề nghị bổ sung, nghiên cứu lại hình thức BT như đã làm trước đây.

GS-TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài (VAFIE) cho rằng, vấn đề chính hiện nay là làm sao khắc phục tình trạng chậm trễ từ thủ tục cấp phép dự án, giải tỏa mặt bằng, tính toán chi phí… để nhà đầu tư thực hiện dự án đúng tiến độ. Trên thực tế, nhà đầu tư không chỉ muốn tham gia đầu tư đường bộ mà cả đường sắt, đường hàng không. Do đó bài toán hiện nay là nhà nước phải có chính sách phù hợp, hài hòa lợi ích giữa 3 bên (nhà nước- nhà đầu tư- người dân) thì sẽ kêu gọi được dòng vốn đầu tư không chỉ nhà đầu tư trong nước mà cả nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, trong câu chuyện kết nối Vùng TP.HCM, xây dựng hạ tầng thì phải quan tâm đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Bởi lâu nay đối với nhà đầu tư việc giải phóng mặt bằng là một “thảm họa”, vướng mắc kéo dài khiến nhà đầu tư nản lòng, dự án chậm trễ.

Nhận diện các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản vùng TP.HCM

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc R&D, DKRA Việt Nam nhìn nhận thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM từ lâu không còn giới hạn về địa giới hành chính mà đã mở rộng sang các tỉnh lân cận như Bình Dương – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu – Long An.

Trước đây, nói đến thị trường các tỉnh giáp ranh là nói đến đất nền phân lô. Thế nhưng trong 2 - 3 năm qua, các tỉnh giáp ranh đã phát triển đầy đủ các phân khúc bất động sản từ nhà phố biệt thự đến căn hộ. Hiện nay không khó để tìm kiếm các dự án căn hộ hoặc nhà phố, biệt thự tại các tỉnh Long An – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu – Bình Dương.

Từ đó, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, một trong yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của thị trường các tỉnh giáp ranh TP.HCM là giá cả hấp dẫn. Do nguồn cung mới khan hiếm, giá bất động sản tại TP.HCM tăng cao trong 5 năm qua thì giá bất động sản tại các tỉnh giáp ranh còn rẻ, cùng tiềm năng phát triển.

Đối với thị trường các tỉnh vùng ven TP.HCM, ông Hoàng cho rằng yếu tố tác động nhanh nhất, mạnh mẽ nhất là hạ tầng giao thông liên kết vùng; là sự phát triển các khu công nghiệp và kinh tế biển kéo theo lượng lao động có nhu cầu về nhà ở tăng cao trong thời gian gần đây. Ngoài ra là sự xuất hiện các chủ đầu tư lớn, uy tín với các dự án “khủng”.

Ông Nguyễn Hoàng cho rằng, để phát triển thị trường bất động sản các tỉnh vùng phụ cận TP.HCM bền vững trước hết cần chú ý đến công tác quy hoạch. Cụ thể quy hoạch đô thị, dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội (lao động, công việc - nhà ở - tiện ích xã hội); xác định các đô thị vệ tinh có tính chất hỗ trợ hoặc giải tỏa cho TP.HCM. Đồng thời với đó là tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Cần thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để thúc đẩy liên kết.

Bên cạnh đó, cần khuyến khích các dự án lớn của những chủ đầu tư lớn đang tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến vài nghìn hecta làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương.“Xu hướng bỏ phố về quê, sống xa trung tâm thành phố bị nén quá tải hoặc một căn nhà thứ hai với tiện ích, cảnh quan, môi trường sống cho những khu đô thị mới. Đặc biệt quan trọng và là ưu tiên hàng đầu là tìm kiếm được bất động sản với mức giá phù hợp, tiềm năng gia tăng lợi nhuận”, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D, DKRA Việt Nam nhấn mạnh.

Tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng có thể lạc quan với tương lai của thị trường BĐS vùng TP.HCM, đặc biệt với tiểu vùng trung tâm. Đại diện tỉnh Bình Dương, ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết về hạ tầng, giao thông, trước đây Bình Dương đã thấy được vai trò của mình khi là tỉnh lân cận với TP.HCM và đã chủ động quy hoạch từ rất sớm để phát triển hạ tầng giao thông, đồng thời đầu tư rất hoàn chỉnh, đón đầu lợi thế khi phát triển.

Bên cạnh đó, Bình Dương đã triển khai các chương trình phát triển đô thị và nhà ở. Chính sách thu hút, đón đầu của Bình Dương về phát triển kinh tế xã hội và nhà ở đã được thực hiện từ trước. “Từ năm 1996 chúng tôi đã có chiến lược, đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật. Tỉnh Bình Dương luôn mời gọi nhà đầu tư. Về chính sách, chủ trương luôn được công khai minh bạch, lãnh đạo thường xuyên gặp gỡ nhà đầu tư, doanh nghiệp. Có thế nói, tỉnh Bình Dương đã có sự quan tâm to lớn và hiểu yếu tố quan trọng của nhà đầu tư đến Bình Dương”, ông Võ Hoàng Ngân nói.

Luật sư Trương Thị Hòa, phó chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, mỗi một lực đẩy đều có thách thức, điển hình như lực đẩy hệ thống hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, thách thức trong chậm trễ các dự án giao thông, mà thực tế là giao thông phải đi trước. Nhấn mạnh đến liên kết vùng TP.HCM nhưng phải phát triển nội vùng, của chính nội tại địa phương đó như về kinh tế, hạ tầng giao thông, chứ không thể chờ tỉnh khác hỗ trợ.

Kéo dân về ở tại các khu đô thị, tránh câu chuyện “vườn không nhà trống”

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Group chia sẻ, trên thực tế đã có nhiều khu đô thị trước đây sau khi hoàn thiện nhưng không có khách hàng, người dân mua nhà về sinh sống, định cư. Đây là bài học về kết nối hạ tầng giao thông giữa dự án khu đô thị và các khu vực lân cận của địa phương và tỉnh đó. Đó còn là hệ sinh thái, tiện ích kèm theo trong khu đô thị đó như khu vui chơi giải trí, công viên, trường học… “Có tình trạng những dự án làm 10-15 năm mà người dân về ở vẫn rất thưa thớt”, bà Hương nói.

Tại Hội thảo, các chuyên gia và đại biểu đều kỳ vọng Vùng TP.HCM sẽ hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối vùng giữa TP.HCM và các địa phương lân cận (Khu vực phía nam tỉnh Bình Dương, Khu vực phía tây tỉnh Đồng Nai, Khu vực phía đông tỉnh Long An) cũng như kết nối giữa các khu vực khác nhau của TP.HCM, đồng thời phát triển không gian đô thị TP.HCM thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Do đó, các nhà đầu tư bất động sản cần định hướng, khai thác việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tham gia hợp tác công tư với chính quyền TP. HCM và các tỉnh lân cận để khai thác lợi thế tăng giá trị đất khi điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, hạ tầng khu - cụm công nghiệp, hạ tầng thương mại, du lịch, dịch vụ… trong toàn vùng.

Bài liên quan

Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản Vùng TP.HCM mở rộng 2021

Thu hút FDI với sự phát triển của TP.HCM và phụ cận

Quy hoạch đất đai đối với phát triển đô thị TP.HCM

Toàn cảnh quy hoạch phát triển giao thông trong liên kết Vùng TP.HCM mở rộng