[Café Cuối tuần] Nhà ở cho thuê và phép thử của tháng 6

Chỉ trong 2 tuần, một chủ trương đã biến thành một thời hạn. Ngày 22/5, kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở xác lập phát triển nhà ở cho thuê thành một hướng đi lớn của Đảng và Nhà nước. Đến chiều 1/6 tại Hải Phòng, Thủ tướng Lê Minh Hưng làm việc với 5 địa phương vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và yêu cầu mỗi nơi phải khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê ngay trong tháng 6 này. Bốn ngày sau, trước đại biểu Đại hội Công đoàn Việt Nam lần thứ 14, Thủ tướng nói rõ trước mắt sẽ dùng ngân sách nhà nước để làm.

Tôi cho rằng điểm đáng chú ý nhất trong loạt phát biểu này không nằm ở các con số hay mốc thời gian, mà ở một sự dịch chuyển khái niệm. Thủ tướng nói về việc chuyển tư duy từ chỗ chỉ lo sở hữu nhà sang bảo đảm quyền có nhà để ở. Nghe thì giản dị nhưng đó là một thay đổi gốc rễ. Suốt nhiều năm, cả chính sách lẫn tâm lý xã hội đều mặc định rằng an cư nghĩa là phải có sổ đỏ đứng tên mình. Người trẻ ra trường, công nhân về thành phố, ai cũng bị cuốn vào vòng xoáy mua nhà trả góp kéo dài mấy chục năm. Khi nhà nước thừa nhận rằng được thuê dài hạn, ổn định, giá hợp lý cũng là một cách thực hiện quyền có chỗ ở thì cánh cửa chính sách mới thật sự mở ra.

Tôi hiểu vì sao Chính phủ muốn làm nhanh. Phần lớn công nhân hiện vẫn thuê trọ tự phát trong những căn phòng chật hẹp, hạ tầng tạm bợ, an toàn cháy nổ bấp bênh. Mỗi vụ cháy nhà trọ, cháy chung cư mini trong những năm qua đều để lại mất mát mà không một báo cáo nào bù đắp được.

Trong bối cảnh ấy, việc người đứng đầu Chính phủ gắn yêu cầu khởi công vào một mốc cụ thể, thay vì để chủ trương trôi đi trong các cuộc họp, là điều cần thiết. Chính Thủ tướng cũng lưu ý các địa phương không được trông chờ, ỷ lại hướng dẫn cấp trên và không để tình trạng chỉ xây dựng kế hoạch, đề án rồi chậm triển khai trên thực tế.

Nhưng tốc độ luôn có cái giá của nó và cái giá ấy thường nằm ở khâu trình tự. Một dự án nhà ở cho thuê dùng vốn ngân sách là một dự án đầu tư công. Với dự án sử dụng vốn đầu tư công, pháp luật không cho phép làm theo ý chí hành chính đơn thuần.

Dự án phải đi qua các bước quản lý đầu tư công như chủ trương đầu tư nếu thuộc diện phải quyết định chủ trương, kế hoạch vốn, lập và phê duyệt dự án. Các gói thầu phát sinh phải được lựa chọn nhà thầu theo Luật Đấu thầu, trừ trường hợp được áp dụng cơ chế khác theo luật. Đây không phải là thủ tục để làm khó nhau mà là hàng rào pháp lý bảo vệ đồng tiền của dân và bảo đảm công trình bền vững.

Luật Đầu tư công 2024 có xu hướng phân cấp mạnh hơn cho địa phương. Phân cấp ấy tạo dư địa để địa phương rút ngắn thời gian. Nhưng phân cấp chỉ thay đổi ai là người quyết, chứ không xóa bỏ các bước bắt buộc. Khi một mốc thời gian được đặt ra trước khi quy trình kịp hoàn tất, áp lực thành tích rất dễ biến lễ khởi công thành một động tác hình thức. Một dự án được công bố trong tháng 6 nhưng nhiều tháng sau vẫn nằm trên giấy thì còn đáng lo hơn là chậm vài tuần để làm cho đúng.

Việc dùng ngân sách nhà nước đi trước được xác định rõ là vốn mồi, vốn ban đầu, kèm theo các chính sách hỗ trợ về thuế, vốn và lãi suất để kéo doanh nghiệp và nguồn lực xã hội vào cuộc. Logic này hợp lý, vì ngân sách không thể và không nên gánh toàn bộ một phân khúc phục vụ đông đảo người dân trong dài hạn.

Vấn đề là bài toán lợi nhuận của tư nhân vẫn chưa có lời giải cụ thể. Với mặt bằng giá đất hiện nay, một doanh nghiệp bỏ tiền xây nhà rồi cho thuê có thể mất hàng chục năm mới hoàn vốn. Nếu các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng chưa kịp định hình thành cơ chế rõ ràng, thì vốn mồi rất dễ trở thành vốn duy nhất, và quy mô của cả chương trình sẽ bị giới hạn ngay trong chính ngân sách.

Khung pháp lý nền tảng cũng đang trong giai đoạn thay đổi. Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, mới đi vào cuộc sống chưa đầy 2 năm. Thủ tướng cho biết các cơ chế, chính sách sẽ được báo cáo Quốc hội để nghiên cứu, sửa đổi 2 đạo luật này ngay trong chương trình làm việc năm nay.

Việc một luật còn rất mới đã phải sửa cho thấy thực tiễn đi nhanh hơn dự liệu của nhà làm luật. Điều đó không sai nhưng nó nhắc rằng những dự án khởi công trong tháng 6 sẽ vận hành trong một khung thể chế còn đang được vá lại trong lúc chạy.

Sau nhiều năm nhà ở chỉ được nhìn qua lăng kính mua bán, việc gọi đúng tên nhà ở cho thuê là một phân khúc chiến lược và đặt nó cạnh quyền có chỗ ở, là một bước tiến vì dân của Trung ương Đảng và Chính phủ nhiệm kỳ mới.