Chung cư hết vòng đời, ai trả tiền xây lại?

Câu hỏi này không chỉ liên quan đến những chung cư cũ đã xuống cấp hiện nay. Nếu những quy định đang được đề xuất trở thành luật, nó có thể làm thay đổi cách nhìn về giá trị kinh tế của một căn hộ ngay từ thời điểm người dân quyết định mua nhà.

Dự thảo Luật Nhà ở ngày 7/8/2026 xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ kết luận kiểm định. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì phải kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Điều đáng chú ý nằm ở cơ chế xử lý sau đó.

Đối với chung cư không phải là chung cư cũ, dự thảo quy định chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại thông qua việc đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới. Khoản đóng góp được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Thiết kế nghĩa vụ đóng góp phải khả thi và công bằng

Như vậy, có một thay đổi rất đáng lưu ý về tư duy kinh tế của việc sở hữu căn hộ. Người mua căn hộ hôm nay không chỉ mua quyền sử dụng một không gian trong thời gian công trình tồn tại. Về dài hạn, họ còn có thể phải chuẩn bị một nguồn tài chính đáng kể để tham gia tái tạo chính tài sản đó khi công trình không còn bảo đảm điều kiện sử dụng. Đây là điều hợp lý nếu nhìn từ bản chất của nhà chung cư.

Không có công trình xây dựng nào tồn tại mãi mãi. Một tòa nhà có thể được bảo trì tốt để kéo dài thời gian sử dụng, nhưng đến một thời điểm nhất định vẫn phải cải tạo hoặc xây dựng lại. Nếu Nhà nước hoặc một chủ đầu tư mới luôn phải bỏ tiền để xây căn hộ mới cho chủ sở hữu cũ thì chi phí cuối cùng vẫn phải được chuyển cho một chủ thể khác trong xã hội. Dự thảo lần này dường như muốn làm rõ nguyên tắc rằng quyền sở hữu căn hộ không đồng nghĩa với quyền được nhận miễn phí một căn hộ mới mỗi khi công trình cũ kết thúc vòng đời.

Từ góc độ quyền tài sản, cách tiếp cận này có cơ sở. Chủ sở hữu căn hộ vẫn gắn với quyền đối với phần đất chung của tòa nhà. Khi công trình phải phá dỡ, giá trị quyền đối với đất không vì thế mà biến mất. Nhưng tài sản vật chất là căn hộ đã hết khả năng sử dụng thì việc hình thành một tài sản mới tất yếu phải có nguồn vốn mới. Vấn đề khó nhất vì vậy không nằm ở câu hỏi có nên đóng góp hay không mà nằm ở cách thiết kế nghĩa vụ đóng góp sao cho khả thi và công bằng.

Dự thảo đã có một bước khá thực tế khi cho phép chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại theo tiến độ dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ mới. Nội dung này phải được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư. Cách thiết kế này giúp giảm sức ép phải nộp ngay một khoản tiền rất lớn trước khi dự án được triển khai.

Tuy nhiên câu hỏi lớn hơn vẫn còn đó. Một gia đình mua căn hộ ở tuổi 30 có thể đến tuổi 70 hoặc 80 mới gặp thời điểm tòa nhà phải xây dựng lại. Lúc ấy họ có thể không còn thu nhập ổn định.

Một căn hộ từng là tài sản tích lũy lớn nhất của gia đình lại phát sinh nghĩa vụ tài chính mới vào giai đoạn mà khả năng chi trả của chủ sở hữu thấp nhất. Nếu khoản đóng góp được tính từ diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ thì số tiền trong tương lai có thể rất khác với khả năng tài chính của người sở hữu.

Dự thảo cũng tính đến trường hợp chủ sở hữu không đóng góp. Khi đó họ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo pháp luật đất đai tại thời điểm phá dỡ và bàn giao lại đất để Nhà nước giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Về pháp lý, đây là một phương án để xử lý tình huống không thể buộc mọi chủ sở hữu phải có cùng khả năng tài chính. Nhưng về kinh tế, đây lại là điểm cần được tính toán rất kỹ.

Giá trị một căn hộ chung cư không chỉ nằm ở phần quyền sử dụng đất được phân bổ. Nó còn gắn với vị trí, khả năng tiếp cận hạ tầng, cộng đồng cư dân và giá trị thương mại của chính dự án. Nếu một người không có khả năng đóng tiền xây dựng lại mà chỉ nhận giá trị phần quyền sử dụng đất, cần bảo đảm cơ chế định giá đủ minh bạch để họ không rơi vào tình trạng mất một chỗ ở nhưng khoản bồi thường lại không đủ để tiếp cận một chỗ ở tương đương.

Đây đặc biệt là vấn đề đối với những khu chung cư nằm ở vị trí trung tâm đô thị, nơi giá trị đất rất lớn nhưng việc xác định phần quyền sử dụng đất của từng căn hộ lại không đơn giản như xác định giá một thửa đất riêng lẻ. Chính vì vậy nếu chính sách này được thông qua, thị trường có lẽ cũng phải thay đổi cách định giá chung cư.

Một căn hộ mới xây không thể được xem hoàn toàn giống một căn hộ đã sử dụng 30 hoặc 40 năm chỉ dựa trên vị trí và diện tích. Thời gian sử dụng còn lại của công trình, chất lượng bảo trì, tình trạng quỹ bảo trì và chi phí dự kiến cho việc cải tạo hoặc xây dựng lại trong tương lai đều có thể trở thành yếu tố ảnh hưởng đến giá. Điều này cũng có thể tác động đến hoạt động tín dụng.

Khi ngân hàng nhận thế chấp căn hộ, giá trị tài sản bảo đảm về lý thuyết không chỉ phụ thuộc vào giá thị trường tại thời điểm cho vay mà còn phụ thuộc vào tuổi đời công trình và khả năng tiếp tục khai thác. Một căn hộ trong tòa nhà mới 10 năm và một căn hộ trong tòa nhà đã sử dụng 50 năm khó có thể được đánh giá hoàn toàn bằng cùng một tiêu chuẩn nếu nghĩa vụ xây dựng lại trong tương lai đã trở thành một yếu tố pháp lý rõ ràng.

Định giá lại thị trường chung cư

Ở chiều ngược lại, cơ chế mới cũng có thể giúp giải quyết một nút thắt lâu nay của việc cải tạo chung cư. Nếu mọi chủ sở hữu đều kỳ vọng một chủ đầu tư mới phải tự cân đối toàn bộ chi phí xây dựng căn hộ tái định cư bằng cách tăng tầng, tăng mật độ hoặc khai thác diện tích thương mại thì chỉ những khu đất có khả năng sinh lời cao mới hấp dẫn doanh nghiệp.

Những chung cư không có lợi thế vị trí hoặc không còn dư địa tăng mật độ rất khó tìm được nhà đầu tư. Việc xác lập nguyên tắc chủ sở hữu cùng đóng góp chi phí tái tạo tài sản vì thế có thể làm cho bài toán cải tạo chung cư bền vững hơn về tài chính. Nhưng một chính sách đúng về nguyên tắc vẫn cần một cơ chế đủ mềm để thực hiện.

Theo tôi điều cần làm rõ hơn trong quá trình hoàn thiện dự thảo là cơ chế dành cho những chủ sở hữu không đủ khả năng đóng góp nhưng vẫn có nhu cầu tiếp tục ở. Có thể nghiên cứu phương thức trả chậm dài hạn, tín dụng ưu đãi hoặc cơ chế chuyển một phần nghĩa vụ tài chính thành khoản phải thanh toán khi chuyển nhượng căn hộ sau này.

Nếu không có những công cụ như vậy, một cơ chế nhằm chia sẻ hợp lý chi phí xây dựng lại có thể vô tình tạo ra sự phân tầng ngay trong cùng một cộng đồng cư dân. Người có tiền được trở lại căn hộ mới. Người không có tiền phải nhận bồi thường và rời khỏi nơi mình đã sinh sống hàng chục năm.

Nhìn rộng hơn, quy định về xây dựng lại chung cư đang đặt ra một thông điệp quan trọng đối với thị trường nhà ở. Sở hữu căn hộ không chỉ là câu chuyện mua một tài sản rồi giữ nó vô thời hạn. Đó là quyền sở hữu đối với một tài sản nằm trong một công trình có vòng đời và việc duy trì giá trị của quyền sở hữu ấy cũng có chi phí.

Nếu nguyên tắc này được luật hóa rõ ràng, người mua nhà sẽ phải tính thêm một biến số trước khi xuống tiền. Không chỉ là căn hộ hôm nay giá bao nhiêu, mà còn là tòa nhà có thể sử dụng bao lâu, được bảo trì như thế nào và đến một ngày phải xây lại thì phần chi phí của mình sẽ được xác định ra sao? Khi đó thị trường chung cư có thể tiến gần hơn đến cách định giá một tài sản theo toàn bộ vòng đời của nó, thay vì chỉ nhìn vào giá bán tại thời điểm mua. Và đó có lẽ mới là thay đổi lớn nhất mà quy định này có thể tạo ra.