[Café Cuối tuần] Giữ lại 5% tiền mua nhà, nhưng ai bảo vệ 95% còn lại?

Pháp luật đang tìm cách bảo vệ rất kỹ 5% cuối cùng, trong khi rủi ro lớn nhất đối với người mua nhà hình thành trong tương lai lại có thể nằm ở 95% đã được thanh toán trước đó. Theo khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại chỉ được thanh toán khi giấy chứng nhận đã được cấp. Cùng với đó, pháp luật kiểm soát khá chặt tiến độ thu tiền. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số tiền thu trước khi bàn giao thông thường không quá 70% giá trị hợp đồng.

Dự thảo sửa luật tiếp tục bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại bằng tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Cơ chế này có ý nghĩa rõ ràng trong trường hợp nhà đã được bàn giao nhưng chủ đầu tư chậm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Khi chưa thể nhận nốt 5% giá trị hợp đồng, chủ đầu tư có thêm động lực kinh tế để thực hiện nghĩa vụ của mình.

Nhưng nếu dự án dừng thi công khi người mua đã nộp 50%, 60% hay 70% giá trị căn hộ thì 5% cuối cùng hầu như không còn ý nghĩa bảo vệ. Tương tự, nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc dòng tiền của dự án đã được sử dụng cho những mục đích khác, vấn đề lớn nhất của khách hàng không còn là khoản tiền chưa đóng, mà là số tiền rất lớn đã rời khỏi tài khoản của họ.

Bất động sản hình thành trong tương lai có một đặc điểm rất khác với giao dịch một tài sản đã hoàn thành. Người mua trả tiền khi căn nhà mình mua chưa tồn tại đầy đủ. Một phần đáng kể nguồn tiền đó sau đó được chủ đầu tư sử dụng để tiếp tục xây dựng dự án. Xét về bản chất kinh tế, người mua vì vậy không chỉ là khách hàng. Trong một giới hạn nhất định, họ còn đang tham gia tài trợ vốn cho quá trình hình thành chính tài sản mà mình sẽ nhận trong tương lai.

Điều đáng nói là một ngân hàng khi cấp vốn cho dự án thường có cả hệ thống quản trị rủi ro. Ngân hàng thẩm định doanh nghiệp, đánh giá dự án, kiểm tra tài sản bảo đảm, quy định điều kiện giải ngân và giám sát mục đích sử dụng vốn. Trong khi đó, hàng trăm hoặc hàng nghìn khách hàng cùng ứng trước tiền mua nhà có thể tạo ra một nguồn vốn rất lớn nhưng khả năng kiểm soát đường đi của đồng tiền sau khi thanh toán lại hạn chế hơn nhiều.

Pháp luật hiện nay đã kiểm soát tương đối rõ việc chủ đầu tư được thu bao nhiêu và được thu vào thời điểm nào. Nhưng một vấn đề khác cũng quan trọng không kém là sau khi thu, số tiền ấy được sử dụng ra sao. Đây chính là khoảng trống cần được xem xét khi sửa luật.

Nếu tiền của khách hàng dự án A được điều chuyển quá dễ dàng sang dự án B, dùng để xử lý nghĩa vụ tại dự án C hoặc phục vụ những hoạt động không trực tiếp tạo ra tài sản mà khách hàng đã mua thì về thực chất, một phần rủi ro kinh doanh của chủ đầu tư đang được chuyển sang người mua.

Khi thị trường thuận lợi, dòng tiền luân chuyển tốt, cách vận hành đó có thể chưa bộc lộ vấn đề. Nhưng khi thị trường đảo chiều, một dự án gặp khó có thể kéo theo dự án khác. Người mua nhà khi ấy mới phát hiện số tiền mình đã đóng không còn nằm ở nơi mà họ tưởng rằng nó đang được sử dụng.

Tuy nhiên từ yêu cầu bảo vệ khách hàng cũng không nên đi tới một thái cực khác là phong tỏa toàn bộ tiền ứng trước. Tiền của người mua chính là một nguồn vốn hợp pháp và quan trọng để doanh nghiệp triển khai dự án. Nếu toàn bộ tiền bị khóa cứng cho tới khi công trình hoàn thành thì chủ đầu tư phải tăng mạnh nguồn vốn tự có hoặc vay ngân hàng nhiều hơn. Chi phí vốn tăng cuối cùng rất có thể lại được tính vào giá bán và người mua vẫn là người gánh chịu. Vấn đề vì vậy không phải là có cho doanh nghiệp sử dụng tiền ứng trước hay không. Điều cần thiết là xác định tiền đó được sử dụng trong phạm vi nào và được kiểm soát bằng cơ chế gì.

Một hướng có thể nghiên cứu là yêu cầu dòng tiền từ người mua nhà hình thành trong tương lai đi qua tài khoản riêng của từng dự án. Chủ đầu tư vẫn được sử dụng tiền để thanh toán chi phí xây dựng, nhà thầu, vật liệu, nghĩa vụ tài chính và các khoản chi hợp pháp phục vụ dự án. Nhưng việc điều chuyển tiền sang dự án khác hoặc sử dụng cho mục đích ngoài dự án phải được giới hạn và đặt dưới những điều kiện nhất định.

Khi một dự án gặp khó khăn, cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và chính khách hàng cần có khả năng trả lời những câu hỏi rất cơ bản: Chủ đầu tư đã thu bao nhiêu tiền của người mua? Số tiền đó đã được sử dụng bao nhiêu cho dự án? Bao nhiêu đã được điều chuyển? Phần còn lại đang ở đâu?

Cơ chế bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai hiện cũng đã được Luật Kinh doanh bất động sản thiết kế nhằm bảo vệ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp không bàn giao nhà theo cam kết. Khi sửa luật, các công cụ như bảo lãnh, tài khoản dự án, kiểm soát tiến độ thu tiền và cơ chế đối với 5% cuối cùng cần được nhìn như một hệ thống bảo vệ thống nhất, thay vì những hàng rào riêng lẻ.

Giữ lại 5% là cần thiết bởi nó tạo sức ép để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận. Nhưng đó chủ yếu là cơ chế xử lý rủi ro ở cuối quá trình, khi căn nhà về cơ bản đã được hình thành và bàn giao. Trong khi đó, người mua nhà "trên giấy" cần được bảo vệ từ sớm hơn nhiều, ngay từ thời điểm những đồng tiền đầu tiên của họ được chuyển vào dự án.