Bộ trưởng Xây dựng: Sẽ sử dụng thuế, tín dụng kiểm soát đầu cơ bất động sản

Sáng 22/8, tiếp tục chương trình kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Đề xuất thiết lập cơ chế xử lý thao túng thị trường bất động sản

Đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) đặc biệt quan tâm đến vấn đề giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường - vấn đề này ông cho biết, đã nhiều lần đề cập khi thảo luận về chính sách phát triển thị trường bất động sản.

Theo vị đại biểu, cần phân biệt rõ 3 vấn đề: Đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Theo đó, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm.

Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản xa khỏi khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực.

"Còn thao túng thị trường nguy hiểm hơn, bởi ở đây có hành vi chủ động tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá: giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá; tạo khan hiếm giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo "sóng", sau đó bán ra thu lợi", đại biểu đoàn Đồng Nai phân tích.

Cũng theo ông An, dự thảo đã có những công cụ rất quan trọng để phòng ngừa về công khai thông tin; yêu cầu ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và thanh toán qua tài khoản; xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường; quy định nguyên tắc và biện pháp điều tiết thị trường, theo ông An đây là nền tảng tốt.

Nhưng vẫn còn thiếu một mắt xích rất quan trọng: Chưa định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này. Từ đó, ông đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản;

Đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.

Nam đại biểu nói: "Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường".

Ông cũng đề xuất cần nâng cơ chế điều tiết từ "xử lý khi thị trường có vấn đề" sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm, it nhất gồm: Biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn cung và tương quan giữa giá nhà với thu nhập, giá thuê.

Đặc biệt, cần nhìn thị trường bất động sản trong mối quan hệ với ngân hàng và thị trường vốn. Thông tin về thị trường hiện nay cho thấy tín dụng bất động sản đã ở quy mô khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng; 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

Theo đại biểu, giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua và người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân. Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể tăng theo; tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục đẩy giá lên. Khi thị trường đảo chiều, quá trình này vận hành ngược lại và rủi ro có thể truyền sang ngân hàng, trái phiếu và cả nền kinh tế.

Vì vậy, đại biểu đề nghị, Điều 52 đến Điều 56 cần thiết kế theo hướng dữ liệu bất động sản phải kết nối thực chất với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, tín dụng, trái phiếu và đăng ký doanh nghiệp. Từ dữ liệu đó phải hình thành được giá giao dịch thực và chỉ số giá bất động sản đáng tin cậy, đồng thời phát hiện được giao dịch và biến động giá bất thường.

Sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường bất động sản

Tiếp thu, giải trình làm rõ về giải pháp đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh, thừa nhận giá nhà tại một số thành phố lớn thời gian qua tăng cao.

Theo ông, giá bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, hạ tầng xung quanh, vốn vay, quản lý, bán hàng và thuế.

Trong khi đó, nguồn cung ở một số phân khúc chưa đáp ứng nhu cầu. Đặc biệt, thị trường thiếu nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong khi lại có tình trạng dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp. "Có những cái tình trạng là đầu cơ, mua bán ngắn hạn tạo cái khan hiếm và đẩy giá trong cái thời gian vừa qua", Bộ trưởng nói.

Theo "tư lệnh" ngành Xây dựng, để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai, trong đó tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Cùng với đó, cơ quan quản lý sẽ điều chỉnh cơ cấu nguồn cung, đôn đốc địa phương và doanh nghiệp triển khai các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định giá nhà.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng cho hay sẽ tiếp tục phối hợp rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các bất động sản tồn đọng, đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thổi giá.

Kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho rằng hầu hết ý kiến đại biểu thống nhất với định hướng chính sách và sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Quốc hội đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện chính sách theo hướng giải quyết căn bản các khó khăn từ thực tiễn, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí tuân thủ và bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng cùng các quy định pháp luật liên quan.

Sau phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổng hợp đầy đủ ý kiến đại biểu để chuyển Chính phủ tiếp thu, hoàn thiện, làm cơ sở xây dựng hồ sơ dự án luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XVI.