Cần tiền cho siêu dự án 60.000 tỷ tại Thủ Thiêm, nguồn lực Phát Đạt đang phân bổ ra sao?

Thanh toán hơn 10.000 tỷ đồng để tham gia dự án tại Thủ Thiêm

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) mua 35% cổ phần tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC – đơn vị đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem – với tổng giá trị giao dịch 10.400 tỷ đồng. Quy mô thương vụ tương đương 36,4% tổng tài sản của Phát Đạt tại cuối quý II.

Vào ngày 10/8, Phát Đạt cho biết hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng cho giao dịch trên. Kết hợp với 2.444 tỷ đồng trước đó thì công ty đã thanh toán đủ và chính thức trở thành thành viên sở hữu 35% vốn tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC.

Sau giao dịch, cơ cấu vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC gồm bốn thành viên: Lotte Shopping Co., Ltd sở hữu 30,59%; Hotel Lotte Co., Ltd sở hữu 22,94%; Lotte Engineering & Construction Co., Ltd sở hữu 11,47%; và Phát Đạt sở hữu 35%.

Theo cấu trúc hợp tác, Phát Đạt tham gia đồng phát triển phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6. Đồng thời, công ty giữ vai trò phát triển hai khối cao ốc thương mại 2-1 và 2-3, cùng khối đế thương mại - dịch vụ và các tầng hầm.

Lotte Eco Smart City Thu Thiem tọa lạc tại phân khu chức năng 2A - lõi trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi được quy hoạch trở thành trung tâm hành chính, tài chính, thương mại và dịch vụ quốc tế mới của Thành phố. Dự án trải trên 6 lô đất liền kề (2-1 đến 2-6), với tổng diện tích khoảng 7,45 ha, thuộc nhóm quỹ đất quy mô lớn hiếm hoi còn lại tại khu vực trung tâm.

Mới đây, Phát Đạt cho biết Công ty TNHH Lotte Properties HCMC đã hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất của Lotte Eco Smart City Thu Thiem vào ngày 31/7/2026, với tổng số tiền đã nộp là 17.569 tỷ đồng.

Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đánh dấu một cột mốc quan trọng, đồng thời tạo nền tảng để dự án bước vào giai đoạn triển khai tiếp theo.

Đáng chú ý, tổng mức đầu tư dự kiến của dự án lên tới 60.000 tỷ đồng. Với tỷ lệ tham gia 35%, phần vốn tương ứng với Phát Đạt vào khoảng 21.000 tỷ đồng – quy mô tương đương 73,4% tổng tài sản của doanh nghiệp tính đến cuối quý II và là dự án có quy mô vốn tham gia lớn nhất trong số các dự án Phát Đạt từng góp mặt.

Mặc dù Phát Đạt đã tìm được MBBank tài trợ toàn bộ phần vốn tham gia tại dự án, tiềm lực tài chính của doanh nghiệp vẫn là vấn đề đáng chú ý, đặc biệt khi quy mô vốn cam kết lớn hơn đáng kể so với lượng tài sản có tính thanh khoản cao hiện tại.

Nguồn lực của Phát Đạt đang phân bổ ở đâu?

Tại cuối tháng 6, doanh nghiệp địa ốc do ông Nguyễn Văn Đạt làm Chủ tịch HĐQT có 28.607 tỷ đồng tổng tài sản.

Trong đó, 47%, tương đương 13.555 tỷ đồng, nằm ở hàng tồn kho. Khoảng một nửa số này, tương đương 6.854 tỷ đồng, đang nằm tại The EverRich 2 (5.975 tỷ đồng) và EverRich 3 (878 tỷ đồng).

Hai dự án này đã xuất hiện trong BCTC của Phát Đạt từ năm 2009. Tại thời điểm đó, Phát Đạt cho biết đã bồi thường 98,6% diện tích đất và nhận được quyết định giao đất từ UBND TP.HCM, đồng thời dự kiến triển khai The EverRich II vào đầu năm 2010. Trong khi đó, EverRich III đã bồi thường 74% diện tích đất và đang trong quá trình xin phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Đến cuối năm 2018 và đầu năm 2019, Phát Đạt ký hợp đồng chuyển nhượng phần còn lại của EverRich 2 cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và một phần EverRich 3 cho Công ty TNHH Dynamic Innovation.

Tuy nhiên, nhiều năm đã trôi qua, doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo thuyết minh BCTC, trong nhiều năm qua, cả hai dự án cùng toàn bộ quyền tài sản phát sinh đã được thế chấp cho ngân hàng để bảo lãnh cho các khoản vay của đối tác kinh doanh của Phát Đạt. Do đó, giá trị hai dự án đang ghi nhận trong hàng tồn kho không chỉ bao gồm tiền bồi thường đất và chi phí xây dựng mà còn có một phần chi phí lãi vay được vốn hóa.

Một số dự án lớn khác cũng chiếm tỷ trọng đáng kể trong hàng tồn kho của Phát Đạt như Tropicana Bến Thành Long Hải (1.995 tỷ đồng), Thuận An 2 (1.576 tỷ đồng), Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (1.382 tỷ đồng),…

Phần lớn thứ hai trong cơ cấu tài sản là các khoản phải thu, với 10.521 tỷ đồng, chiếm 37% tổng tài sản. Trong đó gồm phải thu ngắn hạn khách hàng 2.060 tỷ đồng, trả trước cho người bán 3.713 tỷ đồng và phải thu khác 4.970 tỷ đồng.

Đáng chú ý, khoản phải thu khác của Phát Đạt đã tăng gần 5 lần so với đầu năm. Trong đó, doanh nghiệp phát sinh các khoản phải thu dài hạn từ cá nhân Nguyễn Thanh Hiển lên đến 1.700 tỷ đồng, bà Đoàn Thị Minh Nguyện 144 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Serenity 694 tỷ đồng, CTCP Địa ốc Sài Gòn – KL hơn 900 tỷ đồng,…

Trong khi đó, lượng tiền và các khoản tương đương tiền cuối tháng 6 tăng mạnh từ 376 tỷ đồng lên 1.666 tỷ đồng.

Diễn biến tăng mạnh của khoản phải thu khác cùng lượng tiền mặt có thể liên quan đến quá trình tái cấu trúc danh mục dự án của Phát Đạt. Doanh nghiệp đang thực hiện chuyển nhượng các dự án Thuận An 1, Thuận An 2 và Phước Hải Serenity.

Trong đó, Thuận An 1 đã hoàn tất chuyển nhượng và thu về 1.901 tỷ đồng. Với Thuận An 2 và Phước Hải Serenity, doanh nghiệp dự kiến thu về khoảng 6.000 tỷ đồng.

Nợ vay không lớn, nhưng nghĩa vụ phải trả đáng lưu tâm

Ở phía nguồn vốn, vốn chủ sở hữu của Phát Đạt tại cuối quý II đạt 12.610 tỷ đồng. Công ty có 4.151 tỷ đồng nợ vay, tương đương khoảng 33% vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, doanh nghiệp còn có 9.858 tỷ đồng nợ phải trả ngắn hạn. Phần lớn trong số này, tương đương 7.935 tỷ đồng, liên quan đến hai dự án tồn đọng lâu năm là EverRich 2 và EverRich 3, với lần lượt 6.944 tỷ đồng và 991 tỷ đồng.

Đây là các khoản Phát Đạt nhận từ Big Gain và Dynamic Innovation theo các hợp đồng hợp tác đầu tư đã ký. Theo thỏa thuận, khi các điều kiện pháp lý của dự án đáp ứng quy định, Phát Đạt có quyền chuyển nhượng phần dự án cho đối tác khác, với điều kiện hoàn trả đầy đủ các khoản đóng góp của Big Gain và Dynamic Innovation kèm khoản lãi đã thỏa thuận.

Như vậy, bài toán vốn của Phát Đạt tại Lotte Eco Smart City Thu Thiem không đơn thuần nằm ở tỷ lệ nợ vay hiện tại. Nguồn vốn từ MBBank giúp giảm áp lực phải sử dụng ngay nguồn tiền tự có, nhưng để đảm bảo khả năng tham gia dự án trong dài hạn, Phát Đạt vẫn cần tiếp tục tái cơ cấu danh mục tài sản, đẩy mạnh chuyển nhượng các dự án có thể thu hồi vốn và xử lý những tài sản đang bị mắc kẹt nhiều năm.

Trong bối cảnh đó, EverRich 2 và EverRich 3 là những khoản mục đặc biệt đáng chú ý. Không chỉ chiếm 6.854 tỷ đồng hàng tồn kho, hai dự án còn đi kèm 7.935 tỷ đồng nghĩa vụ phải trả ngắn hạn. Khả năng tháo gỡ pháp lý và xử lý hai dự án này vì vậy sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến mức độ linh hoạt tài chính của Phát Đạt trong quá trình triển khai những dự án quy mô lớn như Lotte Eco Smart City Thu Thiem.