Bất động sản thấp tầng nội đô: 'Điểm tựa' của dòng tiền trong dài hạn

Ở góc nhìn chiến lược của các chuyên gia, bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể trong danh mục đầu tư dài hạn nhờ đặc tính giữ giá trị, khả năng chống trượt giá và tạo lập nền tảng tài sản hữu hình. Đây được xem là lớp tài sản lõi trong cấu trúc phân bổ của nhà đầu tư trung và dài hạn.

Dòng tiền dịch chuyển sang nhóm "tài sản lõi"

Tại talkshow chủ đề "Chiến lược tài sản và dòng tiền trong chu kỳ bất định" do Liên doanh Keppel & Khang Điền phối hợp cùng Vietsuccess tổ chức vào ngày 29/3/2026, các chuyên gia nhận định, những biến động từ chính trị, kinh tế, tài chính toàn cầu đã tạo ra sự dao động trên nhiều kênh tài sản như vàng, chứng khoán hay tiền mã hóa.

Trước những diễn biến khó đoán, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các tài sản an toàn, có khả năng giữ giá và phù hợp với xu thế thị trường, hướng đến tầm nhìn dài hạn.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế Ứng dụng, 2026 là năm thị trường chuyển dịch theo hướng chuẩn hóa hoạt động đầu tư, ưu tiên ba lớp tài sản chủ đạo:

Thứ nhất là nhóm tài sản vững chắc, giá trị ổn định bao gồm bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng phát triển đồng bộ đóng vai trò bảo toàn giá trị dài hạn.

Thứ hai, nhóm tài sản tăng trưởng như cổ phiếu, cổ phiếu quỹ hoặc các dự án bất động sản có dư địa tăng giá cao, nằm ở các khu vực trọng điểm có tiềm năng trở thành trung tâm mới. "Việc lựa chọn tài sản nên gắn với các khu vực có định hướng trở thành trung tâm mới theo quy hoạch hạ tầng của Chính phủ, đi cùng những khu dân cư cao cấp được quản lý bài bản, vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ tạo nền tảng gia tăng giá trị bền vững trong dài hạn", TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Thứ ba, nhóm tài sản thanh khoản hoặc có tiềm năng thanh khoản rõ rệt nhằm đảm bảo linh hoạt dòng tiền.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, với đặc thù thị trường Việt Nam, trong tầm nhìn 10 - 20 năm tới, bất động sản vẫn được xem là kênh chiếm ưu thế với vai trò "tài sản lõi", có thể chiếm tỷ trọng 50% - 70% trong danh mục của nhà đầu tư. Đặc biệt, phân khúc thấp tầng khu Đông TP.HCM với pháp lý minh bạch được đánh giá cao nhờ khả năng bảo toàn giá trị và hứa hẹn tiềm năng tăng trưởng đột phá.

Đồng quan điểm, bà Giang Nguyễn, Chairwoman SBBS cũng cho rằng, thay vì phân bổ vốn theo cảm tính, nhà đầu tư ngày càng tiếp cận theo mô hình danh mục, xây dựng cấu trúc tài sản dựa trên ba lớp chủ đạo, tùy thuộc khẩu vị đầu tư và mục tiêu tài chính dài hạn.

Theo đó, bất động sản tiếp tục là kênh ưu tiên, song không có một tỷ trọng cụ thể nào có thể áp dụng chung cho tất cả nhà đầu tư mà phân bổ phụ thuộc vào mục đích đầu tư, thời gian đầu tư, nhu cầu dòng tiền, và tổng tài sản của từng cá nhân. Người trẻ có xu hướng nghiêng về tài sản tăng trưởng, trong khi tầng lớp trung niên ưu tiên tài sản ổn định và tạo dòng tiền đều đặn.

Bà Giang nhấn mạnh, trong giai đoạn hiện tại giá trị bất động sản thấp tầng sẽ phụ thuộc rất lớn vào pháp lý hoàn thiện, vị trí nằm trong trục quy hoạch và phát triển hạ tầng, cũng như chất lượng môi trường sống. Thanh khoản có thể chưa đến ngay tại thời điểm mua, mà hình thành khi hạ tầng hoàn thiện, cộng đồng cư dân được lấp đầy, môi trường sống hoàn thiện, có giá trị khác biệt. Đây cũng là khác biệt giữa đầu tư theo sóng và đầu tư theo chu kỳ phát triển đô thị.​

Biệt thự bên sông nội đô - Kênh tích sản bền vững trong dài hạn

Từ các phân tích về xu hướng phân bổ tài sản trong chu kỳ biến động, các chuyên gia nhận định chiến lược tài sản hợp lý trong giai đoạn hiện nay nằm ở việc lựa chọn đúng loại tài sản thay vì chờ đợi thời điểm thị trường. Việc trì hoãn quyết định đầu tư có thể khiến nhà đầu tư bỏ lỡ giai đoạn tích lũy ở mức giá phù hợp.

Giới chuyên môn khuyến nghị ưu tiên những bất động sản có giá trị bền vững và tiềm năng thanh khoản cao, nằm trên các trục hạ tầng đang triển khai hoặc sắp hoàn thiện và hội tụ động lực tăng trưởng rõ rệt trong trung, dài hạn. Đặc biệt, những khu vực định hướng phát triển thành trung tâm dịch vụ, tài chính, thương mại cao cấp sẽ có tiềm năng tăng trưởng tốt.

​Cách tiếp cận này cũng phù hợp với tâm lý ưu tiên tài sản hữu hình gắn liền với đất có quyền sở hữu lâu dài của người Việt. Nhờ đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư, kinh doanh và khả năng thanh khoản, nhà thấp tầng nằm ở nội đô, đặc biệt là các sản phẩm hướng thủy luôn giữ sức hút khó thay thế. Trong bối cảnh quỹ đất bên sông trung tâm ngày càng khan hiếm, loại hình tài sản này ngày càng trở thành lớp tài sản mang giá trị bền vững, tăng trưởng song hành cùng quá trình phát triển đô thị.

Trong bức tranh đó, Gladia by the Waters – phân khu thấp tầng đầu tiên nằm trong tổng thể khu đô thị quy mô gần 40ha của Khang Điền tại phường Bình Trưng và Cát Lái - đang được xem là đại diện tiêu biểu của dòng biệt thự bên sông. Dự án có quy mô 11,8ha, sở hữu địa thế ba mặt giáp sông, được phát triển bởi liên doanh Keppel & Khang Điền.

Tọa lạc trên mặt tiền trục Võ Chí Công, liền kề trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm, dự án hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng trọng điểm đang đồng loạt tăng tốc về đích ngay trong năm 2026 như nút giao Mỹ Thủy, đường Vành đai 3, sân bay quốc tế Long Thành…

Đáng chú ý, đây là một trong số ít dự án thấp tầng tại khu Đông TP. HCM đã hoàn thiện hạ tầng, nhà ở và hệ tiện ích trước khi mở bán. Pháp lý được triển khai minh bạch, sổ hồng được bàn giao đợt đầu chỉ sau ba tháng mở bán, đảm bảo sự an toàn và tính thanh khoản cho tài sản.

Với nền tảng vị trí, quỹ đất ven sông hữu hạn, tiến độ thực tế và pháp lý rõ ràng, Gladia by the Waters được giới chuyên môn đánh giá là tài sản chiến lược trong danh mục của nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, hướng đến mục tiêu bảo toàn và gia tăng giá trị bền vững theo thời gian.