Cần 87.600 tỷ đồng phát triển nhà ở cho thuê

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất, đã bổ sung nhiều quy định mới về phát triển nhà ở cho thuê, từ nguồn vốn, đất đai, hình thức đầu tư đến quản lý, sử dụng và giá thuê.

Theo tờ trình của Chính phủ, tổng nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở cho thuê dự kiến khoảng 87.597 tỷ đồng, tương ứng khoảng 145.889 căn. Trong đó, ngân sách địa phương dự kiến khoảng 11.700 tỷ đồng, tương ứng khoảng 29.178 căn; vốn tư nhân khoảng 75.897 tỷ đồng, tương ứng khoảng 116.711 căn.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung một chương riêng về nhà cho thuê. Dự kiến, luật có hiệu lực từ 1/3/2027, các nội dung chính sách khác sẽ có hiệu lực từ 1/7/2027.

Đối với nhà ở cho thuê bằng vốn Nhà nước, dự thảo quy định Nhà nước đầu tư xây dựng, tạo lập thông qua Quỹ nhà ở. Nguồn vốn của quỹ được hình thành từ ngân sách Nhà nước; khoản tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để phát triển nhà ở xã hội; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công; tiền đấu giá quyền sử dụng đất của quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại và các nguồn hợp pháp khác.

Đối với nguồn vốn ngoài Nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Chủ đầu tư có thể thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê hoặc hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp trong nước.

Dự thảo cũng quy định các chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê, gồm các chính sách về đất đai, thuế và tín dụng theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư có thể được dành một tỷ lệ diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư nhà ở thương mại để bán; dành một tỷ lệ diện tích đất ở hoặc sàn nhà ở để làm công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Đối với dự án sử dụng vốn của Quỹ nhà ở, chủ đầu tư được dành một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại để cho thuê, tạo nguồn thu phục vụ quản lý, vận hành, bảo dưỡng, bảo trì dự án. Trường hợp nguồn thu từ tiền thuê nhà và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại không đủ bù đắp chi phí quản lý, vận hành, ngân sách Nhà nước có thể cấp bổ sung.

Dự thảo đồng thời quy định về đất dành để phát triển nhà ở cho thuê, gồm đất xây dựng nhà ở cho thuê độc lập và đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại đã đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Giá thuê được quản lý theo từng loại dự án

Về giá thuê, đối với nhà ở cho thuê bằng vốn Nhà nước, giá được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí liên quan như thu hồi vốn đầu tư, kinh phí bảo trì, thuế, phí và lệ phí. UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế để quyết định giá thuê.

Đối với nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn ngoài Nhà nước, chủ đầu tư quyết định giá thuê nhưng không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định. Chủ đầu tư có thể cho thuê nhà ở ổn định, lâu dài trên cơ sở hợp đồng thuê nhà.

Dự thảo cũng cho phép chủ đầu tư tự tổ chức quản lý, vận hành nhà cho thuê hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực thực hiện công việc này.

Một nhóm đối tượng khác được đưa vào chính sách là công nhân trong khu công nghiệp, chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp. Theo dự thảo, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp được đầu tư trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp để bố trí cho công nhân thuê trong thời gian làm việc. Nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp do doanh nghiệp hoặc đơn vị sự nghiệp công lập đầu tư để bố trí chỗ ở trong thời gian làm việc.

Đối với nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích đất xây dựng nhà lưu trú. Trường hợp doanh nghiệp đầu tư, chi phí xây dựng và quản lý vận hành được tính là khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định.

Dự thảo cũng bổ sung chính sách vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội để hỗ trợ tiền thuê nhà cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà cho thuê theo quy định của Thủ tướng trong từng thời kỳ.

Trước khi được Quốc hội xem xét thông qua, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội (cơ quan thẩm tra dự án luật) đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách đối với nhà ở cho thuê, trong đó rà soát đối tượng được hưởng chính sách, nguồn vốn của Quỹ nhà ở, quy định quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước; đồng thời làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn đối với chính sách nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.