Các chủ tòa nhà văn phòng nên 'chốt' giao dịch sớm thay vì tăng giá

Báo cáo thị trường văn phòng quý I của Savills Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, tổng nguồn cung đạt 2,33 triệu m2 sàn đến từ 193 dự án, giữ mức ổn định theo quý và tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024.

Khu vực nội thành và phía Tây mỗi nơi chiếm 41% nguồn cung. Khu vực trung tâm tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A, trong khi các khu vực ngoài trung tâm lại hưởng lợi từ sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án mới.

Giá thuê gộp tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Công suất ổn định theo quý nhưng giảm 5 điểm % theo năm, xuống còn 82%. Công suất của văn phòng hạng A và B đều giảm theo năm, chủ yếu do các dự án mới đi vào hoạt động vào cuối năm 2024. Dù nguồn cung mới gia tăng, diện tích cho thuê thêm theo quý vẫn duy trì ở mức dương. Văn phòng hạng A ghi nhận diện tích cho thuê thêm âm, trong khi diện tích cho thuê thêm của hạng B đạt mức dương 96.700 m2, phần lớn là do điều chỉnh phân hạng lại một số tòa nhà.

Bà Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, số lượng giao dịch lớn tăng mạnh, chủ yếu đến từ các lĩnh vực tư vấn, công nghệ thông tin - truyền thông (ICT) và tài chính - bảo hiểm - bất động sản (FIRE), cho thấy các ngành này đang dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng. Đây là nhóm khách thuê lý tưởng cho các tòa nhà hạng A và hạng B chất lượng cao.

Tuy nhiên, có đến 78% tổng khối lượng giao dịch đến từ nhu cầu dịch chuyển văn phòng, phản ánh xu hướng doanh nghiệp ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc hoặc kiểm soát chi phí, thay vì mở rộng diện tích.

Về triển vọng, các dự án trọng điểm năm 2025 bao gồm Tiến Bộ Plaza, 29 Lý Thái Tổ, The Marc 88 và Oriental Square. Đến năm 2027, dự kiến sẽ có 258.000 m2 nguồn cung mới từ 11 dự án, trong đó 95% sẽ đến từ 9 dự án văn phòng hạng A. Sau năm 2027, dự báo sẽ có thêm 864.500 m2 từ 28 dự án, 64% trong số đó sẽ là văn phòng hạng A.

Tổng quan chung, bà Nguyệt Minh đánh giá, hiện nay, thị trường văn phòng Hà Nội là thị trường của khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro với chủ đầu tư. Các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch với khách thuê thay vì tăng giá.

Doanh nghiệp FDI vẫn là động lực chính

Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung ổn định với 2,8 triệu m2 từ 394 dự án. Nguồn cung mới đến từ các dự án hạng C quy mô nhỏ, gồm 1 dự án mới tại quận 1, 1 dự án tái gia nhập tại quận 3 và 5 dự án bổ sung nguồn cung sau khi chuyển đổi công năng thành văn phòng, bù đắp cho một dự án đóng cửa tại quận 7.

Hạng C chiếm ưu thế trong tổng nguồn cung với 43%, tiếp theo là hạng B với 40% và hạng A với 17%. Nguồn cung văn phòng hạng A khiêm tốn ở mức hơn 490.000 m2 - kém xa các thành phố trong khu vực như Jakarta, Bangkok và Singapore.

Dự kiến, ở quý III, nguồn cung hạng A sẽ tăng trưởng 11% với sự gia nhập của Marina Central Tower - dự án nằm trong khu vực trung tâm, được chứng nhận LEED, dễ dàng tiếp cận tuyến Metro số 1, và cung cấp gần 56.000 m².

Bà Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê Thương mại Savills TP.HCM cho rằng, thị trường TP.HCM vẫn duy trì tình hình hoạt động ổn định nhờ giá thuê tăng mặc dù công suất thuê giảm nhẹ. Giá thuê trung bình tăng 2% theo quý và 4% theo năm lên 833.000 đồng/m2/tháng do đồng VNĐ mất giá và chính sách tăng giá hằng năm. Công suất thuê giảm xuống còn 88%, giảm 1 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm do tỷ lệ trống tăng ở hầu hết các hạng, trừ hạng A - ngoài trung tâm. Lượng hấp thụ âm ở mức 5.628 m2 chủ yếu từ phân khúc hạng A - khu trung tâm và hạng B.

Hạng A - ngoài trung tâm có công suất vượt trội hơn các hạng khác ở mức 90%, củng cố xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm và các tòa nhà chất lượng cao. Phần lớn khách thuê di dời khỏi các tòa hạng A và hạng B tại khu trung tâm. Phân khúc này đang thiếu nguồn cung với tiềm năng tăng trưởng rõ ràng, bằng chứng là nguồn cung hạn chế chỉ có 130.000 m2, tốc độ hấp thụ nhanh và công suất thuê cao.

Dự kiến, trong 3 quý cuối năm, sẽ có 8 dự án mới với gần 105.000 m2. Trong đó, khu trung tâm sẽ chiếm ưu thế với 76% thị phần ở 5 dự án. Đến năm 2027, nguồn cung tương lai sẽ có 223.000 m2 từ 17 dự án. Hạng C sẽ dẫn đầu với 40% thị phần, tiếp theo là hạng A (39%) và hạng B (21%).

Vị chuyên gia nhận định, việc di dời và mở rộng vẫn là mục đích thuê chính, chiếm gần 80% diện tích thuê mới. Nhóm khách thuê ICT dẫn đầu, chiếm 35% thị phần, tiếp theo là các đơn vị thuê từ lĩnh vực FIRE chiếm 14%, sản xuất (13%) và tư vấn (10%). Các doanh nghiệp nước ngoài vẫn là động lực chính thúc đẩy nhu cầu, đóng góp 82%, trong khi các công ty trong nước chiếm 18%.