Chung cư sẽ có thời hạn, hết hạn phải xây mới

Sáng 19/8, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Trình bày tờ trình tóm tắt định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, việc sửa đổi Luật nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở; hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, cắt giảm chi phí tuân thủ; tháo gỡ các khó khăn, điểm nghẽn trong thực tiễn và bảo đảm đồng bộ với các luật có liên quan.

Dự thảo kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung các chính sách về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà chung cư.

Đáng chú ý, trong nhóm chính sách về sở hữu nhà ở, Chính phủ đề xuất bổ sung quy định "chung cư có thời hạn".

Theo đó, dự thảo quy định "chung cư có thời hạn" theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, gắn với bảo đảm quyền tài sản và quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ chung cư được xác định có nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Nội dung này được Chính phủ đưa vào dự thảo nhằm thể chế hóa quan điểm tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Bộ trưởng nêu rõ, quy định này được đặt trong tổng thể chính sách về sở hữu nhà ở và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Pháp luật hiện hành đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ thì thực hiện phá dỡ, xây dựng lại theo quy định.

Hồ sơ dự thảo cũng nêu các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ. Đối với một số nhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1994, pháp luật đã quy định cơ chế chủ sở hữu đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư.

Bên cạnh chính sách về sở hữu, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung hình thức BT trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm góp phần bổ sung nguồn vốn cho các dự án. Dự thảo cũng bổ sung mô hình thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư, nhằm nâng cao chất lượng quản lý và giảm khối lượng công việc cho Ban quản trị.

Đề nghị làm rõ khái niệm "chung cư có thời hạn"

Trình bày báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu bày tỏ tán thành sự cần thiết xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và cơ bản nhất trí với 6 nhóm chính sách đã được xác định.

Cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, cập nhật các nội dung, định hướng sửa đổi tại một số dự án luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Ngân sách nhà nước để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Riêng về chính sách sở hữu nhà ở, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp lưu ý, dự thảo Luật đã đưa ra khái niệm mới là "chung cư có thời hạn". Tuy nhiên, các điều khoản của dự thảo luật không sử dụng thuật ngữ "thời hạn sử dụng nhà chung cư" như pháp luật hiện hành.

Từ đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm "chung cư có thời hạn" trong dự thảo Luật để tránh có các cách hiểu khác nhau liên quan đến "thời hạn sử dụng nhà chung cư" và các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát chính sách về sở hữu nhà ở, trong đó làm rõ mối quan hệ giữa quy định về chung cư có thời hạn với các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cơ quan thẩm tra cho rằng, đây là nội dung cần được hoàn thiện nhằm bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật và tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng.

Cùng với vấn đề thời hạn chung cư, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục rà soát các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Những vấn đề được nêu gồm xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung cư; hoạt động của Ban quản trị; Ban quản lý nhà chung cư; quản lý, sử dụng nguồn thu từ dịch vụ đối với phần sở hữu chung và kinh phí bảo trì.

Cơ quan thẩm tra đề nghị có chính sách bảo đảm tháo gỡ các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện và nâng cao chất lượng sống của cư dân.

Về tiến độ, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được đề nghị trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất. Đối với các nội dung chính sách nhằm thể chế việc phân định thẩm quyền, phân cấp, phân quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Các nội dung chính sách khác của Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2027.

Chính phủ cho biết dự thảo Luật đã được hoàn thiện trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp và góp ý của các bộ, ngành, địa phương, tổ chức, cá nhân.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đánh giá hồ sơ định hướng chính sách đáp ứng yêu cầu theo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đủ điều kiện để trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến; đồng thời đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định để bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất và tính khả thi của dự thảo Luật.