Chung cư Hà Nội: Mua lúc này là 'bắt đáy'?

Nửa đầu năm nay, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang ở một giai đoạn tương đối lạ. Mấy năm liền giá chỉ đi lên, thì nay rao bán cắt lời, hạ giá so với kỳ vọng lại xuất hiện tràn ngập ở các hội nhóm hay diễn đàn trên mạng xã hội. Tuy nhiên, các dự án mở bán mới lại là một câu chuyện hoàn toàn khác. Nguồn cung có tăng nhưng chủ yếu là hàng cao cấp, còn phân khúc bình dân thì gần như không xuất hiện.

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, giá chung cư Hà Nội đã tăng tới 97% so với quý I/2019, mức tăng kỷ lục cả nước trong vòng 7 năm qua. Tính ra, chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà tại Thủ đô đã gần như tăng gấp đôi.

Dù vậy, diễn biến vài tháng gần đây lại cho thấy giá căn hộ trung bình đã giảm khoảng 7% so với cuối năm 2025. Mức giảm này có thể chưa đủ để khẳng định thị trường bước vào chu kỳ đi xuống, nhưng là tín hiệu đáng chú ý sau thời gian dài giá gần như chỉ tăng. Đặc biệt, sự điều chỉnh đang diễn ra không đồng đều giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Dự án mới chạm mốc 100 triệu đồng/m2, hàng cũ hạ nhiệt

Sự chênh lệch giữa thị trường sơ cấp (dự án mới) và thứ cấp (mua đi bán lại) đang là điểm đáng chú ý nhất lúc này.

Ở thị trường thứ cấp, không ít nhà đầu tư "ôm hàng" đang bắt đầu phải hạ giá bán, Những người này dùng đòn bẩy tài chính lớn giai đoạn 2023-2025, đang là nhóm sốt ruột nhất khi thanh khoản đóng băng mà lãi vay vẫn gõ cửa hàng tháng.

Không bán nhanh được như thời kỳ sốt đất, họ buộc phải chọn hoặc gánh tiếp chi phí tài chính hoặc chịu cắt bớt lợi nhuận kỳ vọng để đẩy hàng. Vì thế, nhiều giao dịch gắn mác "cắt lỗ" hiện nay thực chất là chấp nhận ăn lãi mỏng hơn để thu tiền về.

Ngược lại, ở thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư vẫn không giảm giá do nhiều nguyên nhân. Dữ liệu từ CBRE chỉ ra, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Hàng mới ra phần lớn vẫn là các dự án hạng sang và cao cấp. Trong khi người bán nhỏ lẻ trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu "xuống nước", các doanh nghiệp phát triển dự án vẫn bám trụ ở mức giá cao.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội đánh giá, việc nguồn cung mới toàn rơi vào phân khúc đắt đỏ không chỉ đẩy mặt bằng giá chung lên cao, mà còn kéo giấc mơ sở hữu nhà vượt quá tầm tay của đại đa số người dân. Đây chính là gốc rễ tạo nên nghịch lý, nhà ra mắt thì nhiều, nhưng nhà vừa túi tiền thì tìm không ra.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết, trong nửa đầu năm, các dự án mở bán mới tiếp tục kéo mặt bằng giá sơ cấp tăng lên. Nguồn cung nhà ở bình dân hoàn toàn vắng bóng.

Trái lại, thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện những nhịp điều chỉnh nhẹ. Điều này thể hiện tâm lý người mua đã cẩn trọng hơn hẳn và nhịp giao dịch đang chậm lại. Sự lệch pha này có thể sẽ còn kéo dài, bởi giá mở bán mới phụ thuộc vào tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn của doanh nghiệp; còn giá thứ cấp lại phản ứng tức thì với sức chịu đựng tài chính của từng cá nhân.

Khép lại thời "nhắm mắt mua cũng thắng"

Nhìn lại mức tăng gần 100% trong 7 năm, việc chung cư Hà Nội khựng lại một nhịp là điều hoàn toàn dễ hiểu. Dấu hỏi lớn nhất lúc này là sau giai đoạn sốt nóng, thị trường sẽ vận động ra sao?

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên. Thời kỳ "mua đâu thắng đó" đã chính thức khép lại. Dòng tiền lướt sóng rút dần, nhường chỗ cho những tài sản có giá trị thực, pháp lý chuẩn chỉnh, hạ tầng tốt và khai thác ra tiền ngay.

Đây chính là bước ngoặt lớn nhất của chung cư Hà Nội trong năm 2026. Sự phân hóa giữa các dự án sẽ ngày càng sâu sắc. Những chung cư đã có sẵn cộng đồng về ở, pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận tiện đi lại, gần trường học, bệnh viện hay các tuyến metro sẽ giữ giá rất tốt. Ngược lại, các dự án bán bằng "kỳ vọng tương lai" sẽ chịu áp lực cắt lỗ nặng nề khi dân đầu cơ tháo chạy.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cũng cho rằng, dòng tiền đang âm thầm chuyển hướng sang các bất động sản tạo ra dòng tiền thực tế (cho thuê, ở ngay). Bản đồ giá trị của chung cư Hà Nội sẽ được vẽ lại dựa trên hạ tầng và quy hoạch thực tế, thay vì những lời quảng cáo.

Câu chuyện "bắt đáy" hay "đu đỉnh" chung cư Hà Nội lúc này không thể chỉ đo bằng vài % giảm giá. Bởi, có một thực tế, một căn hộ giảm 5-10% chưa chắc đã rẻ nếu trước đó giá bị thổi quá đà. Ngược lại, một dự án đứng giá vẫn là lựa chọn an toàn nếu có nhu cầu ở thực và cho thuê tốt.

Với người mua để ở thì cách tiếp cận lại càng khác. Tài chính cá nhân, nhu cầu sinh hoạt lâu dài và chất lượng sống mới là yếu tố quyết định, chứ không phải việc đoán xem thị trường đã "chạm đáy" hay chưa.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng chia sẻ thêm, do giá vùng trung tâm quá cao, nhiều người mua đang dạt dần ra các khu vực ven đô, nơi có mức giá dễ thở hơn. Sự dịch chuyển này diễn ra khá thuận lợi nhờ các dự án vành đai, tuyến metro dần hoàn thiện, khiến khoảng cách địa lý không còn là rào cản quá lớn. Từ năm 2027, nguồn cung thị trường dự kiến sẽ đa dạng hơn, bám sát các trục giao thông lớn. Sự trở lại của các dự án vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng lại cán cân cung - cầu.

Trong khi đó, một số chuyên gia khác nhấn mạnh, có thời điểm, căn hộ chung cư hạng trung cán mốc trăm triệu đồng/m2, thể hiện sự biến dạng rõ rệt của thị trường Hà Nội, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân. Sự bất hợp lý này tồn tại do tâm lý đầu cơ và áp lực từ mô hình phát triển đô thị đơn cực cũ, nơi hạ tầng, việc làm và dịch vụ bị nén chặt vào lõi trung tâm.

Song, với quy hoạch mới của Thủ đô theo mô hình đa cực sẽ là "liều thuốc" hạ nhiệt tất yếu. Khi các cực tăng trưởng mới được định hình cùng hệ thống giao thông kết nối đồng bộ, nguồn cung nhà ở sẽ được giải phóng rộng khắp thay vì co cụm. Khi áp lực vị trí giảm bớt và cán cân cung - cầu ổn định trở lại, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp buộc phải điều chỉnh về đúng giá trị thực.

Sau một chu kỳ tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Đây không phải là sự đổ vỡ trên diện rộng, mà là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường tái định giá.