[Café Cuối tuần] Góp đất thay thu hồi: Lối mở cho các dự án chỉnh trang đô thị

Trong phát biểu khai mạc Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm yêu cầu làm rõ việc chuyển quản lý đất đai từ từng thửa đất sang quản trị không gian, từ nặng về thủ tục sang khơi thông và tạo lập nguồn lực, từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống.

Định hướng này đặt ra một cách tiếp cận khác đối với giải phóng mặt bằng. Theo cách làm quen thuộc, người dân rời khỏi dự án sau khi nhận tiền hoặc đất bồi thường. Khi hạ tầng được đầu tư, giá trị đất trong khu vực có thể tăng lên nhiều lần, nhưng phần giá trị tăng thêm chủ yếu thuộc về Nhà nước hoặc nhà đầu tư. Người từng sử dụng đất thường không còn cơ hội hưởng lợi từ quá trình phát triển đó.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án khó đạt được sự đồng thuận. Người dân không chỉ so sánh giá bồi thường với giá đất hiện tại, mà còn nhìn thấy giá trị dự kiến của khu đất sau khi quy hoạch được điều chỉnh và hạ tầng được xây dựng. Nếu họ phải rời đi với một khoản tiền không đủ để mua lại nơi ở tương đương, cảm giác bị đứng ngoài lợi ích phát triển là điều khó tránh khỏi.

Cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai có thể thay đổi quan hệ này. Thay vì thu hồi toàn bộ, đất trong khu vực được sắp xếp lại theo một phương án chung. Một phần diện tích được dành cho giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường. Phần còn lại được phân bổ lại cho người góp đất hoặc được sử dụng để tạo nguồn lực thực hiện dự án.

Người dân có thể nhận lại diện tích nhỏ hơn, nhưng đó là đất đã được đầu tư hạ tầng, có khả năng sử dụng và giá trị cao hơn. Nhà đầu tư có được quỹ đất liền mạch để triển khai dự án. Nhà nước không chỉ đứng ở vị trí thu hồi đất mà chuyển sang vai trò tổ chức không gian, điều phối lợi ích và kiểm soát việc phân chia giá trị tăng thêm.

Cơ chế này không phải lần đầu xuất hiện. Điều 219 Luật Đất đai 2024 đã quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai trong sản xuất nông nghiệp, chỉnh trang khu dân cư nông thôn, phát triển đô thị, cải tạo chung cư và mở rộng đường giao thông. Điểm đáng chú ý của Điều 87 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này nằm ở các nguyên tắc được bổ sung. Phương án phải được thảo luận rộng rãi, công khai, minh bạch và dành ưu tiên cho hạ tầng. Đặc biệt, người góp đất phải được nhận lại đất hoặc giá trị tương đương với đất có hạ tầng đồng bộ và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Quy định này đưa người góp đất từ vị trí người giao tài sản sang vị trí chủ thể được hưởng thành quả của dự án. Giá trị được hoàn trả không thể chỉ tính theo hiện trạng trước khi đầu tư, trong khi toàn bộ lợi ích do quy hoạch và hạ tầng tạo ra lại thuộc về các chủ thể khác. Với nhà đầu tư, cơ chế này có thể giảm chi phí xung đột và thời gian thương lượng từng thửa đất. Nhưng đổi lại, doanh nghiệp phải tính toán dự án theo một cấu trúc tài chính khác. Tổng giá trị phát triển của khu đất phải đủ để chi trả hạ tầng, bố trí lại đất cho người dân, bảo đảm lợi ích công cộng và tạo ra mức lợi nhuận hợp lý. Nhà đầu tư không thể chỉ dựa vào chênh lệch giữa giá bồi thường thấp và giá bán sau khi hoàn thành dự án. Điều đó có thể làm giảm lợi nhuận ngắn hạn nhưng lại tạo sự ổn định pháp lý và đồng thuận xã hội. Với những dự án đô thị kéo dài nhiều năm do giải phóng mặt bằng, khả năng thực hiện được dự án đôi khi quan trọng hơn tỷ suất lợi nhuận dự kiến nhưng không thể hiện thực hóa.

Định hướng tái định cư tại chỗ ở khu Mả Lạng, chợ Gà – Gạo và cư xá Thanh Đa tại TP.HCM cho thấy tư duy này đang được quan tâm. Tại Mả Lạng và chợ Gà – Gạo, thành phố chủ trương bố trí tái định cư tại chỗ với khoảng 2.160 căn hộ và 93 căn nhà thấp tầng. Những dự án này không mặc nhiên là dự án thực hiện theo Điều 87 tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhưng cùng thể hiện một logic chính sách. Chỉnh trang đô thị không nhất thiết phải đẩy cư dân cũ ra khỏi khu vực mà có thể giúp họ tiếp tục sinh sống, làm việc và hưởng lợi từ không gian mới.

Điều 87 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới dừng ở những nguyên tắc tương đối ngắn. Muốn cơ chế này vận hành, trước hết phải làm rõ “đa số người sử dụng đất” được xác định theo số người, số thửa hay diện tích. Nếu chỉ tính theo số người, những chủ thể có diện tích lớn có thể cho rằng quyền lợi của họ không được phản ánh đúng. Nếu chỉ tính theo diện tích, nhóm hộ dân đông nhưng sở hữu đất nhỏ lại có nguy cơ bị lấn át.

Quyền của người không đồng ý cũng cần được quy định riêng. Góp quyền sử dụng đất về bản chất phải dựa trên sự tự nguyện. Không thể mặc nhiên sử dụng ý chí của đa số để thay thế quyền định đoạt tài sản của thiểu số. Nếu Nhà nước cần thu hồi phần đất còn lại vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải áp dụng đúng căn cứ, điều kiện và thủ tục thu hồi đất, không nên biến cơ chế góp đất thành một con đường thu hồi rút gọn.

Cách xác định giá trị đất hoàn trả là vấn đề quyết định tính khả thi. Luật cần trả lời người dân được nhận lại giá trị tương đương với đất trước hay sau khi có hạ tầng, xác định ở thời điểm nào và do chủ thể nào định giá. Vị trí đất được nhận lại cũng quan trọng không kém diện tích. Hai khu đất cùng diện tích nhưng khác mặt tiền, khả năng kinh doanh và kết nối giao thông có thể có giá trị rất khác nhau.

Yêu cầu bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ cũng phải được lượng hóa. Một căn hộ mới có thể tốt hơn về kết cấu nhưng chưa chắc phù hợp nếu người dân mất nơi buôn bán, phải trả phí quản lý cao hoặc không còn trường học, bệnh viện và giao thông thuận tiện. Chất lượng sống phải được đánh giá bằng cả chỗ ở, sinh kế, thu nhập, chi phí và khả năng duy trì quan hệ cộng đồng.

Cơ chế góp đất chỉ có thể thu hút nhà đầu tư nếu quyền, nghĩa vụ và chi phí được xác định từ đầu. Doanh nghiệp cần biết diện tích được khai thác, tỷ lệ đất phải hoàn trả, trách nhiệm xây dựng hạ tầng, thời hạn bàn giao và cách xử lý khi dự án chậm tiến độ. Người dân cũng cần được bảo đảm bằng cơ chế ký quỹ, bảo lãnh hoặc tài sản thay thế nếu nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết.

Góp đất để chỉnh trang đô thị vì vậy không đơn thuần là một thủ tục giải phóng mặt bằng. Đây là cơ chế phân chia lợi ích từ quá trình phát triển. Nếu được thiết kế minh bạch, nó có thể giúp Nhà nước tạo lập không gian mới, nhà đầu tư tiếp cận được quỹ đất và người dân không bị đứng ngoài giá trị do chính đất của mình tạo ra. Khi đó khơi thông nguồn lực đất đai sẽ không đối lập với bảo vệ quyền lợi người dân, mà trở thành điều kiện để dự án phát triển bền vững.